Binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) worden besluiten met een (al dan niet gekwalificeerde) meerderheid van stemmen genomen. Dat betekent dat niet iedere eigenaar het altijd eens zal zijn met de uitkomst. Dat is nu eenmaal inherent aan het democratische karakter binnen de VvE waarbij de meerderheid beslist. Soms is een besluit echter niet alleen onwelgevallig, maar is zo’n besluit ook vernietigbaar of zelfs nietig. Als sprake is van een vernietigbaar besluit, dan biedt de wet de mogelijkheid om zo’n besluit te laten vernietigen door de kantonrechter. Hoe zit dat nu precies?
De wettelijke basis: artikel 2:15 BW
De mogelijkheid om besluiten van een VvE te vernietigen is gebaseerd op artikel 2:15 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel is op grond van artikel 5:124 BW van toepassing op VvE’s. Volgens artikel 2:15 lid 1 BW kan een besluit van de vergadering van eigenaars door de kantonrechter worden vernietigd op drie gronden:
- a. Strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen.
Denk hierbij aan een onjuiste oproeping voor de vergadering van eigenaars of bepaalde stukken die niet tijdig zijn toegezonden, waardoor de eigenaar zich daarop niet goed heeft kunnen voorbereiden.
- b. Strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW binnen de rechtspersoon worden vereist.
Dit betreft besluiten die formeel misschien wel juist tot stand zijn gekomen, maar naar hun inhoud of gevolgen onaanvaardbaar zijn voor een of meer leden. Bijvoorbeeld een besluit dat een eigenaar buitensporig benadeelt zonder redelijk belang daarbij voor de VvE. Als de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit had kunnen komen, dan levert dat een grond op voor vernietiging.
- c. Strijd met een reglement.
Met een ‘reglement’ wordt in dit geval niet het splitsingsreglement bedoeld, zo volgt uit artikel 5:129 lid 2 BW. Het Huishoudelijk Reglement geldt daarentegen wel als een ‘reglement’ in de zin van artikel 2:15 lid 1 sub c. Als een besluit dus in strijd is met een bepaling uit het Huishoudelijk Reglement, dan is dit mogelijk vernietigbaar.
Belangrijk is dat vernietiging niet automatisch gebeurt. De eigenaar die het besluit wil aanvechten, moet zelf actie ondernemen bij de kantonrechter. De eigenaar heeft daar altijd een ‘redelijk belang’ bij nodig. Zonder belang, komt namelijk niemand een rechtsvordering toe.
De procedure en termijn: artikel 5:130 BW
Voor VvE’s is een specifieke regeling opgenomen in artikel 5:130 BW. Daaruit volgt dat de kantonrechter kan worden verzocht een besluit van een orgaan van de VvE (zoals de vergadering van eigenaars of het bestuur) te vernietigen op de gronden zoals genoemd in artikel 2:15 BW. Dit wordt dan verzocht in een verzoekschrift (dus geen dagvaarding).
De termijn waarbinnen dit moet gebeuren is één maand, te rekenen vanaf het moment waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen van het besluit. Dit is een strikte termijn. Wie te laat is, verliest zijn recht om het besluit aan te vechten. De gedachte daarachter is dat binnen een VvE rechtszekerheid moet bestaan: besluiten moeten binnen afzienbare tijd onherroepelijk worden, zodat de VvE kan functioneren.
De vraag wat precies wordt bedoeld met ‘kennis hebben genomen’ of ‘redelijkerwijs kennis kunnen nemen’ heeft in de praktijk veel discussie opgeleverd. De Hoge Raad heeft zich daar in zijn arrest van 21 juni 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) over uitgelaten en oordeelde als volgt:
‘Het antwoord op de vraag of, en zo ja vanaf welk moment, een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was (ook niet door vertegenwoordiging) van een in die vergadering genomen besluit van de vereniging van eigenaars heeft kunnen kennisnemen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Veel gewicht komt hierbij toe aan de gebruiken binnen de vereniging van eigenaars over de wijze waarop besluiten ter kennis van de leden worden gebracht. Geldt binnen een vereniging van eigenaars het gebruik besluiten onder haar leden bekend te maken, bijvoorbeeld door verspreiding van een besluitenlijst of notulen van een vergadering, dan is uitgangspunt dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was, van een daar genomen besluit redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen vanaf het moment waarop die bekendmaking heeft plaatsgevonden, tenzij hij feiten en omstandigheden stelt en zo nodig bewijst waaruit volgt dat hij pas op een later moment redelijkerwijs van het besluit heeft kunnen kennisnemen.
Is van een gebruik als hiervoor bedoeld geen sprake, dan mag van een niet ter vergadering aanwezige appartementseigenaar die wist of behoorde te weten dat en wanneer een vergadering plaatsvond en welke besluiten op die vergadering genomen zouden kunnen worden, worden verwacht dat hij moeite doet om kort na de vergadering kennis te nemen van de genomen besluiten. Van de appartementseigenaar mag in dat geval in beginsel worden verwacht dat hij binnen een week na de vergadering informatie inwint over die besluiten.’
Wanneer de termijn voor vernietiging begint te lopen, is dus afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de gebruiken binnen de VvE.
Conclusie
De vernietiging van besluiten vormt een essentieel onderdeel van het evenwicht binnen de VvE: enerzijds waarborgt zij dat besluiten zorgvuldig en eerlijk tot stand komen, anderzijds voorkomt de strikte maandtermijn dat besluitvorming eindeloos ter discussie blijft staan. Voor eigenaars betekent dit dat zij alert moeten zijn op besluiten die hen raken, terwijl besturen zorgvuldig moeten handelen bij de besluitvorming en communiceren over wat is besloten. Zo wordt de balans bewaard tussen rechtsbescherming en rechtszekerheid binnen de VvE.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over deze column? Neem dan contact op met Laurine van Gemert, Sven van der Klaauw of Marnix Nijenhof. U kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl, of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank waar wij eerder schreven over de nietigheid en vernietigbaarheid van VvE-besluiten.
