Het komt geregeld voor dat een eigenaar zijn appartement (of een deel daarvan) gebruikt of wil gebruiken in strijd met de bestemming die daaraan is gegeven in de akte van splitsing. De juridische vraag is dan of dit zomaar mag of dat hier toestemming van de vergadering van eigenaars voor nodig is. Het antwoord leest u hieronder.
Regelgeving
In artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek is (onder meer) bepaald dat in de splitsingsakte van de VvE een nauwkeurige omschrijving van het privégedeelte moet zijn opgenomen. In de wet is niet bepaald dat de bestemming van een privégedeelte in de akte moet worden opgenomen. In de verschillende modelreglementen is hierover wel wat opgenomen, namelijk dat de eigenaar van een appartement zijn privégedeelte moet gebruiken volgens de in de splitsingsakte opgenomen bestemming.
Voorbeelden hiervan zijn te vinden in de artikelen 9 lid 2 MR 1973, artikel 16 lid 4 MR 1983, artikel 17 lid 4 MR 1992, artikel 25 lid 1 MR 2006 en artikel 27 lid 1 MR 2017. De bestemming van een appartement kan bijvoorbeeld zijn: ‘woning’, ‘woning met berging’, ‘bedrijfsruimte’ of ‘parkeerplaats’. Het is goed om te weten dat de verschillende omschrijvingen die in de splitsingstekening zijn opgenomen niets zeggen over de bestemming van een bepaald gedeelte. Op de tekening zijn soms bepaalde delen omschreven als bijvoorbeeld ‘berging’ of ‘badkamer’, maar deze aanduidingen geven dus niet de bestemming van dat gedeelte weer. De bestemming staat altijd in de akte.
Toestemming vergadering van eigenaars
De vergadering van eigenaars kan toestemming geven voor een gebruik dat afwijkt van de bestemming zoals opgenomen in de akte van splitsing. Alleen in MR 2017 is opgenomen dat dit besluit met een gekwalificeerde meerderheid moet worden genomen. In de overige modelreglementen (MR 1973 t/m MR 2006) is opgenomen dat dit besluit met een normale/reguliere meerderheid kan worden genomen. In MR 2017 is ook opgenomen dat indien in de akte uitdrukkelijk een verbod op afwijkend gebruik is opgenomen, niet alsnog toestemming kan worden gegeven voor afwijkend gebruik. Dit volgt ook uit de rechtspraak van voor de verschijning van MR 2017.
Dit betekent dus dat ook als één van de oudere reglementen van toepassing is, de mogelijkheid om toestemming te geven voor afwijkend gebruik niet bestaat op het moment dat in die akte een specifiek verbod op afwijkend gebruik is opgenomen. Als de vergadering in zo’n geval alsnog toestemming verleent dan levert dit strijdigheid met de akte op en is het besluit dus nietig. Een nietig besluit is een besluit dat geen rechtsgevolg heeft en geacht wordt nooit te hebben bestaan.
Als de vergadering van eigenaars toestemming geeft voor gebruik dat afwijkt van de bestemming dan betekent dit feitelijk toestemming voor een afwijkende bestemming. Die gewijzigde bestemming blijkt vervolgens niet meer uit de openbare registers. Het is voor derden, zoals een potentiële koper van een appartement binnen de VvE, dan niet duidelijk dat sprake is van afwijkend gebruik.
Uit de rechtspraak volgt dat gebruik dat afwijkt van de bestemming zoals opgenomen in de akte alleen toegestaan is in gevallen waarbij de wijziging geen gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Hiervan is sprake als de wijziging tijdelijk, persoonlijk en voor (redelijk eenvoudig) herstel vatbaar is. In alle andere gevallen moet de akte worden gewijzigd.
Rechtspraak
De vraag of een berging als badkamer mag worden gebruikt, was aan de orde in een gerechtelijke procedure die werd gevoerd bij het Hof Arnhem-Leeuwarden . In deze zaak wilde een eigenaar een aantal appartementen met de bestemming ‘berging’ als badkamer gebruiken en een aantal parkeerplaatsen als één afsluitbare fietsenstalling. Het Hof oordeelde in deze zaak dat de feitelijke situatie na deze verbouwing niet meer in overeenstemming is met de situatie zoals omschreven in de splitsingsakte. De aard en omvang van de wijzigingen brengen met zich mee dat sprake is van een permanente wijziging die niet eenvoudig ongedaan kan worden gemaakt. Hiervoor is dan ook een wijziging van de akte nodig. Een vergaderbesluit tot afwijkend gebruik volstaat in dit geval niet.
Conclusie
De in de akte opgenomen bestemming van een privégedeelte moet in principe gelijk zijn aan het feitelijk gebruik van het appartement. Afwijkend gebruik van de bestemming is alleen toegestaan als de wijziging geen gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie en het gebruik tijdelijk, persoonlijk en voor herstel vatbaar is.
Voor meer informatie over afwijkend gebruik verwijzen wij naar onze eerdere columns.
