Wanneer een nieuw appartementencomplex wordt gebouwd, maar ook als binnen een bestaand appartementencomplex wordt verbouwd, is het van groot belang dat de kwaliteit van de bouwwerkzaamheden goed is. Denk daarbij aan de brandveiligheid en dat de vluchtroutes goed bereikbaar moeten zijn voor iedereen, maar ook dat het energieverbruik zo laag mogelijk is door goede isolatie en andere verduurzamingsmaatregelen.
Meer toezicht
De overheid wil meer toezicht en controle in de bouw. Om die reden is een nieuwe wet in het leven geroepen, namelijk de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb). De Wkb is ingegaan per 1 januari 2024. Het doel van deze nieuwe wet is het verbeteren van de bouwkwaliteit door minder bouwfouten en gebreken. Dit is in het voordeel van zowel de eigenaren van een bouwwerk als het bouwbedrijf zelf. Bouwbedrijven zijn door strengere kwaliteitseisen minder kosten kwijt aan het herstellen van fouten en eigenaren wonen in een kwalitatief goed gebouwd pand.
Wat zijn de grootste veranderingen?
Het invoeren van dit stelsel van kwaliteitsborging zorgt voor veranderingen, zowel publiekrechtelijk (de regels vanuit de overheid, zoals de gemeente) als privaatrechtelijk. Dit zijn de vijf belangrijkste privaatrechtelijke wijzigingen:
- Het risico voor eventuele gebreken verschuift naar de aannemer
Op grond van deze nieuwe wet blijft de aannemer ook na de oplevering aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt. Dit geldt niet wanneer de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Deze regeling is van dwingend recht voor consumenten. Professionele partijen mogen afwijken van deze regeling, onder de voorwaarde dat afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst wordt vermeld. - De waarschuwingsplicht voor de aannemer is verscherpt
Vanaf 1 januari 2024 worden de regels over de waarschuwingsplicht voor gebreken verscherpt. De Wkb bepaalt dat waarschuwingen met betrekking tot onjuistheden in de opdracht of eventuele gebreken en ongeschiktheid van zaken tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig door de aannemer moeten worden gegeven. De aannemer moet de opdrachtgever zo goed mogelijk wijzen op eventuele gevolgen die het gebrek of de ongeschikte zaken kunnen hebben in het kader van nakoming van de overeenkomst. Deze regeling is van dwingend recht voor consumenten. Professionele partijen mogen andere afspraken maken. - Aannemers moeten een opleverdossier overhandigen bij oplevering van het bouwwerk
Het opleverdossier dient ten minste de volgende informatie over het bouwwerk te bevatten: tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsook de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Daarnaast dient het dossier gegevens en bescheiden te bevatten die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk. De nieuwe bepaling betreffende het opleverdossier is van regelend recht. Dat betekent dat partijen (zowel consumenten als professionele partijen) andere afspraken mogen maken, bijvoorbeeld de afspraak dat de aannemer geen of een beperkt opleverdossier zal verstrekken. Als je dat zou willen doen, dan is het goed je van te voren over de consequenties te laten voorlichten. - Informatieplicht particulier opdrachtgever (5% regel)
Een particuliere opdrachtgever mag op grond van de Wkb maximaal 5% inhouden op de laatste termijn van de aanneemsom. Op grond van de oude regeling werd dit bedrag bij de notaris in depot gestort en vervolgens door de notaris automatisch vrijgegeven (a) drie maanden na oplevering en (b) zonder bericht van de opdrachtgever dat het depot moet worden gehandhaafd. Op grond van de nieuwe regeling mag het depot pas door de notaris worden vrijgegeven nadat de aannemer schriftelijk aan de notaris heeft bevestigd dat hij zijn opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht tot het inhouden van 5% van de aanneemsom én indien de opdrachtgever niet heeft gemeld het depot te willen handhaven. De nieuwe regeling is van dwingend recht; dat betekent dat partijen geen andere afspraken kunnen maken. - Informatieplicht van aannemers over de verzekering tegen bouwrisico’s
De aannemer dient de opdrachtgever voor het sluiten van de overeenkomst te laten weten of er wel of geen verzekering is tegen eventuele bouwrisico’s. Het gaat dan bijvoorbeeld om een verzekering die dekt bij faillissement waardoor de aannemer eventuele gebreken niet kan herstellen na de oplevering van het bouwwerk. Aannemers moeten de opdrachtgevers schriftelijk informeren over de omvang, de dekkingsgraad en de looptijd van de verzekering. Daarnaast moet duidelijk zijn voor welk bedrag de aannemer is verzekerd. Zekerheid hierover kan ook worden geboden door het verstrekken van een bankgarantie. Aannemers zijn overigens niet verplicht een verzekering af te sluiten; het informeren van de opdrachtgever kan dus ook inhouden de mededeling dat de aannemer niet is verzekerd.
Wat betekent dit nou voor VvE’s?
Alle hiervoor genoemde wijzigingen gaan gelden voor aanneemovereenkomsten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2024. Uitzondering hierop is de verscherpte waarschuwingsplicht; die gaat per 1 januari 2024 ook voor lopende overeenkomsten gelden. De privaatrechtelijke wijzigingen van de Wkb hebben betrekking op zowel nieuwbouw als verbouw, ook in gevallen waarin vergunningsvrij wordt gebouwd.
Verder geldt dat de nieuwe regeling van toepassing is op bouwwerken. Daaronder wordt verstaan een (bouw)constructie van een zekere omvang die permanent aanwezig is. Uit de jurisprudentie blijkt dat onder bouwwerk (onder andere) kan worden verstaan het aanbrengen van een stuclaag op een gevel, het plaatsen van kasten om een ruimte af te scheiden, het plaatsen van balkonhekken en het plaatsen van aanlegsteigers. Uit de rechtspraak is ook gebleken dat (onder andere) schilderwerk en het aanbrengen van oever- en terreinverharding niet als bouwwerk worden beschouwd.
Kortom, bouwen en verbouwen brengen de nodige regels met zich mee. Het is zinvol om een offerte/aanneemovereenkomst of algemene voorwaarden op voorhand te laten screenen door een bouwrechtprofessional. Mocht u meer informatie over deze wet willen, neem dan gerust vrijblijvend contact met ons op.
Sanne Siebes en Marnix Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
