Na jaren van oplappen van het gebouw besluit de VvE Vroesenlaan-v.d. Meydestraat 51-54 in Blijdorp het onderhoud nu eens grondig aan te pakken. De eigenaren van het rijksmonument kiezen voor het meest uitgebreide verbeterscenario. Geen eenvoudig proces, maar het is gelukt de plannen door de ALV te krijgen. En ook de officiële instanties, zoals de welstandscommissie, gingen akkoord. Twee initiatiefnemers, Eleonora Sybertsma en Dave Hoffers, vertellen hoe de VvE dit voor elkaar heeft gekregen.
In het karakteristieke Blijdorp staat aan de rand van het Vroesenpark deze rijksmonumentale VvE met 15 appartementen, gebouwd in 1931-1934. Het is een rijksmonument vanwege de stedenbouwkundige, architectuurhistorische en woningtypologische waarde. Dave: “Mensen kopen heel bewust een appartement in deze VvE. Veel nieuwe eigenaren zien vooral het mooie van de locatie: sfeervolle jarendertigwoningen, het park voor de deur, dicht bij de metro, een supermarkt in de straat. Maar het zijn wel woningen van bijna een eeuw oud. En de status van rijksmonument brengt verplichtingen met zich mee.”
Menselijke kant
In 2009 is Eleonora in haar appartement gaan wonen. Op dat moment is de VvE continu bezig met ad hoc onderhoud. Verduurzaming komt later wel, is het idee. Als Dave zijn woning koopt in 2019 constateert hij houtrot in de kozijnen. Hij wordt direct actief in de VvE en pleit voor een grootschalige aanpak van het achterstallig onderhoud. Het dak moest bijvoorbeeld gerenoveerd, de balkons waren her en der in slechte staat en het metselwerk en de regenpijpen aan de voorzijde hadden aandacht nodig.
Dave is architect en kan veel zelf doen, maar een VvE meekrijgen is een andere tak van sport. De VvE is in 2023 gestart met een adviestraject onder begeleiding van stichting VVE-010. Een onafhankelijk adviseur, Wouter Deen, heeft vervolgens meerdere verbeterscenario’s uitgewerkt met aandacht voor renovatie én verduurzaming.
Op basis van een eerste voorstel komt de VvE in januari 2024 drie avonden bijeen om de verschillende opties te bespreken. Eleonora: “Wouter wist goed de vertaling te maken naar bewonersbehoeften in plaats van een technische focus op het gebouw. Hij had veel aandacht voor de menselijke kant. Hij verwoordde de investering bijvoorbeeld als: je geeft geld uit aan onderhoud zodat je geen achteruitgang hebt.”
Meerdere scenario’s
De input van de VvE is verwerkt in het definitieve voorstel met de maatregelenpakketten (zie kader). In 2025 koos de ALV in ruime meerderheid voor het meest uitgebreide scenario, mits deze betaalbaar zou zijn. Niet alle kosten waren vooraf inzichtelijk, bijvoorbeeld de staat van de stalen constructie (corrosie). Bij tegenvallers kon naar het basispakket worden uitgeweken. Dave: “Het voordeel van dit besluit was dat de ALV niet opnieuw hoeft te besluiten over een scenario maar er altijd eentje kan uitvoeren.”
Drie maatregelenpakketten
A. Basispakket, met de volgende maatregelen:
1) stalen consoles voor- en achterbalkons (waar noodzakelijk), 2) stalen lateien voor- en achtergevels (waar noodzakelijk), 3) vervangen kozijnen voorgevels incl. hoogwaardig isolerende beglazing (HR++ glas), 4) renoveren beton- en metselwerk voorgevels, 5) diverse schilderwerk voorgevels, 6) regenpijpen voorgevels vervangen, 7) dakbedekking vervangen, 8) aanbrengen hoogwaardige dakisolatie, 9) vervangen oude daklichten en –luiken, 10) aansluitpunten zonnepanelen
B. Uitgebreid pakket: Basispakket A, met als aanvulling:
11) vervangen kozijnen achtergevels incl. hoogwaardig isolerende beglazing (HR++ glas), 12) renoveren beton- en metselwerk achtergevels, 13) diverse schilderwerk achtergevels, 14) regenpijpen vervangen achtergevels, 15) herstel tuinmuren
C. Gefaseerd pakket: achtergevels en begane grond-vloer in tweede fase
Mochten de aanvullende maatregelen van pakket B financieel niet direct haalbaar zijn dan kunnen ze gefaseerd worden uitgevoerd (C).
Flinke (tijds)investering
Eleonora vertelt over proces binnen de VvE: “Eens per jaar een ALV is bij zo’n groot project te weinig. De moeilijkheid is ook dat sommige eigenaren geen prikkel ervaren om het huis te verbeteren. Ze zitten goed, ze weten wat de vaste lasten zijn. Terwijl anderen juist vooruitkijken en denken in termen van woningwaarde die ze eventueel aan hun kinderen kunnen nalaten of gebruiken voor een andere woning.” Dave vat die eerste manier van denken kernachtig samen: “Je wil een nieuw dak, maar wil geen nieuw dak betalen”.
“Sommige eigenaren mijden de ALV’s”, vervolgt Dave. “Het is te veel gedoe, de plannen kosten geld. Maar sparen is duurder dan lenen in verband met inflatie en stijgende bouwkosten. Het rentepercentage blijft hier namelijk onder. En na het einde van de looptijd van de lening, neem je weer een nieuwe lening. En dan is de lening ook nog deels aftrekbaar van de belasting. Dus ja, plannen kosten geld, maar niks doen is duurder.”
Na het ALV-besluit begon het saaiere, technische regeldeel. Dave: “Ik heb een bestek-/werkomschrijving voor de aannemer gemaakt op basis waarvan ze een offerte gaan uitbrengen. Die verwachten we overigens binnenkort binnen te hebben. We geven de opdracht integraal aan één hoofdaannemer. De omgevingsvergunning is verleend en nu ben ik bezig met de quickscan Ecologie om te kijken of er bepaalde dieren zijn die last hebben van de werkzaamheden.”
Het kostte Dave heel veel tijd om alle plannen uit te werken, ontwerptekeningen te maken, vergunningen aan te vragen, subsidies te regelen. Door zijn inzet heeft de VvE veel kosten bespaard. Voor VvE’s die dit moeten uitbesteden is dit best een risicovolle investering omdat je dan nog niet weet of de plannen haalbaar zijn en gerealiseerd gaan worden.
Groen licht overheden
Eleonora: “In een eerder stadium hebben we bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed een pre-scan aangevraagd, om te weten hoeveel subsidie kan worden gegeven. De gemeentelijke monumentcommissie was in principe akkoord, maar de afdeling welstand keurde het vervangen van de kozijnen in combinatie met een kleurwijziging af. Ze wilden dat we aluminium renovatieprofiel kozijnen zouden nemen. De originele stalen kozijnen waren ooit vervangen door houten kozijnen en de voorkeur vanuit welstand is dat er dan teruggekeerd wordt naar de oorspronkelijke uitstraling. Uiteindelijk kregen we er toch toestemming voor. Zelf dachten we dat het verwijderen van de oorspronkelijke dakkoepels een pijnpunt zou opleveren, maar dat was geen issue.”
Financiering en planning
Momenteel is de VvE bezig om de financiële situatie in kaart te brengen. Er zijn offertes opgevraagd en ontvangen en er is een duidelijke voorkeur voor een aannemer die financieel binnen het opgestelde plan valt. Wat betreft financiering is de VvE bezig om een lening aan te gaan en heeft hiervoor gesprekken lopen bij het NRF. Er wordt ook overwogen om bij SVn een voor de VvE meest gunstige financiering te krijgen. Daarnaast is er vanuit het Rijk een Woonhuissubsidie beschikbaar die deels niet stapelbaar is met de SVVE van RVO. Die laatste wordt aangevraagd voor de verduurzaming van de kozijnen en het dak. In het slechtste geval nemen de maandelijkse VvE-kosten toe bij het basispakket, afhankelijk van het breukdeel van de VvE-leden. De Technische Commissie mikt echter op een gelijkblijvende VvE bijdrage. De werkzaamheden kunnen beginnen na een definitieve offerte en een volledig overzicht van de financiering, inclusief subsidies en leningen. De volgende stap is dit in een ALV te presenteren.
Rustige sfeer
Hoe is het proces verlopen binnen de VvE? Eleonora en Dave: “Het is specialistisch werk en lastig voor veel VvE-leden om te bevatten. Daarom zijn wij heel blij met Julia die vanuit VVE-010 een kundige sparringpartner is en ons op sommige knelpunten verder heeft geholpen door de juiste inzet van mensen. Vooral prettig is dat de overleggen in onze VvE altijd rustig verlopen. Er is medewerking van VvE-leden en ruimte voor elkaars zorgen en redenering. Er hangt een sfeer van ‘je moet elkaar iets gunnen, ook al is het niet helemaal mijn eerste prioriteit’.”
