Wonen in een appartementencomplex brengt met zich mee dat je buren boven, onder en naast je kan hebben. Dit kan tot gevolg hebben dat je meer last hebt van (geluids-)overlast dan wanneer je in een vrijstaand huis woont. Maar hoeveel overlast moet je accepteren en wanneer moet (het bestuur van) de VvE in actie komen? In de column van deze maand besteden we aandacht aan geluidsoverlast als gevolg van harde vloerbedekking.
De modelreglementen
In de verschillende modelreglementen zijn bepalingen opgenomen ter voorkoming van (geluids-)overlast. In de modelreglementen 1973 en 1983 is geen specifieke bepaling opgenomen ten aanzien van geluidsoverlast, maar slechts een algemene hinderbepaling. In art. 9 lid 1 MR 1973 is bepaald:
“Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.”
In art. 16 lid 1 MR 1983 is bepaald:
“Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.”
Van belang is nog dat MR 1973, in tegenstelling tot MR 1983, niet de mogelijkheid biedt om regels op te stellen in het huishoudelijk reglement over het gebruik van de privégedeelten. Als MR 1973 van toepassing is, wordt de VvE dus enigszins beperkt in haar mogelijkheden om geluidsoverlast als gevolg van harde vloerbedekking aan te pakken.
In de overige modelreglementen zijn wel specifieke bepalingen met betrekking tot geluidsoverlast door harde vloerbedekking opgenomen, namelijk in de artikelen 17 lid 5 MR 1992, 26 lid 1 MR 2006 en 28.1 MR 2017. Het uitgangspunt bij overlast als gevolg door harde vloerbedekking is hetgeen bepaald is in artikel 26 lid 1 MR 2006:
“De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij huishoudelijk reglement of door de vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars of gebruikers.”
In artikel 28.1 MR 2017 is het volgende opgenomen:
“De vloerbedekking in de Privé-gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Behalve in keukens en sanitaire ruimten is het met name niet toegestaan om parket, laminaat, stenen, tegels of andersoortige harde vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij Huishoudelijk Reglement of door de Vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige Eigenaars en/of Gebruikers.
Indien het Huishoudelijk Reglement geen normen als bedoeld bevat en ook de Vergadering de normen niet heeft vastgesteld, geldt het volgende. Alleen vloerbedekking die de isolatie-index voor contactgeluid (Ico) met meer dan tien decibel verbetert indien een betonvloer met de desbetreffende vloerbedekking wordt belegd, is toegestaan. De verbetering moet zijn beoordeeld op basis van de norm NEN 1070 of NEN 5077 respectievelijk een daarvoor in de plaats getreden norm en zijn uitgedrukt in een verbetering van de Ico.”
Ook in artikel 17 lid 5 MR 1992 is een soortgelijke bepaling opgenomen:
“De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.”
Regels over (harde) vloerbedekking binnen de VvE
Het verdient de voorkeur om regels over het plaatsen van vloerbedekking op te nemen in het huishoudelijk reglement van de VvE. In deze bepalingen kan bijvoorbeeld een objectieve norm worden vastgelegd waaraan de geluidsisolatie moet volden. Op die manier kan geen onduidelijkheid ontstaan over wanneer de vloerbedekking al dan niet voldoet. Daarnaast kan ook worden bepaald dat sprake moet zijn van een verbetering van de contactgeluidsisolatie met 10 dB of meer. Dit is een objectieve norm van de Nederlandse Stichting Geluidshinder die inmiddels algemeen in de praktijk wordt gebruikt.
Ook is het zinvol om op te nemen hoe een eigenaar moet handelen bij het plaatsen van vloerbedekking. Hierbij kan worden gedacht aan de verplichting voor de eigenaar om het te melden aan het bestuur wanneer hij harde vloerbedekking wil plaatsen. Tevens kan worden opgenomen dat de eigenaar een schriftelijke verklaring moet overleggen van een onafhankelijke deskundige waaruit blijkt dat de vloer voldoet aan de gestelde normen.
Tot slot is het aan te raden om een bepaling op te nemen over hoe het bestuur van de VvE dient te handelen bij het ontvangen van klachten van geluidsoverlast als gevolg van harde vloerbedekking. Dit kan in de vorm van een verplichting om de hiervoor genoemde deskundigenverklaring te overleggen en een regeling over voor wiens rekening de kosten van een eventueel geluidsonderzoek komen. In de praktijk wordt vaak gekozen voor een onderzoek op basis van kosten ongelijk, hetgeen inhoudt dat degene die in het ongelijk wordt gesteld, de kosten voor het onderzoek dient te dragen. Tevens kan een termijn worden vastgesteld waarbinnen dit onderzoek moet zijn uitgevoerd. Als al deze punten schriftelijk worden vastgelegd in het huishoudelijk reglement van de VvE dan weet eenieder waar hij aan toe is.
Conclusie
Als een eigenaar zich bij het bestuur meldt met een klacht over geluidsoverlast vermoedelijk door harde vloerbedekking, dan zal het bestuur van de VvE de akte van splitsing en het huishoudelijk reglement moeten bestuderen om te bezien welke regels van toepassing zijn. Als het huishoudelijk reglement van de VvE geen regels over geluidsoverlast door harde vloerbedekking bevat, dan verdient het de voorkeur om het huishoudelijk reglement aan te vullen met een dergelijke bepaling. Uiteraard kan ons kantoor de VvE daarin bijstaan.
Heeft u vragen over het aanvullen of wijzigen van het huishoudelijk reglement van de VvE, neem dan gerust contact met ons op.
