U gaat verhuizen, altijd een hels karwei. Daar heeft u hulp bij nodig. Vaak vrienden, ouders en familie of een verhuisbedrijf. Bij de verhuizing gaat het nog weleens mis en wordt bijvoorbeeld de gemeenschappelijke lift beschadigd. Of u gaat verbouwen en daarbij wordt – hopelijk onbedoeld - een gemeenschappelijke zaak geraakt en beschadigd.
De vraag die dan opkomt, is wie aansprakelijk is voor deze schade. Voor schade aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken is de VvE in eerste instantie aansprakelijk. Maar hoe zit het als een eigenaar of oud-eigenaar die schade heeft veroorzaakt? Is de VvE dan nog steeds aansprakelijk of kan de eigenaar of de oud-eigenaar dan worden aangesproken voor de geleden schade? In deze column geven wij antwoord op deze vragen.
De Modelreglementen
In artikel 12 MR 1973, artikel 19 MR 1983, artikel 16 MR 1992 en artikel 3 MR 2006 en 2017 is opgenomen dat de eigenaar en gebruiker (vaak een huurder) rechtstreeks aansprakelijk zijn voor schade als gevolg van hun eigen handelen en voor door henzelf veroorzaakte hinder, alsmede voor schade en hinder die door hun huisgenoten en personeel zijn veroorzaakt. Dit alles indien en voor zover de schade aan hen is toe te rekenen.
Aansprakelijkheid eigenaar
Op grond van de genoemde artikelen kan een eigenaar/gebruiker aansprakelijk worden gesteld voor schade aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken. De VvE blijft echter verantwoordelijk voor het herstel van de schade aan een gemeenschappelijke gedeelte of gemeenschappelijke zaak, maar kan de factuur mogelijk in rekening brengen bij de eigenaar die de schade heeft veroorzaakt. In dat geval moet de VvE wel met bewijs aannemelijk kunnen maken dat de eigenaar de schade daadwerkelijk heeft veroorzaakt. Dat bewijs “rond krijgen” is in de praktijk vaak een uitdaging. Denk daarbij aan camerabeelden, verklaringen van getuigen en/of deskundige rapportages.
Aansprakelijkheid oud-eigenaar
Als een eigenaar/gebruiker schade heeft veroorzaakt aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken en de VvE komt daar pas achter nadat de betreffende eigenaar zijn appartement heeft verkocht, dan kan de (inmiddels) oud-eigenaar niet meer aansprakelijk worden gesteld op grond van de akte van splitsing. Daar is de oud-eigenaar immers niet meer aan gebonden nu hij geen eigenaar meer is van een appartement binnen de VvE en dus geen lid meer is van de VvE. Tevens kan de nieuwe eigenaar niet verantwoordelijk worden gehouden voor de gedragingen van de oud-eigenaar.
De oud-eigenaar kan mogelijk aansprakelijk worden gesteld en gehouden op basis van de wet. Dit wordt de onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) genoemd. Ook in dit geval geldt dat de VvE dan wel met bewijs aannemelijk moet maken dat de betreffende oud-eigenaar de schade heeft veroorzaakt.
Conclusie
Als een eigenaar wil verbouwen in zijn appartement en er zijn gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken betrokken bij de verbouwing dan moet de eigenaar eerst toestemming vragen aan de vergadering van eigenaars om deze verbouwing uit te mogen voeren. Als de vergadering besluit toestemming te verlenen aan de eigenaar doet de vergadering er goed aan voorwaarden te stellen aan de eventueel te verlenen toestemming. De VvE kan toestemming geven onder de voorwaarde dat voor rekening van de betreffende eigenaar een overeenkomst wordt opgesteld, waarin zaken als aansprakelijkheid van de eigenaar en zijn rechtsopvolgers kunnen worden geregeld.
Mocht schade aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken ontstaan tijdens of na de verbouwing dan kan de VvE de eigenaar op grond van die overeenkomst aansprakelijk stellen voor de door de VvE geleden schade. Uiteraard kunnen wij de VvE van dienst zijn bij het opstellen van een dergelijke overeenkomst. Voor aansprakelijkheid bij schade die ontstaat tijdens een verhuizing is het natuurlijk niet reëel van tevoren een overeenkomst daarvoor op te stellen. In de praktijk werkt dat niet. De VvE moet er dan dus wel voor zorgen dat zij met voldoende bewijs aan kan tonen wie de schade heeft veroorzaakt en hoe hoog die schade dan is. Bewijs is daarbij dus erg belangrijk.
