In november 2022 is de laatste afleverset voor de stadsverwarming geplaatst bij VvE Zuidplein 324-510. Nu worden alle 88 appartementen gasloos verwarmd. Linda van Heumen en Arie Drooger, de twee bestuursleden, hebben de VvE door dit avontuur geleid. Zij blikken terug op een geslaagd project dat soms best pittig was.
Directe aanleiding voor de overstap op stadswarmte waren vr-ketels van VvE-leden die in 2019 kapotgingen. Vanwege Europese regels (2015) mogen er bij vervanging van de cv-ketel geen vr-ketel worden teruggeplaatst. En de rookgasafvoerkanalen van het gebouw aan het Zuidplein waren niet geschikt voor nieuwe hr-ketels. “De optie was de vr-ketels steeds te repareren, de rookgasafvoerkanalen te vernieuwen of over te stappen op stadswarmte”, begint Linda van Heumen, voorzitter van de VvE Zuidplein 324-510. “Stadswarmte was een veel grotere investering, tot zes keer meer dan het vervangen van die kanalen, maar dan zou de VvE wel voorbereid zijn op de gasloze toekomst. Op termijn moet je die investering toch doen, want iedereen moet een keer van het gas af. Uitstel zou dus geen structurele oplossing zijn en extra kosten betekenen.”
Naast de plannen voor stadswarmte had de VvE verduurzamingswensen voor het gebouw. Hiervoor klopte zij aan bij stichting VVE-010 die belangeloos en gratis Rotterdamse VvE’s ondersteunt. Al snel bleek dat het gebouw te jong was en daarom verduurzaming maar beperkt mogelijk. “Zonnepanelen kunnen niet vanwege installaties op het dak”, licht Arie Drooger toe. Hij woont sinds anderhalf niet meer in de VvE maar blijft bestuurslid tot het hele stadswarmteproject is afgerond. “De ramen zijn al van dubbel glas. En het dak is een paar geleden vernieuwd, zonder isolatie, dus dat doen we pas bij de volgende vervanging. Waterzijdig inregelen van de radiatoren hebben we meteen laten doen na de plaatsing van de afleversets.”
Pittigste ALV ooit
Het project beperkte zich dus tot de overstap op stadsverwarming. Maar dat was al een enorme klus voor de twee bestuursleden. De voornaamste werkzaamheden waren het vervangen van de individuele cv-ketels bij iedereen thuis voor nieuwe warmtesets en de aanleg van het benodigde leidingwerk binnen in het gebouw. Vanaf de parkeergarage op de begane grond moesten diverse buizen verticaal omhoog naar de bovenste verdieping van het gebouw worden aangelegd voor de aan- en afvoer van het warme water.
Linda vertelt hoe de besluitvorming binnen de VvE is verlopen. “De ALV waarin het investeringsbesluit genomen werd, in maart 2020, was de pittigste die ik ooit heb meegemaakt. Een klein aantal leden liet duidelijk weten tegen de plannen te zijn. Het nieuwe VvE-termijnbedrag na de overstap op stadswarmte was van tevoren al bekend, maar blijkbaar kwam pas tijdens de vergadering het besef dat de bijdrage flink zou stijgen. Het ging om een verhoging van de VvE-bijdrage van 63 procent. Dat was nodig voor het aflossen van de lening en sparen volgens het nieuwe meerjarenonderhoudsplan. De leden kregen toen twee vragen voorgelegd: gaan we over op stadswarmte en stemmen we in met een VvE Energiebespaarlening van het Warmtefonds.”
De investering zou per appartement uitkomen op € 8500. Het quorum werd in deze ALV gehaald, maar de financieringsvraag werd niet goedgekeurd door de leden. Er was net geen meerderheid. In een volgende ALV, in juli 2020, werd de meerderheid voor de financiering wel gehaald. Linda: “Dit was mede omdat ik iedereen heb gevraagd hun stem uit te brengen, ongeacht wat ze zouden stemmen. En we hebben alles nog eens duidelijk uitgelegd. De VvE-bijdrage is afhankelijk van de grootte van het appartement. Voor een paar leden zou deze stijgen naar 300 euro per maand. Dat bedrag was gaan rondzingen, terwijl het voor de meeste leden zou uitkomen rond 200 euro per maand.” In de VvE zit ook een grootaandeelhouder en deze heeft steeds meegestemd met de meerderheid, zoals van tevoren toegezegd.
Veel kennis vergaard
De VvE heeft bij het Warmtefonds voor 748.000 euro een lening afgesloten. En de provincie Zuid-Holland verleende een subsidie ter grootte van maximaal € 75.000 voor uitvoering van het project ‘Verduurzaming en aansluiting stadswarmte VvE Zuidplein 324-510’. Eind 2021 is begonnen met de voorbereiding buiten voor de aanleg van stadswarmte en de plaatsing van de warmte-afleversets. In november 2022 is de laatste set geplaatst en toen was ook het benodigde leidingwerk aan de binnenzijde klaar. “De leiding tot de woning is van Vattenfall, in de woning is het van de eigenaren”, vervolgt Arie. “De VvE heeft er dus geen verantwoordelijkheid meer voor. Alleen als Vattenfall werkzaamheden in het gebouw ‘voor de voordeur’ moet doen, dan moeten we toegang verlenen. Voor stadswarmte moest iedereen zich laten aansluiten door Vattenfall. Voor stroom is iedereen vrij de leverancier te kiezen. Voordeel voor ons was overigens dat het warmtenet op 25 meter van ons gebouw loopt. Dus we konden in korte tijd aangesloten worden.”
De twee bestuurders zeggen veel hobbels te zijn tegengekomen, ze moesten alles zelf uitvinden. Alle inspanningen komen volgens hen voor rekening van het bestuur, de projectleider van Vattenfall en VVE-010. Linda: “Zo’n project doe je één keer en waarschijnlijk nooit weer. We hebben in korte tijd veel kennis vergaard. Het aanvragen van de lening, subsidies en offertes hebben Arie en ik gedaan, soms samen met Julia Hevemeyer van VVE-010. Zij heeft ons op vele manieren geholpen, onder andere bij de contractvorming met de leverancier van de stadswarmte Vattenfall. Onderdeel van het contract was bijvoorbeeld dat de watertemperatuur 60-80 graden was. Het zag er even naar uit dat we water van 40-70 graden zouden krijgen. In dat geval hadden we de radiatoren aan moeten passen aan de lagere temperaturen. Uiteindelijk is toegezegd dat we 60-80 kregen.”
“De projectleider van Vattenfall heeft veel vlot getrokken”, vult Arie aan. “Zo heeft hij een nieuwe aannemer gevonden toen de eerste niet verder wilde vanwege aanpassing van de werkzaamheden. En die overstap naar een andere aannemer bleek achteraf goedkoper zodat de uiteindelijke kosten minder waren dan begroot. Hij nam ook een stuk communicatie met de bewoners op zich en coördineerde wie, waar, wanneer. Daar zijn we ook heel tevreden over. De rol van de beheerder was min of meer beperkt tot het betalen van de rekeningen. Lastig was om te zorgen dat alle mensen thuis waren voor de werkzaamheden in de woning. Dat heeft de nodige flexibiliteit van de aannemer gevraagd.”
Lager energieverbruik
Allebei zijn ze heel positief over het resultaat. Arie woont inmiddels ergens anders en kan er dus alleen op afstand van genieten. Voor Linda was de overgang naar stadswarmte aanleiding om de binnenzijde van haar woning op te knappen. Zo heeft ze een nieuwe keuken laten plaatsen en heeft ze nieuw behang. Ze is, naast het succesvol afronden van het project, zichtbaar tevreden met haar appartement. En de verwachte energiebesparing stemt Linda ook vrolijk. “Het is nog even afwachten, maar ik vermoed dat mijn energieverbruik lager is. Voorheen gebruikte ik, omgerekend van kubieke meters gas, 23 GJ per jaar. Nu, half maart, zit ik 8,8 GJ. Met de koudste maanden achter de rug verwacht ik op ongeveer de helft van mijn vroegere verbruik uit te komen. En dan ben ik niet zuiniger gaan doen. Wij hebben de VvE-leden overigens nooit beloofd dat de energiekosten af zouden nemen. Ik heb in ieder geval nog niet gehoord dat er mensen duurder uit zijn. We hebben sowieso weinig klachten gehad. Er was een keertje storing in het systeem, maar dat was snel opgelost.”
Foto bovenaan: VvE-voorzitter Linda van Heumen (© Nadine van Schie)
