Een VvE kan besluiten om de akte van splitsing te wijzigen. Dit kan bijvoorbeeld om het van toepassing zijnde modelreglement te wijzigen en te actualiseren. Maar het kan ook als er een ingrijpende verbouwing plaats moet vinden. Denk bijvoorbeeld aan het optoppen van een appartementengebouw.
Als een VvE de akte wil wijzigen, moet dit natuurlijk met (grote) instemming van de vergadering. Met welke percentages kan hierover worden besloten en welke voorwaarden zijn er?
Lastige stof, maar we nemen u mee aan de hand van een recente uitspraak.
Werkwijze
Allereerst moet in de vergadering van eigenaars worden besloten dat het traject voor het wijzigen van de akte zal worden opgestart. Dit is een zogenaamd principebesluit. Een principebesluit kent geen grondslag in de wet of akte. In dit stadium worden de hoofdlijnen besproken waarom de akte moet worden gewijzigd. Ook wordt door de vergadering besloten voor wiens rekening de kosten van de aktewijziging moeten komen. De wijziging van de splitsingsakte moet bij de notaris worden geregeld.
Voor het wijzigen van de akte zijn twee wettelijke routes mogelijk:
- met medewerking van alle eigenaars (100%); of
- met medewerking van het bestuur, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste 4/5 van het totaal aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt (een zogenaamd “80% besluit”).
Het uitvoering geven aan een 80% besluit kan pas na het verstrijken van drie maanden. Gedurende deze termijn kunnen eigenaars die tegen het voorstel om de akte te wijzigen of blanco hebben gestemd of niet aanwezig waren tijdens de vergadering vernietiging vragen van dit besluit bij de rechter. De rechter kan de vordering tot vernietiging afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt dan wel wanneer hem een redelijke schadeloosstelling is geboden.
In de praktijk wordt vaak de voorkeur gegeven aan een 80% besluit, omdat het lastig is om medewerking van alle eigenaars te verkrijgen. Het advies aan een VvE die dit traject in wil gaan is om eerst goed juridisch advies in te winnen, aangezien het niet in elk geval mogelijk is om de akte te wijzigen door middel van een 80% besluit. Zie ook het volgende.
Rechtspraak
De Hoge Raad heeft op 24 februari jl. uitspraak gedaan over de wijziging van de akte van splitsing bij vergroting van een privégedeelte ten koste van een gemeenschappelijk gedeelte. In dit soort gevallen is het naar het oordeel van de Hoge Raad niet mogelijk om een 80% besluit te nemen en kan aktewijziging dus slechts plaatsvinden met instemming van 100% van de eigenaars.
Omdat in deze zaak sprake was van levering van een deel van een (deel van een) gemeenschappelijk gedeelte aan een eigenaar is sprake van levering. Dit is een daad van beschikking (alleen een eigenaar kan bepalen of wordt geleverd). De VvE is slechts bevoegd tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke eigenaars voor zover het gaat om beheer en dus niet om beschikken. Om deze reden is de Hoge Raad van mening dat wijziging van de akte niet door middel van een vergaderbesluit van de VvE kan worden gerealiseerd en dient te geschieden met medewerking van alle appartementseigenaars.
Advies
Rijssenbeek Advocaten heeft veel ervaring bij het begeleiden en adviseren van VvE’s in een traject tot wijziging van de splitsingsakte. Bijvoorbeeld door in het begin te adviseren over de gewenste en benodigde aanpassingen of – zodra er een door een notaris opgestelde concept akte is – deze juridisch te toetsen. Het is in elk geval van belang dat een VvE kiest voor een advocaat of notaris die aantoonbare ervaring heeft op dit vlak. Het is namelijk zelfs voor ervaren juristen een vak apart en de belangen om het goed te regelen zijn groot. Laat u dus als bestuur tijdig adviseren en assisteren bij de agendering van een 80% besluit, waaraan de wet specifieke eisen stelt, of vraag aanwezigheid op een vergadering van eigenaars om een toelichting te geven op het traject en de voorgestelde wijzigingen.
Bij vragen, neem gerust contact met ons op.
