Mag je een appartement gebruiken in afwijking van de bestemming die daaraan is gegeven in de akte van splitsing? En mag de vergadering van eigenaars hier dan toestemming voor verlenen of moet de akte worden gewijzigd? In de column voor de maand september gaan we hier verder op in én beantwoorden wij deze vragen.
Het wettelijk kader
In de wet is bepaald dat in de akte van splitsing een nauwkeurige omschrijving van de privégedeelten moet worden opgenomen. In de wet is niet bepaald dat de splitsingsakte ook een omschrijving van de privégedeelten moet omvatten. In de verschillende modelreglementen is opgenomen dat eigenaars en gebruikers verplicht zijn het appartement te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te geven bestemming. Meestal bevat de splitsingsakte een omschrijving van de bestemming van het appartement. Dit kan bijvoorbeeld “woning”, “bedrijfsruimte”, “tuin” of “parkeerplaats” zijn.
De bestemming
De bestemming volgt dus uit de tekst van de akte van splitsing. Hoewel soms anders wordt gedacht, doet de splitsingstekening niet ter zake. Op de splitsingstekening wordt “slechts” aangegeven wat de begrenzing is van de privégedeelten. De woorden die soms op een splitsingstekening zijn opgenomen zoals “badkamer”, “slaapkamer” of “keuken” zijn slechts een beschrijving van het feitelijk gebruik van die ruimten. Ze geven dus niet de bestemming van die ruimten weer.
Wijzigen of afwijken?
De in de akte genoemde bestemming kan niet bij rechterlijke uitspraak worden gewijzigd, ook niet door middel van een procedure tot vervangende machtiging. Wil je de bestemming van een appartement echt wijzigen, dan zul je de splitsingsakte moeten wijzigen. Wat wel mogelijk is, is toestemming vragen aan de vergadering van eigenaars voor gebruik dat afwijkt van de bestemming. Daarvoor is geen aktewijziging nodig.
Iedere eigenaar en gebruiker moet het privégedeelte overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken. Van deze bestemming kan dus per vergaderbesluit worden afgeweken. Soms weigert een VvE toestemming te geven voor afwijkend gebruik en start een eigenaar een procedure bij de kantonrechter om vervangende machtiging te verkrijgen voor het afwijkende gebruik. De rechter gaat dan beoordelen of de VvE toestemming op redelijke gronden heeft geweigerd. De belangen van de VvE om te weigeren en de belangen van de verzoeker om het appartement te gebruiken in afwijking van de daaraan gegeven bestemming worden afgewogen.
Toestemming verlenen voor van de bestemming afwijkend gebruik kan alleen als het afwijkend gebruik persoonlijk (1), tijdelijk (2) en voor herstel vatbaar is (3). Als het verzoek hier niet aan voldoet dan is een wijziging van de akte nodig en kan niet worden volstaan met een vergaderbesluit.
Short stay, Airbnb
Over de vraag of sprake is van gebruik dat afwijkt van de bestemming wordt veel geprocedeerd. In de praktijk is bijvoorbeeld vaak nog onduidelijk of verhuur voor korte perioden (short stay/Airbnb) valt onder de bestemming “wonen, woning, woonruimte” of “particulier woongebruik”. Uit de rechtspraak volgt kortgezegd dat wanneer de bestemming van een appartement “wonen, woning, woonruimte” of “particulier woongebruik” is, het zonder toestemming van de vergadering van eigenaars niet is toegestaan om het appartement voor korte tijd in gebruik te geven aan derden.
Onder voor korte tijd moet in ieder geval worden verstaan verhuur voor korter dan één maand. Bij de beoordeling wordt onder meer in overweging genomen dat het tegen betaling voor korte tijd in gebruik geven van een appartement aan toeristen dient te worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie. Daarnaast is geoordeeld dat toeristen niet wonen, maar slechts tijdelijk verblijven in de door hen gehuurde ruimte. Lees meer over short stay en airbnb via deze link.
O, en dan nog één ding: de appartementsrechtelijke bestemming zoals die in de splitsingsakte staat is een andere “soort” bestemming dan die uit het “bestemmings-“plan. Die laatste zogenaamde bestuursrechtelijke bestemming heeft niets te maken met de bestemming zoals die in de splitsingsakte staat. Wel kan je bijvoorbeeld als VvE als voorwaarde voor een toestemming bij afwijkend gebruik van de bestemming uit de splitsingsakte stellen dat voldaan moet worden aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Kunt u het nog volgen?
Zo niet of heeft u nog vragen? Neem dan gerust contact met ons op.
Sanne Siebes en Marnix Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
