loading

Het Calimero-argument

In mijn column van februari ging het – kort gezegd – over het onderhoud in de VvE en hoe dat als de corebusiness van een VvE is te beschouwen. In de praktijk zien we juist ook over dit onderhoud moeilijke discussies ontstaan als er in de VvE een zogenaamde 'grooteigenaar' zit.

Het komt geregeld voor dat een ouder appartementengebouw dringend aan renovatie en/of groot onderhoud toe is. In die gevallen doet de Vergadering van Eigenaars er goed aan een plan van aanpak samen te stellen. In dat plan van aanpak komen (meerjaren) begrotingen, deskundigenrapporten en maatregelen samen en op basis daarvan worden besluiten genomen. Belangrijk daarbij is zeker ook dat nagedacht wordt over hoe een en ander betaald moet worden. Daarvoor zijn er verschillende mogelijkheden: intern via extra voorschotbijdragen of een éénmalige bijdrage of extern bijvoorbeeld via een lening. Wat ook geregeld voorkomt is dat er een eigenaar is in de VvE die meerdere appartementsrechten heeft. Een grooteigenaar dus. Dat hoeft overigens niet altijd een woningcorporatie te zijn, dat kan ook een belegger zijn. Je hoort dan nog weleens dat een of meerdere individuele eigenaren van mening is dat de grooteigenaar het groot onderhoud 'tegenwerkt'.

Verschillende eigenaren, verschillende belangen

Het mag duidelijk zijn dat verschillende eigenaren verschillende belangen kunnen hebben. Dat is overigens niet altijd zo. In de regel willen zowel individuele eigenaren als grooteigenaren het onderhoud goed voor elkaar hebben. Toch ontstaat er soms "gedoe". Vaak wil een individuele eigenaar onderhoud aan een gemeenschappelijk gedeelte (bijvoorbeeld een dak) laten uitvoeren omdat het aantal lekkages in het afgelopen jaar schrikbarend is gestegen en houdt een grooteigenaar dat tegen omdat de kosten daarvan fors zijn. Voor beide standpunten is natuurlijk wat te zeggen. Duidelijk is in de meeste gevallen ook dat er wat moet gebeuren. Maar wat dan? En wat kun je als VvE doen?

De verhoudingen binnen een VvE worden bepaald in de splitsingsakte. Daarin staat hoe groot het “aandeel” van een eigenaar van een specifiek appartementsrecht is en hoeveel "stemmen" elke appartementseigenaar kan uitbrengen. We weten ook dat binnen een VvE het "democratisch besluitvormingsbeginsel" geldt, dat wil zeggen: de wil van de meerderheid geldt, met inachtneming van de wil van de minderheid. Er moet dus rekening gehouden worden met de betrokken belangen, maar uiteindelijk beslist de meerderheid.

Als die meerderheid dan ook nog bij één eigenaar ligt, dan horen wij in de praktijk geregeld eigenaren verzuchten dat het toch geen zin heeft om ergens mee aan de slag te gaan omdat de woningcorporatie/de grote belegger toch niet mee doet en die bepaalt wat er gebeurt. Ik noem dit het "Calimero-argument". U weet nog wel dat kleine zwarte kuikentje met een eierdopje op zijn hoofd dat te pas en te onpas de beteuterde uitspraak deed: "Zij zijn groot en ik is klein, en da's niet eerlijk, o nee".

Maar niets is minder waar! Een grooteigenaar die gebruik maakt van zijn stemrecht en bijvoorbeeld onderhoud tegenhoudt, misbruikt niet per definitie zijn 'meerderheidsmacht'. Een eigenaar die meerdere appartementsrechten bezit, betaalt ook meer dan een individuele eigenaar en dus is het ook niet zo gek dat hij zijn stemrecht gebruikt in lijn met zijn belangen. Uiteindelijk gaat het natuurlijk om het vinden van de juiste balans tussen de verschillende belangen en zorgen dat de VvE goed verder kan.

Meerderheidsmachtgebruik of -misbruik?

De rol van de VvE (lees: het bestuur samen met de VvE-beheerder) bestaat hieruit dat zij onderzoeken waarom de belangen conflicteren. Wil de grooteigenaar wel renoveren, maar moet hij zijn huurders daarin mee krijgen (zowel feitelijk als juridisch)? Spelen er financiële belangen? Het kan immers best zo zijn dat een grooteigenaar wel wil, maar niet op korte termijn de benodigde middelen vrij kan maken. Etc. etc.

De VvE (bestuur en beheerder) moeten dus in overleg met de eigenaren gaan bekijken of er problemen te verwachten zijn en als dat zo is hoe die kunnen worden voorkomen of worden opgelost. In de meeste gevallen komt men er dan wel uit, maar...

Het komt ook voor dat een grooteigenaar blijft weigeren of zelfs besluitvorming in de vergadering van eigenaars frustreert. Dan kan het zijn dat het bestuur van de VvE of een groep van individuele eigenaren verdere stappen moet ondernemen. Veelal ontkom je er dan niet aan om juridische stappen te ondernemen. De bal ligt in dat geval vaak wel bij een appartementseigenaar. Die kan dan het besluit om niet over te gaan tot het uitvoeren van groot onderhoud ter vernietiging voorleggen aan de kantonrechter en/of een vervangende machtiging vragen. Die laatste is voor VvE's misschien wel het meest vervelend omdat de VvE dan toch een stuk van de regie kwijtraakt.

Als het gaat om de positie van een grooteigenaar in een VvE bestaat dus een verschil tussen "gebruik" van meerderheidsmacht en "misbruik" van meerderheidsmacht. Dat is een fijn lijntje en er zijn veel nuances te maken. Uitgangspunt blijft natuurlijk wel dat de VvE de belangen moet behartigen van álle eigenaren. Groot en klein en da's eerlijk, maar niet makkelijk.

Marnix J.J. Nijenhof, advocaat-partner bij Rijssenbeek Advocaten

Op de hoogte blijven? Meld je aan voor onze nieuwsbrief
Toestemming