De decembermaand is aangebroken. Een maand die garant staat voor feestjes en gezelligheid. Sommige feestjes barsten uit in wel erg veel feestvreugde waardoor het hele complex mag meegenieten. En niet alleen in december. Hoe ga je hier als VvE mee om?
Overlast, of zoals dat in juridische termen genoemd wordt “onrechtmatige hinder”, is een groot probleem waar VvE’s geregeld mee te maken krijgen. Bewoners van appartementencomplexen wonen dicht op elkaar. Daardoor kan overlast sneller voorkomen, met alle ongemakken van dien. Daarnaast geldt ook dat je bepaalde leefgeluiden moet accepteren als je in een appartementencomplex woont.
Ter voorkoming van overlast zijn in de splitsingsakte en in het eventuele Huishoudelijk Reglement (HR) bepalingen opgenomen, die alle eigenaars en gebruikers binnen het appartementencomplex dienen na te komen. Op grond van het bepaalde in de wet en de splitsingsakte is het bestuur van de VvE gehouden om namens de gezamenlijke eigenaars tegen overlast op te treden door de regels van de VvE te handhaven.
Geluidsoverlast door buren
De splitsingsakte biedt handvatten om overlast door een eigenaar aan te pakken en de eigenaar aan te spreken op zijn gedrag. Ook alle modelreglementen voorzien in de mogelijkheid om een eigenaar (en een gebruiker) die handelt in strijd met de bepalingen van de wet, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement na een schriftelijke waarschuwing één of meer boete(-s) op te leggen.
Daarnaast is het mogelijk de eigenaar aan te spreken op basis van het algemeen verbintenissenrecht. De eigenaar handelt immers onrechtmatig (artikel 6:162 BW) door de bepalingen in het splitsingsreglement te overtreden, waardoor zelfs schade kan ontstaan. Overlast door gebruikers kan ontstaan op het moment dat een eigenaar besluit zijn privégedeelte in gebruik te geven/verhuren. Op zich is dat geen probleem, maar de afgifte van een “gebruikersverklaring” is daarbij van essentieel belang.
Geluidsoverlast door slechte vloerafwerking
Geluidsoverlast kan ook ontstaan door slechte afwerking van de vloer van het appartement. Zonder de juiste contactisolatiemaatregelen kan een vloer voor meer hoorbare geluiden zorgen dan wenselijk is in een appartementencomplex.
Uitgangspunt bij de harde vloerenproblematiek is het bepaalde in artikel 28.1 MR 2017:
“De vloerbedekking in de Privé-gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Behalve in keukens en sanitaire ruimten is het met name niet toegestaan om parket, laminaat, stenen, tegels of andersoortige harde vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt met inachtneming van normen die bij Huishoudelijk Reglement of door de Vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige Eigenaars en/of Gebruikers.
Indien het Huishoudelijk Reglement geen normen als bedoeld bevat en ook de Vergadering de normen niet heeft vastgesteld, geldt het volgende. Alleen vloerbedekking die de isolatie-index voor contactgeluid (Ico) met meer dan tien decibel verbetert indien een betonvloer met de desbetreffende vloerbedekking wordt belegd, is toegestaan. De verbetering moet zijn beoordeeld op basis van de norm NEN 1070 of NEN 5077 respectievelijk een daarvoor in de plaats getreden norm en zijn uitgedrukt in een verbetering van de Ico.”
In artikel 26 lid 1 MR 2006 en artikel 17 lid 5 MR 1992 is een soortgelijke bepaling opgenomen. Op grond van deze bepalingen is het verboden voor een eigenaar om een harde vloerbedekking aan te brengen in zijn privégedeelte tenzij het in overeenstemming is met de regels van de VvE en de vloerbedekking geen onredelijke hinder veroorzaakt voor de overige bewoners.
Het MR 1973 en het MR 1983 kennen daarentegen geen specifieke bepaling met betrekking tot harde vloerbedekking. Echter, bij deze modelreglementen kan de VvE wel een beroep doen op de algemene hinderbepalingen. Deze bepalingen zijn terug te vinden in artikel 9 lid 1 MR 1973 en artikel 16 lid 1 MR In artikel 9 lid 1 MR 1973 is bepaald:
“Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.”
In artikel 16 lid 1 MR 1983 is bepaald:
“Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.”
Het MR 1973 biedt, in tegenstelling tot het MR 1983, overigens niet expliciet de mogelijkheid om bij HR regels te stellen omtrent het gebruik van de privégedeelten. Een VvE waarbij MR 1973 van toepassing is verklaard, wordt dan ook enigszins beperkt in haar mogelijkheden om de harde vloerproblematiek aan te pakken. De VvE dient dus altijd te controleren of een afwijkende regeling is opgenomen in het splitsingsreglement dan wel in het HR.
In de wet zijn ook algemene bepalingen over hinder/overlast opgenomen. Je vindt deze in het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze bepalingen zijn opgenomen in artikel 5:37 BW e.v. in samenhang met artikel 6:162 BW. Daar komt de VvE overigens niet rechtstreeks aan te pas. Het gaat om regelgeving tussen eigenaars en gebruikers onderling. De VvE kan wijzen op deze bepalingen wanneer sprake is van overlast tussen twee buren. Huurders hebben daarnaast ook nog een ander pressiemiddel: als de huurders dezelfde verhuurder hebben, kan de verhuurder soms gedwongen worden (rechts-)maatregelen tegen de overlast veroorzakende huurder te treffen.
Conclusie
Samengevat moet de VvE altijd eerst de splitsingsakte en het eventuele huishoudelijk reglement bestuderen. Als daarin een bepaling is opgenomen over hoe de VvE met geluidsoverlast door harde vloeren moet omgaan, dan moet die bepaling worden gevolgd. Als geen bepaling is opgenomen in de akte of HR dan is het aan te raden om een dergelijke bepaling op te nemen in het HR. Op die manier is het te allen tijde duidelijk voor alle eigenaars en gebruikers hoe moet worden omgegaan met het plaatsen van vloerbedekking.
Heeft u nog vragen of heeft uw VvE hulp nodig bij het opstellen van een bepaling in het huishoudelijk reglement? Neem dan gerust contact met ons op.
