De meeste problemen binnen een VvE gaan over of een bepaald gedeelte of een bepaalde zaak privé of gemeenschappelijk is. Er bestaat veel verwarring over deze termen en wat ze precies betekenen. In onze vorige column hebben wij het gehad over aansprakelijkheid bij schade aan gemeenschappelijke gedeelten. Welke zijn dat dan precies? Daar gaan we in deze column dieper op in.
De meeste mensen denken dat een privégedeelte inhoudt dat sprake is van privé-eigendom en dat de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE zijn. Dit is niet zo. Privé en gemeenschappelijk zegt enkel iets over wie het gebruik en beheer van bepaalde gedeelten heeft. De termen zeggen niets over de afbakening van eigendom. Dat kan ook niet, want alles wat in de splitsing zit, is van de eigenaars gezamenlijk. Iedere appartementseigenaar is mede-eigenaar van het appartementencomplex. De VvE is slechts de wettelijk beheerder van de gemeenschappelijk gedeelten.
Exclusief gebruik door eigenaar
Een privégedeelte is het deel van het appartementencomplex dat exclusief door een eigenaar of gebruiker mag worden gebruikt. Dit is het appartement. Het onderhoud van het appartement komt in beginsel voor rekening van de eigenaar of gebruiker. De VvE heeft geen zeggenschap over het privégedeelte, tenzij in de akte anders is bepaald. De overige gedeelten van het gebouw zijn dan de gemeenschappelijke gedeelten. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op medegebruik van deze gedeelten en de VvE voert het beheer over deze gedeelten.
Twee uitgangspunten
Het is voor zowel de eigenaars en gebruikers als de VvE van belang om het onderscheid tussen gemeenschappelijke en privégedeelten goed te kennen. De Hoge Raad is van oordeel dat het onderscheid tussen privé en gemeenschappelijk zo objectief mogelijk moet worden afgeleid uit de splitsingsakte met bijbehorende tekening. Voor wat betreft de verschillende ruimten is dit meestal wel duidelijk. Voor bepaalde onderdelen van het gebouw, zoals leidingen of raamkozijnen, kan dit een stuk lastiger zijn. Onderdelen van het gebouw zijn niet altijd specifiek benoemd in de akte en gemeenschappelijke gedeelten kunnen zich ook nog eens in een privégedeelte bevinden.
Grofweg kunnen voor onderdelen de volgende twee uitgangspunten worden gehanteerd:
- alle onderdelen van het gebouw zijn gemeenschappelijk, tenzij in de akte anders is bepaald;
- alle onderdelen van het gebouw in een privéruimte, die blijkens de inrichting geschikt zijn om als afzonderlijk geheel te gebruiken, zijn privé, tenzij in de akte anders is bepaald.
Met het goed toepassen van deze uitgangspunten kun je de akte meestal goed interpreteren. Echter, er circuleren veel verschillende splitsingsaktes in Nederland en elke akte moet individueel worden beoordeeld om tot een goede uitleg van de akte te kunnen komen. Dat is dus maatwerk.
Voor de beantwoording van de vraag wat in een specifiek geval tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken wordt gerekend, en voor wiens rekening dus de kosten van onderhoud, herstel of vervanging van deze gedeelten en zaken dienen te komen, moet u dus goed lezen wat er precies in de splitsingsakte staat. Komt u daar niet uit, neem dan even contact met ons op.
