Het komt voor dat appartementen worden aangekocht om vervolgens op structurele basis per kamer te verhuren aan bijvoorbeeld studenten. Veelal zijn de andere eigenaars daar niet blij mee. Het gebeurt dat studenten overlast veroorzaken door bijvoorbeeld feestjes te geven tot diep in de nacht of door vuil achter te laten op plekken die daar niet voor bedoeld zijn. De vraag die in zo’n geval vaak wordt gesteld door de VvE is of de vergadering van eigenaars zogenoemde kamergewijze verhuur kan verbieden.
Regelgeving
In artikel 5:120 lid 1 BW is opgenomen dat een eigenaar zijn appartement aan een ander in gebruik mag geven. Vervolgens is in artikel 5: 112 lid 4 BW opgenomen dat de akte van splitsing een regeling omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten kan inhouden. In de modelreglementen is opgenomen dat een gebruikersverklaring moet worden overgelegd bij ingebruikgeving aan een ander. Een specifieke bepaling die een verbod op kamergewijze verhuur inhoudt, bevatten de modelreglementen niet. Een dergelijk verbod kan wel zijn opgenomen in de akte van splitsing.
Jurisprudentie
In jurisprudentie wordt ook geregeld aandacht besteed aan kamerverhuur en de uitleg van de begrippen ‘kamerverhuur’ of ‘kamerverhuurbedrijf’. In sommige aktes is namelijk opgenomen dat het appartement niet mag worden geëxploiteerd als kamerverhuurbedrijf. De rechtbank Arnhem heeft in haar uitspraak van 28 februari 2018 bepaald dat onder het exploiteren als kamerverhuurbedrijf wordt verstaan dat (de kamers van) het appartement aan meerdere personen, die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan, mag/mogen worden verhuurd.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 15 juli 2014 dat een appartement dat was bestemd tot ‘woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden’ slechts in het geheel mag worden verhuurd, danwel in gebruik mag worden gegeven, aan de tot bewoning gerechtigde die er zelf met zijn gezin dient te wonen. Dit betekent dat wanneer in de bestemming van ‘gezin’ wordt gesproken, ingebruikgeving op basis van kamerverhuur aan allerlei verschillende personen niet is toegestaan.
Conclusie
Als in de akte van splitsing geen specifiek verbod is opgenomen op verhuur per kamer dan is dit in beginsel toegestaan. Kamerverhuur verbieden kan in zo’n geval alleen door de akte van splitsing te wijzigen. Een verbod opnemen in bijvoorbeeld het huishoudelijk reglement is niet voldoende.
De VvE kan wel optreden tegen kamergewijze verhuur als in de akte een specifiek verbod is opgenomen op kamerverhuur of als sprake is van strijd met de in de akte van splitsing opgenomen bestemming. In dat geval dient de VvE handhavend op te treden door de onrechtmatig verhurende eigenaar aan te schrijven. Hierbij moet de VvE in het achterhoofd houden dat de bewijslast bij de VvE ligt. De VvE zal met voldoende bewijs aannemelijk moeten maken dat sprake is van kamerverhuur.
Discussie over de uitleg van een kamerverhuurverbod kan worden voorkomen door in de akte van splitsing een duidelijk(er) algeheel kamerverhuurverbod op te nemen. Rijssenbeek Advocaten is u bij advies hierover graag van dienst.
Heeft u nog vragen? Neem dan gerust contact met ons op.
Sanne Siebes en Marnix Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
