Binnen veel VvE's ontstaat discussie zodra onderhoud, aanpassing of vervanging van een rookgasafvoer op de agenda komt. De ene eigenaar gaat ervan uit dat dit een privézaak is, terwijl het bestuur meent dat de VvE verantwoordelijk is. Deze spanning is herkenbaar en vaak goed te verklaren. Rookgasafvoeren bevinden zich namelijk letterlijk én juridisch op het snijvlak van privé en gemeenschappelijk. Ze lopen door muren, schachten en daken die vaak gemeenschappelijk zijn, maar zijn tegelijk vaak gekoppeld aan een individuele verwarmingsinstallatie.
In het appartementsrecht is die combinatie lastig. Daarbij komt dat begrippen als rookgasafvoer, rookkanaal en schoorsteen in de praktijk vaak door elkaar gebruikt worden, terwijl het juridisch gezien om verschillende zaken kan gaan. Ook het verschil tussen een individuele en een collectieve uitvoering is niet altijd duidelijk. Dat leidt tot vragen over wie mag beslissen, wie betaalt en wie verantwoordelijk is bij gebreken of veiligheidsrisico's.
Voor eigenaars en VvE-bestuurders is het belangrijk om dit onderwerp goed te begrijpen. Een onjuist besluit kan leiden tot conflicten binnen de VvE of zelfs tot vernietiging van besluiten. Voor appartementseigenaren geldt dat inzicht in deze regels helpt om realistische verwachtingen te hebben over onderhoud en kosten. In deze uitgebreide blog leggen we stap voor stap uit hoe rookgasafvoeren juridisch worden beoordeeld binnen de VvE, welke rol het modelreglement speelt en hoe veiligheid en techniek de uitkomst kunnen beïnvloeden.
Wat wordt bedoeld met een rookgasafvoer in het appartementsrecht?
Een rookgasafvoer is een pijp, buis of slang die rookgassen van een verbrandingstoestel afvoert naar buiten. Dit kan via het dak of de gevel. Juridisch wordt zo'n afvoer meestal gezien als een leiding die hoort bij de technische installatie voor verwarming. Dat is belangrijk, omdat de meeste modelreglementen technische installaties en bijbehorende leidingen expliciet noemen bij de opsomming van gemeenschappelijke gedeelten.
Het onderscheid met een rookkanaal of schoorsteen lijkt klein, maar is juridisch relevant. Een rookkanaal is vaak bouwkundig of gemetseld en maakt onderdeel uit van de constructie van het gebouw. Een rookgasafvoer kan daar doorheen lopen, maar is technisch gezien een aparte leiding. In oudere gebouwen lopen deze begrippen vaak door elkaar, wat in veel discussies binnen VvE's voor verwarring zorgt. Volgens het hof Amsterdam vallen onder de definitie rookkanalen evenwel ook rookgasafvoeren.
Individuele en collectieve rookgasafvoeren binnen de VvE
Een ander belangrijk onderscheid is dat tussen individuele en collectieve rookgasafvoeren. Een individuele rookgasafvoer bedient slechts één appartement. Denk aan een eigen cv-ketel met een eigen afvoer naar het dak. In veel gevallen kan zo'n afvoer privé zijn, bijvoorbeeld als het toepasselijke modelreglement bepaalt dat installaties die uitsluitend één privé-gedeelte bedienen, niet gemeenschappelijk zijn. Maar "individueel" betekent niet automatisch "privé".
Een individuele afvoer kan door gemeenschappelijke delen lopen, zoals een schacht of gevel. Die delen blijven gemeenschappelijk, ook als de individuele afvoer privé is. En het omgekeerde geldt in veel gevallen ook: de privé rookgasafvoer blijft in principe privé als deze door gemeenschappelijke schachten loopt. Wel betekent zo'n situatie in de praktijk dat een eigenaar niet altijd even eenvoudig bij de privé rookgasafvoer kan komen, bijvoorbeeld als daarvoor wijzigingen aangebracht moeten worden in die gemeenschappelijke schacht. Voor dat laatste zal in vrijwel alle gevallen toestemming van de VvE nodig zijn.
Bij een collectieve rookgasafvoer is de situatie duidelijker. Als meerdere appartementen zijn aangesloten op één afvoer, wordt deze vrijwel altijd als gemeenschappelijk beschouwd. De VvE is dan verantwoordelijk voor onderhoud en vervanging. Wel komt het vaak voor dat het eerste deel van de afvoer, binnen het appartement vanaf de aansluiting op het toestel, als privé kan worden aangemerkt.
De betekenis van het modelreglement voor rookgasafvoeren
Het modelreglement dat van toepassing is, is uiteindelijk doorslaggevend voor de kwalificatie. Oudere modelreglementen (zoals MR 1973 en MR 1983) benoemen technische installaties met bijbehorende leidingen, vaak met de toevoeging dat deze gemeenschappelijk zijn of (in het geval van MR 1992) gemeenschappelijk zijn tenzij zij uitsluitend één appartement dienen. Dit laatste zogenoemde dienstbaarheidscriterium biedt ruimte om individuele rookgasafvoeren als privé aan te merken.
Nieuwere modelreglementen zijn soms explicieter en noemen rookgasafvoeren expliciet gemeenschappelijk. In die gevallen is de ruimte om een rookgasafvoer als privé te kwalificeren kleiner. Zelfs als de afvoer technisch maar één appartement bedient, zal deze toch als gemeenschappelijk worden gezien als de tekst van het reglement voor die situatie geen uitzondering maakt.
Voor eigenaars en VvE-bestuurders betekent dit dat zij niet kunnen volstaan met een algemene aanname. Een zorgvuldige uitleg van de splitsingsakte en het modelreglement is noodzakelijk voordat besluiten worden genomen over onderhoud, vervanging of kostenverdeling.
Hak- en breekwerk
In de praktijk wordt vaak gekeken naar de vraag of er hak- en breekwerk nodig is. Het idee leeft dat als een rookgasafvoer is "ingebouwd" in een gemeenschappelijke schacht, deze automatisch gemeenschappelijk zou zijn. We spraken hierboven al even over die situatie. Juridisch is dit helaas niet zo eenvoudig. Het enkele feit dat er hak- en breekwerk nodig is om de afvoer te verwijderen of te vervangen, maakt deze niet automatisch gemeenschappelijk.
Wel speelt mee of werkzaamheden de constructie of veiligheid van het gebouw raken. De schacht zelf is meestal een gemeenschappelijk onderdeel. Een individuele rookgasafvoer die door zo'n schacht loopt, kan privé zijn, maar werkzaamheden daaraan vereisen vanwege de ligging dan vaak toch toestemming van de VvE.
Veiligheid als doorslaggevende factor binnen de VvE
Los van de juridische kwalificatie speelt veiligheid een rol. Rookgasafvoeren kunnen direct invloed hebben op de veiligheid binnen een complex. Verouderde, lekkende of slecht aangesloten afvoeren kunnen risico's opleveren, niet alleen voor de eigenaar zelf, maar ook voor andere bewoners.
In situaties waarin meerdere rookgasafvoeren dicht bij elkaar liggen of een gemeenschappelijke schacht delen, kan een probleem in één afvoer gevolgen hebben voor andere appartementen. In zulke gevallen kán de VvE bevoegd zijn om maatregelen te nemen, ook als de afvoeren technisch privé zijn. Het belang van een veilig gebouw voor alle leden weegt dan zwaar. Maar weet ook dat de VvE die rol niet snel naar zich toe kan trekken: er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden.
Voor de praktijk betekent dit dat de VvE soms mag besluiten tot vervanging of aanpassing van rookgasafvoeren om risico’s te beperken. Wees hier echter terughoudend mee.
Wat betekent dit voor besluitvorming en kosten?
De kwalificatie privé of gemeenschappelijk bepaalt wie beslist en wie betaalt. Is de rookgasafvoer gemeenschappelijk, dan besluit de vergadering en dragen de gezamenlijk eigenaars de kosten. Is de rookgasafvoer privé, dan ligt de verantwoordelijkheid in beginsel bij de individuele eigenaar.
Voor VvE-bestuurders is het daarom verstandig om besluiten goed te onderbouwen en vast te leggen. Voor appartementseigenaren is het belangrijk om te beseffen dat "privé" niet altijd betekent dat de VvE geen rol speelt. Samenwerking en duidelijke afspraken voorkomen conflicten.
Tot slot
Rookgasafvoeren vormen binnen het appartementsrecht een complex maar belangrijk onderwerp. Ze raken aan techniek, veiligheid en juridische kwalificaties binnen de VvE. Of een rookgasafvoer privé of gemeenschappelijk is, hangt af van meerdere factoren: de technische uitvoering, het aantal appartementen dat ervan gebruikmaakt en vooral het toepasselijke modelreglement. Daarnaast kan de veiligheid binnen het complex een rol spelen, zelfs als een afvoer in eerste instantie als privé wordt gezien.
Voor VvE-bestuurders betekent dit dat een zorgvuldige aanpak nodig is bij onderhoud en vervanging. Voor appartementseigenaren biedt dit inzicht in hun rechten en plichten binnen de vereniging. Het onderwerp kent echter meer nuances dan in één blog volledig te behandelen zijn, bijvoorbeeld door bijzondere bepalingen in de splitsingsakte of specifieke bouwkundige situaties.
Wilt u daarom meer weten of heeft u vragen over deze column? Neem dan contact op met Laurine van Gemert, Sven van der Klaauw of Marnix Nijenhof. U kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl, of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank waar wij eerder schreven over recente uitspraken met betrekking tot rookgasafvoeren.
