Dagelijks krijgt VVE-010 allerlei VvE-vragen. Soms is het antwoord kort en eenvoudig te geven, soms is meer uitzoekwerk nodig. Wat voor vragen zijn het? In de rubriek 'VvE-vraag van de maand' lichten we er steeds eentje uit. Deze keer bespreken we de vraag of de VvE (verse) eigenaren kan verplichten tot een extra bijdrage om achterstallig onderhoud weg te werken.
Vraag
Eind vorig jaar hebben we een appartement gekocht. Om onze hypotheek rond te krijgen, moest er een VvE worden opgericht. De VvE bestaat uit drie woningen, waarvan één wordt verhuurd. De huurders van dat appartement hebben last van een vochtprobleem dat volgens de eigenaar dringend opgelost moet worden. De totale kosten bedragen ongeveer € 15.000, dus € 5.000 per woning. Dit probleem blijkt al langer te spelen, maar dit is nooit structureel aangepakt. Nu er een VvE is opgericht, wordt er ineens aangedrongen op directe actie, terwijl wij dit liever zouden uitstellen. De jonge VvE heeft namelijk nog geen reserve opgebouwd. Als starters hebben we een dergelijke extra bijdrage niet zomaar beschikbaar. Onze vraag is dan ook: wat zijn onze rechten in deze situatie? Is het redelijk om uitstel te vragen totdat de VvE meer financiële ruimte heeft? Of zijn we in deze situatie gedwongen om op korte termijn mee te betalen?
Antwoord
Helaas is dit een vaker voorkomend probleem bij VvE's die recentelijk zijn geactiveerd voor een verkoop. Meestal is er dan ook geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP) waarin te zien is wat de te verwachten onderhoudskosten op korte termijn zijn. Voor grote uitgaven en een extra bijdrage is meestal een gekwalificeerde meerderheid nodig in een vergadering. Dit staat opgenomen in de splitsingsakte van de VvE. Dit houdt in dat 2/3e of 3/4e van het aantal stemmen akkoord moet gaan met die uitgaven of extra bijdrage. In een VvE met drie eigenaren hangt het dus af van dit percentage en hoe er gestemd wordt.
Toelichting
Een rechtsgeldig besluit van de ledenvergadering is bindend en dan moet een eventuele extra bijdrage worden betaald. Wanneer tegen een voorstel voor (spoedeisend) onderhoud wordt gestemd, is het belangrijk dat ook duidelijk een reden wordt aangegeven en dat dit wordt genotuleerd. Een eigenaar die last heeft van het onderhoudsprobleem kan namelijk binnen 30 dagen na de vergadering een verzoek tot vernietiging indienen bij de kantonrechter met daarbij het verzoek voor een vervangende machtiging om alsnog op die manier voor elkaar te krijgen dat het onderhoud wordt uitgevoerd. Vooral belangrijk is om met elkaar in gesprek te gaan en te kijken wat de mogelijkheden zijn voor alle eigenaren.
