De VvE-bijdragen zijn de afgelopen vijf jaar de pan uit gerezen. Deze conclusie trok Independer uit onderzoek onder ruim 8.000 te koop staande appartementen op Funda en Pararius. In die periode stegen deze kosten met 35 procent. Ook lopen kopers van een appartement het risico extra te moeten betalen voor achterstallig onderhoud omdat een kwart van de VvE’s geen MJOP heeft. Wat zijn de belangrijkste conclusies uit het onderzoek en wat betekenen de uitkomsten? Louter kijken naar bijvoorbeeld de hoogte van de VvE-bijdrage zegt weinig en is zelfs misleidend.
1. Bijna 1 op 5 woningen valt onder een VvE
Conclusie onderzoek: In totaal valt 18,6% van alle woningen in Nederland onder een VvE. Rotterdam staat op de vierde plek van alle gemeenten met 44,5% van de woningen, na Leidschendam-Voorburg (45,1%), Den Haag (52,7%) en Amsterdam (55,7%).
Reactie VVE-010: De steden in de randstad zijn echte VvE-steden. Koop je hier een bovenwoning, benedenwoning of een huis in een portiek? Of een woning met een gedeelde opgang en trappenhuis? Dan is jouw woning hoogstwaarschijnlijk onderdeel van een VvE. In Rotterdam gaat het om zo'n 45%. Als eigenaar word je automatisch lid van de VvE. Dit lidmaatschap kun je niet opzeggen en eindigt pas bij verkoop van de woning.
2. Bijna een kwart van de VvE's heeft geen MJOP
Conclusie onderzoek: Het blijkt dat bij 22,9% van de te koop staande appartementen een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) ontbreekt. In Groningen en Zeeland ligt dit percentage boven de dertig procent. Voor Zuid-Holland is dit ruim 26%, boven het landelijk gemiddelde dus. Noord-Brabant scoort op dit punt het beste met ruim 17%.
Reactie VVE-010: Onze schatting is dat zeker 40% van de VvE’s in Rotterdam geen MJOP heeft. Dit percentage is vooral bij kleine VvE’s hoog. Stichting VVE-010 hamert er steeds op: als je een huis koopt, check of de VvE actief en financieel gezond is. Dat betekent onder andere dat er een onderhoudsplan is en dat de eigenaren genoeg sparen om onderhoud planmatig uit te voeren. Als er geen MJOP en spaarpot zijn, dan is de kans groot dat je extra bijdragen moet gaan betalen voor achterstallig groot onderhoud. Zeker voor starters die door hun hypotheek geen financiële ruimte meer hebben, kan dit een donker scenario zijn. Meerdere jonge eigenaren hebben zich met dit probleem bij ons gemeld. Leningen met gunstige voorwaarden voor onderhoud (en verduurzamen) kunnen uitkomst bieden.
3. Ruim 17% van de appartementen heeft geen reservefonds
Conclusie onderzoek: Vanaf 2018 is het voor VvE’s verplicht een reservefonds te hebben. Dit is de spaarpot voor toekomstig onderhoud. In Nederland heeft 1 op de 6 VvE’s geen reservefonds. Zeeland (28,3%), Groningen (26%) scoren het laagst, Zuid-Holland zit op het landelijk gemiddelde (16,9%).
Reactie VVE-010: Op de wettelijke verplichting een reservefonds te hebben wordt niet gehandhaafd, geen enkele (overheids)instantie controleert dit. Hypotheekverstrekkers kijken hier wel steeds meer naar. Wij pleiten al langer voor een vorm van APK voor VvE’s waarbij ook gecheckt wordt of de VvE genoeg spaart om het (groot) onderhoud te kunnen uitvoeren.
4. Relatief lage VvE-bijdrage in Zuid-Holland
Conclusie onderzoek: De VvE-kosten die appartementseigenaren betalen verschillen nogal per provincie. In het onderzoek is gekeken naar te koop staande appartementen van 70 vierkante meter. In Noord-Holland betaal je gemiddeld de hoogste maandelijkse bijdrage (€ 185,01). Zuid-Holland staat op plek 10 (van 12) met een gemiddelde bijdrage van € 147,14 per maand.
Reactie VVE-010: Soms wordt gezegd dat het gunstig is als de VvE-bijdrage laag is. Dat scheelt maandelijks in de kosten en het zou helpen bij de verkoop van de woning. Dit is echter op de langere termijn een misrekening, want elk gebouw heeft onderhoud nodig. Als je hier niet (planmatig) voor spaart dan zal dit in de toekomst zeker leiden tot hoge kosten voor achterstallig onderhoud. Het is juist voordelig voor de eigenaren als de VvE geld reserveert voor groot onderhoud, zoals het vervangen van dakgoten of raamkozijnen. Dit voorkomt dat je deze kosten in één keer moet betalen. Ook verhoogt een onderhoudspotje de waarde van jouw woning bij verkoop. Wij zien VvE-bijdragen van 300 euro of meer. Vaak is dit noodzakelijk omdat er veel achterstallig onderhoud is.
5. VvE-bijdragen maar liefst 35% gestegen in 5 jaar
Conclusie onderzoek: De gemiddelde maandelijkse VvE-kosten zijn ongeveer 35% hoger dan in 2020. In het onderzoek is gekeken naar appartementen met een oppervlakte van 70 m2. Daarvoor betaal je nu gemiddeld € 161 aan VvE-bijdrage. Op jaarbasis gaat het voor deze categorie om een stijging van ruim € 500. Volgens Independer komt die stijging in veel gevallen doordat VvE's in hoog tempo aan het verduurzamen zijn.
Reactie VVE-010: Een gemiddelde VvE-bijdrage in Nederland voor appartementen van 70m2 zegt niets over hoe hoog een bijdrage zou moeten zijn. Gaat het om een kleine of grote VvE? Zijn er liften met grote onderhoudskosten? Is de bijdrage in- of exclusief een voorschot verwarmingskosten? En gezien de inflatie van de afgelopen jaren is een stijging van 35% niet meer dan een stevige indexering. Daarnaast zien we in de praktijk dat VvE's sowieso te weinig sparen voor onderhoud. MJOP's schatten de kosten te laag in of zijn onvolledig. Terecht meldt Independer dat door verduurzaming de kosten stijgen. Om een VvE-gebouw toekomstbestendig te maken, moet steeds meer worden voldaan aan de huidige verduurzamingseisen. Om bijvoorbeeld een woning aardgasvrij krijgen, zijn flinke investeringen nodig. En woningen met een goed energielabel (en dus een lagere energierekening) zijn meer waard. Een relatief hoge bijdrage kan dus reëel zijn en op de langere termijn vrijwel zeker een goede investering.
Eindconclusie: koop een woning met reële VvE-bijdrage
Ons advies is om als aspirant-koper goed te kijken of er een MJOP is en of de VvE genoeg spaart om het onderhoud volgens dit MJOP uit te voeren. Als dat op orde is, en ook zaken als beheer, verzekeringen en KvK-inschrijving, dan is de kans klein dat je voor vervelende verrassingen komt te staan. Leg in ieder geval ook de bouwtechnische keuring naast het MJOP om te zien of de VvE al het (toekomstige) onderhoud goed in kaart heeft. Koop dus altijd een woning met reële VvE-bijdrage, ook als deze relatief hoog is. Ook al is het verleidelijk een woning te kopen met een te lage VvE-bijdrage die binnen je budget valt, zoek toch verder. Twijfel je? Neem dan contact met ons op voor een gratis advies, wij kijken graag met je mee.
