Thuis willen we ons veilig voelen en prettig met je buren samen leven. Helaas hebben we soms overlast van elkaar. Dit kan het woonplezier flink verstoren. Woonoverlast is hinder die in, vanuit en rondom een woning wordt veroorzaakt.
Voorbeelden van woonoverlast zijn geluidsoverlast (ook ‘leefgeluiden’), burenruzie, agressie en intimidatie, vervuiling en stankoverlast vanuit de woning, pesterijen, asociaal gedrag en drugsoverlast. De VvE kan hierbij helpen.
Wanneer kan de VvE helpen?
In een aantal gevallen van woonoverlast kan de VvE de eigenaren of gebruikers helpen. De VvE ziet er immers op toe dat de bepalingen in de splitsingsakte en, indien aanwezig, de regels in het huishoudelijk reglement worden nageleefd. Dit kan betrekking hebben op bijvoorbeeld het niet goed gebruiken van de gemeenschappelijke delen (o.a. vuilnis in het portiek) en gedragsoverlast (o.a. geluidsoverlast).
Voordat u bij overlast de VvE benadert, is het goed om eerst in gesprek te gaan met de overlastgever. Mogelijk kunt u het samen oplossen. Is een gesprek niet mogelijk of leidt een gesprek niet tot het gewenste effect, neem dan contact met het bestuur of de beheerder van uw VvE.
Op basis van de aard van de overlast kan de bestuurder/beheerder een vervolgactie met u afstemmen. In ieder geval kan bij overtreding van de regels een waarschuwingsbrief worden gestuurd en mogelijk een boete worden opgelegd.
Helaas heeft het aanschrijven of een boete opleggen niet altijd het gewenste effect. In dat geval is het raadzaam om een dossier aan te leggen en de overlast goed te documenteren. Een rechter kan dan gevraagd worden zich over te situatie te buigen.
Handvatten
De splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement bieden de VvE voldoende handvatten om de overlast door de eigenaar/gebruiker aan te pakken en aan te spreken op zijn gedrag. De eigenaar is immers van rechtswege gehouden aan de wet, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement. In het splitsingsreglement zijn algemene normen gegeven. Zo is bijvoorbeeld in artikel 12 MR 1992 voor de gemeenschappelijke ruimten opgenomen dat:
“…Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor het verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die daarvoor niet zijn bestemd…”
In artikel 17 lid 1 MR 1992 is voor de privé-gedeelten opgenomen dat:
“…Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt…”
Stappen bij overlast
VvE-middel tegen overlast: huishoudelijk reglement
Een huishoudelijk reglement biedt, als aanvulling op de splitsingsakte en het splitsingsreglement, extra houvast als het gaat om handhaving van regels. In zo’n reglement, dat niet verplicht is, zijn zaken van huishoudelijke aard af te spreken. Denk aan het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten, normen voor de vloer (i.v.m. geluidsoverlast), de kleur van de kozijnen. Dikwijls is een boeteregeling onderdeel van het reglement. Bij (herhaaldelijke) overtreding van een of meerdere regels kan de vereniging een boete opleggen en incasseren.
Een huishoudelijk reglement is door de Vergadering van Eigenaars van toepassing te verklaren. In dat geval geldt dit reglement voor alle eigenaar-bewoners. U kunt de bestuurder/beheerder vragen om een vergadering waarbij het huishoudelijk reglement wordt geagendeerd. Op deze manier kan deze besproken en vastgesteld worden..
VvE-middel tegen overlast: gebruikersverklaring
Een gebruiker of huurder heeft een andere juridische status dan een eigenaar die de woning bewoont. Middels een gebruikersverklaring verklaart een gebruiker /verhuurder zich te houden aan de geldende VvE-regels. Zo gelden de afspraken die eigenaren hebben gemaakt, ook voor gebruikers/huurders!
In alle modelsplitsingsreglementen zijn bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de gebruikersverklaring. De gebruikersverklaring is van zeer groot belang voor de toepasbaarheid van de regels die binnen een appartementencomplex gelden. Het bestuur moet er dus goed op toezien dat er daadwerkelijk een ondertekende ‘gebruikersverklaring’ wordt afgegeven voordat het gebruik aanvangt. Als de gebruikersverklaring is afgegeven en daarin staat dat de gebruiker zich heeft verbonden aan de bepalingen van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement, dan geeft dat de VvE een bepaalde zekerheid. De gebruiker en huurder zijn dan rechtstreeks aan deze regels gebonden en de VvE kan dan tegen de gebruiker optreden. Bent u er niet zeker van of gebruikersverklaringen afgegeven worden, vraag dit na bij uw bestuurder!
Overlast door een huurder
Bij overlast veroorzaakt door een huurder van een eigenaar is de eigenaar/verhuurder aansprakelijk en moet hij/zij de huurder aanspreken. De verhuurder doet er goed aan bepalingen in het huurcontract op te nemen over overlast. Maar ook als die er niet zijn, kan de eigenaar juridische maatregelen nemen tegen de huurder. In het uiterste geval kan hij/zij het huurcontract ontbinden. De VvE kan optreden aan de hand van de gebruikersverklaring.
Tip: abonnement juridische bijstand
Wij raden VvE’s aan een juridisch abonnement bij een advocatenkantoor af te sluiten, dat gespecialiseerd is in appartementsrecht. Deze abonnementen zijn niet duur en hebben als voordeel dat u als VvE niet geconfronteerd wordt met hoge kosten van juridische bijstand en dat u als bestuurder de eigenaar niet zelf hoeft aan te spreken. Meestal is de bestuurder één van de eigenaren en dan voelt het niet fijn om een andere eigenaar juridisch aan te moeten spreken. Via het internet zijn advocatenkantoren te vinden die deze abonnementen afsluiten.
Woonoverlast in koopwoningen
Advies over woningoverlast
- Voor onafhankelijk advies kunt u contact opnemen met VVE-010:
(010) 423 79 79
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.. - Advieslijn Woonoverlast Rotterdam: 088-3777 666, maandag tot vrijdag van 13.00-17.00 uur.
Als u belt, krijgt u een adviseur aan de lijn waaraan u uw verhaal kan vertellen. Samen bespreekt u welke vervolgstappen u kunt nemen.
Meer informatie
De gemeente Rotterdam heeft een pagina met praktische tips om woonoverlast tegen te gaan. De gemeente Rotterdam vindt dat er geen plek is voor woonoverlast in de stad.