De VvE krijgt geregeld te maken met vragen van eigenaars over het aanbrengen van een op-, onder- of aanbouw. De vergadering van eigenaars is bevoegd om te beslissen over zo'n verzoek van een eigenaar. Vooral wanneer een eenmaal gerealiseerde aanbouw op grond van de splitsingsakte tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE gaat behoren, is het raadzaam om van tevoren afspraken te maken. De VvE wil immers niet opdraaien voor eventuele schade die ontstaat door het realiseren van de aanbouw of voor het onderhoud daarvan.
Gebruiksovereenkomst
Het maken van afspraken over een te realiseren aanbouw kan in een zogenaamde gebruiksovereenkomst. In deze overeenkomst kunnen verschillende onderwerpen worden geregeld. Je kunt dan denken aan welke aannemer de aanbouw gaat realiseren en aan welke kwaliteitseisen de aanbouw moet voldoen. Het is ook belangrijk om zaken als toezicht op het uitvoeren van de aanbouw en aansprakelijkheid voor schade en verzekeringspremies te regelen. Daarnaast is het belangrijk om een kettingbeding op te nemen in de gebruiksovereenkomst. Door middel van dit kettingbeding wordt geregeld dat ook eventuele opvolgende appartementseigenaars zijn gebonden aan de gemaakte afspraken. De overeenkomst geldt namelijk tussen de huidige eigenaar en de VvE. Zonder kettingbeding zou een opvolgend eigenaar niet gebonden zijn aan de gebruiksovereenkomst.
Kosten
Het is gebruikelijk dat de kosten voor het opstellen van een dergelijke overeenkomst voor rekening van de eigenaar komen die de aanbouw wil realiseren. De aanbouw is immers in het belang van de eigenaar en niet in dat van de gezamenlijke eigenaars. Dit is dan ook een voorwaarde die de VvE kan stellen.
Weigeren
Als een eigenaar weigert om een gebruiksovereenkomst te sluiten met de VvE, dan is het niet onredelijk dat de vergadering van eigenaars de gevraagde toestemming voor de aanbouw weigert. Het komt ook voor dat een eigenaar een aanbouw plaatst zonder voorafgaande toestemming van de VvE. Als de betreffende eigenaar weigert om daar achteraf alsnog afspraken over te maken dan staat de VvE in haar recht om van de eigenaar te vragen de situatie terug te brengen naar hoe het oorspronkelijk was, eventueel in een gerechtelijke procedure. De kosten voor onderhoud of herstel van de aanbouw komen anders voor rekening van de gezamenlijke eigenaars omdat het tot de gemeenschappelijke buitengevel is gaan behoren.
Jurisprudentie
De rechtbank Amsterdam heeft in een dergelijke kwestie als volgt geoordeeld. In deze zaak ging het om een door een eigenaar, zonder voorafgaande toestemming van de VvE, gerealiseerd raam in een gemeenschappelijk gevelornament. De vergadering van eigenaars weigerde achteraf alsnog toestemming te verlenen voor het plaatsen van dit raam. Volgens de rechtbank was het ontbreken van afspraken over onderhoud op zichzelf al een grond om toestemming te weigeren. De weigering van de vergadering van eigenaars om achteraf alsnog toestemming te verlenen was volgens de rechtbank bij het ontbreken van nadere afspraken dus niet onredelijk.
Conclusie
Als de VvE toestemming geeft voor het realiseren van een aanbouw dan is het verstandig om vooraf na te denken over onder welke voorwaarden deze toestemming wordt verleend. Doet de VvE dit niet dan loopt de VvE het risico om zelf voor de kosten van het onderhoud van de aanbouw op te draaien en alle eventuele extra kosten, zoals een verhoging van de verzekeringspremie of schade die ontstaat door het realiseren van de aanbouw aan gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken.
Heeft u nog vragen of heeft u hulp nodig bij het opstellen van een gebruiksovereenkomst? Neem dan gerust contact met ons op.
Sanne Siebes en Marnix Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
