Wie in een appartementencomplex woont, weet dat onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten soms vragen oproept. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als een eigenaar zonder overleg besluit om het trappenhuis te laten schilderen, de tuin te laten snoeien of lekkages aan gemeenschappelijke leidingen te laten herstellen? Mag dat zomaar? En belangrijker nog: kan die eigenaar de gemaakte kosten vervolgens terugkrijgen van de Vereniging van Eigenaars?
Wie beslist over onderhoud?
De wet maakt duidelijk dat het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten bij de VvE ligt. In artikel 5:126 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek staat dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, de privégedeelten dus. Dat betekent dat het bestuur en de vergadering van eigenaars samen moeten zorgen dat de gemeenschappelijke ruimten en installaties in goede staat blijven.
We vinden dit ook terug in de modelreglementen. In artikel 15 van modelreglement 1992 en in artikel 16 van modelreglement 2006 bijvoorbeeld staat expliciet dat de VvE zorg draagt voor onderhoud en herstel. Bovendien bepalen diezelfde modelreglementen dat een eigenaar niet zonder toestemming van de vergadering werkzaamheden mag uitvoeren aan gemeenschappelijke gedeelten. Zie hiervoor bijvoorbeeld artikel 9 lid 2 van modelreglement 1992 en artikel 22 lid 3 van MR 2006.
Met andere woorden, wie zelf aan de slag wil, heeft eerst de goedkeuring van de vergadering nodig.
Waarom je altijd eerst toestemming nodig hebt
Die toestemming is niet slechts een formaliteit. Het gaat om het waarborgen van gezamenlijke besluitvorming. Gemeenschappelijke delen zijn immers een aangelegenheid van alle eigenaars samen. Als één eigenaar op eigen houtje zou kunnen besluiten om werkzaamheden uit te voeren aan die gemeenschappelijke gedeelten of zaken, dan zou dat kunnen leiden tot ongelijke lasten, onduidelijkheid over de kwaliteit van het werk en zelfs conflicten binnen de vereniging.
Stel bijvoorbeeld dat een eigenaar besluit om zonder overleg nieuwe verlichting in de hal te laten plaatsen. De factuur wordt vervolgens ingediend bij de penningmeester. Andere eigenaars kunnen zich dan – terecht – afvragen of die vervanging wel nodig was, of de oplossing wel passend is en wie hier eigenlijk over heeft besloten.
Door te eisen dat de vergadering vooraf instemt, blijft het proces transparant en worden alle eigenaars in staat gesteld om hun stem te laten horen.
Wat gebeurt er als je toch zelf aan de slag gaat?
Wat gebeurt er als een eigenaar tóch zonder toestemming onderhoud laat uitvoeren? Juridisch gezien is het antwoord helder: de betreffende eigenaar handelt dan in strijd met de akte van splitsing en de modelreglementen. Dat betekent dat het bestuur de eigenaars middels een schriftelijke waarschuwing op de hoogte moet stellen van de overtreding.
De kosten van het onderhoud komen dan bovendien voor rekening en risico van die eigenaar. De VvE is niet verplicht om de uitgaven te vergoeden, ook niet als de werkzaamheden feitelijk in het belang van de gemeenschap zijn uitgevoerd. Dat kan onsympathiek overkomen, maar het voorkomt herhaling en zorgt ervoor dat individuele leden buiten de vergadering om geen verplichtingen scheppen voor de rest van de VvE.
Voorbeelden uit de praktijk
In de praktijk zien we dat onduidelijkheid hierover geregeld voor problemen zorgt. Denk aan een eigenaar die een schilderbedrijf laat komen voor onderhoud aan kozijnen die eigenlijk gemeenschappelijk zijn. Hoewel het werk netjes is uitgevoerd, stelt de VvE vast dat het besluit niet collectief is genomen. Het ontbreken van die toestemming is doorslaggevend en de eigenaar zal de kosten dan toch zelf moeten dragen.
Een ander voorbeeld is een lekkage in de kelder die door een eigenaar snel wordt verholpen via een eigen aannemer. Achteraf volgt een claim bij de VvE. Als er geen toestemming van de vergadering was, zal de vereniging weigeren die kosten te vergoeden. Maar dat ligt anders als het herstel geen uitstel duldt. Denk bijvoorbeeld aan maatregelen die meteen nodig zijn om grote schade aan de gemeenschappelijke delen te voorkomen. Een eigenaar kan in dergelijke spoedgevallen verplicht zijn maatregelen te nemen, maar moet dit wel direct melden bij het bestuur.
De rol van het bestuur
Besturen van VvE’s doen er verstandig aan alert te zijn. Wanneer blijkt dat een eigenaar zonder toestemming werkzaamheden uitvoert, is het raadzaam direct actie te ondernemen. Een schriftelijke waarschuwing kan duidelijk maken dat deze handelswijze in strijd is met de regels.
Tegelijkertijd kan een bestuur overwegen om in voorkomende gevallen een pragmatische oplossing te zoeken. Soms is het zinvoller om het onderwerp snel op de agenda van de volgende vergadering te zetten, zodat alsnog een collectief besluit kan worden genomen. Maar de basisregel blijft: zonder toestemming geen werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken, en geen kostenverhaal op de VvE.
Conclusie: eerst overleggen, dan uitvoeren
Onderhoud aan gemeenschappelijke delen is altijd een zaak van de hele VvE. Een eigenaar die op eigen initiatief onderhoud uitvoert, loopt het risico zelf voor de rekening te moeten opdraaien. Toestemming van de vergadering is daarom niet slechts een formaliteit, maar een essentiële stap in het proces van gezamenlijk beheer.
Het is goed om dit als VvE duidelijk te communiceren richting alle eigenaars. Daarmee worden misverstanden voorkomen en blijft het uitgangspunt overeind: onderhoud en herstel regelen we samen, niet alleen.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over deze column? Neem dan contact op met Laurine van Gemert, Sven van der Klaauw of Marnix Nijenhof. U kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank waar wij eerder schreven over de vraag of een eigenaar zelfstandig onderhoud mag uitvoeren.
