loading

VvE Katendrechtse Lagedijk: opbouwen en verbouwen tegelijk

Na meerdere jaren slecht beheer is VvE Katendrechtse Lagedijk hard toe aan herstel. Zowel op organisatorisch als bouwkundig vlak. De VvE maakte samen met de nieuwe beheerder en een adviesbureau plannen waarmee het complex er straks weer toekomstbestendig bij staat. Twee betrokkenen lichten het proces toe.

'Urgent was de aanpak van de kozijnen en het dak. Het betalen van deze werkzaamheden uit eigen middelen was niet haalbaar, dat zou neerkomen op 10-15 duizend euro per appartement,' steekt Bas Alblas, directeur Inzicht VvE Beheer meteen van wal. 'Tijdens de ALV waarin dit op de agenda stond, was hier geen meerderheid voor. Toen kwam het idee voor een lening, in combinatie met subsidies. Ook dit kwam in eerste instantie niet door de ALV, ondanks dat de plannen goed waren voorbereid. In de zomer van 2019 viel er eindelijk een besluit, na twee jaar van voorbereiding.'

 

katendrechtselagedijk rubéndariokleimeer aangepast2

VvE Katendrechtse Lagedijk bestaat uit 51 woningen, waarvan 17 woningen van een grooteigenaar, en 5 bedrijfsruimtes. Het complex, gebouwd in 1954, beslaat de Katendrechtse Lagedijk 392a-402c, Dorpsweg 40-60c en Buizerdstraat 1a-15c. Alblas: 'Sinds een paar jaar mogen we het beheer van deze VvE doen. Het is een VvE met een diverse bewoning, een grooteigenaar, achterstallig onderhoud, er was al jaren geen ALV gehouden. Kortom, toen wij begonnen, moest er op diverse vlakken een flinke inhaalslag gemaakt worden. Inmiddels is de begroting op orde, zijn alle jaarstukken gecontroleerd en is er een MJOP.'

Lage opkomst bij ALV's

Volgens de beheerder was het niet zozeer de weerstand tegen het plannen maar was de opkomst bij ALV's steeds te laag. Het vereiste quorum voor het nemen van een investeringsbeslissing werd niet gehaald. Voor een lening voor verduurzamen bij het Nationaal Warmtefonds (NWF) is namelijk een gekwalificeerde meerderheid nodig. 'Die eisen zijn niet te zwaar, het zijn grote veranderingen, het gaat om veel geld', meent Alblas. 'De zorgvuldige procedures zijn niet meer dan logisch. We hebben herinneringen gestuurd en ook zijn eigenaren benaderd vanuit het bestuur. In het algemeen zie ik, vanuit mijn werk als VvE-beheerder, de betrokkenheid binnen VvE's minder worden. Dat is geen positieve ontwikkeling.'

Henk de Jong, directeur van Steeds, een proces- en projectorganisatie voor vastgoedverbetering en verduurzaming, zag op dit vlak coulance bij het NWF. 'Je ziet ook VvE's die bij het Warmtefonds lenen niet zozeer om te verduurzamen maar ook om onderhoudsproblemen op te lossen. Dat is hier ook het geval. Er komt triple glas en het dak dat gerenoveerd moet worden krijgt een isolerende laag. Toen bij de tweede ALV de plannen weer niet voldoende stemmen haalden, heeft het Warmtefonds maatwerk geleverd en de financiering toch toegestaan. Het fonds vond de noodzaak voor de uitvoering van de plannen te dringend.'

De grooteigenaar in de VvE had eerder samengewerkt met Steeds bij een project waarbij een NWF-lening is aangevraagd. Zo is het bureau ook bij dit project betrokken geraakt. De Jong: 'De mensen waren het meest blij met de nieuwe kozijnen, daarmee zijn problemen met tocht en lekkage opgelost. Er was zelfs een kozijn met een lat aan de buitenkant om te voorkomen dat het raam naar beneden zou vallen.'

Van label G naar C

katendrechtselagedijk kozijn rubéndariokleimeer webDe uitgangssituatie van het complex was als volgt: dak aan vervanging toe, kozijnen zeer slecht, ernstige lekkages, houtrot, enkelglas. De aanpak voor duurzaam grootonderhoud bestaat uit het vernieuwen van de dakbedekking en isoleren van het dak, het plaatsen van kunststof kozijnen met triple beglazing. De Jong: 'Een deel van de woningen wordt verwarmd met een cv en een moederhaard. Optie is om deze te vervangen door een hr-ketel. De grooteigenaar wil dit voor al zijn woningen doen. Deze woningen krijgen dan een energielabel C in plaats van E. Het vertrekpunt was label G. Verder onderzoeken we op verzoek van VVE-010 de kansen voor zonnepanelen. Ten slotte zijn er nog aanvullende wensen, zoals het herstel en schilderen van de portiekkozijnen, metselwerkreparaties aan de voor- en achtergevel en het herstel en coaten van de balkonvloeren. Dit proberen we via de projectmatige aanpak (PA) Steigers op Zuid te realiseren.'

De werkzaamheden zijn al volop bezig. Afgelopen september zijn de proefkozijnen geplaatst en in oktober is de dakdekker gestart. Na de jaarwisseling wordt begonnen met de plaatsing van de kozijnen en voorjaar 2021 starten de PA-werkzaamheden.

 

Betrokkenheid toegenomen

katendrechtselagedijk deur rubéndariokleimeer web

De VvE heeft € 780.00 geleend bij het NWF voor groot onderhoud, een 15-jaars financiering tegen 2,6% rente. Daarnaast is € 21.000 subsidie vanuit de Subsidieregeling energiebesparing eigen huis (SEEH) verkregen. De inzet van Steeds is meegefinancierd. Subsidie voor advies bij grootschalige verduurzaming (ELENA) was niet mogelijk omdat niet de vereiste labelstappen zouden worden gezet. De gemiddelde financieringslast per appartement is door de lening € 103 per maand. Met dit bedrag is de VvE-bijdrage verhoogd. De gemiddelde energiebesparing is € 28/mnd (zonder ketelvervanging). Dit komt neer op een netto verhoging van de woonkosten van € 75/mnd. De eigenaren die de moederhaard vervangen door een hr-ketel besparen maandelijks naar verwachting € 7 extra.

De Jong: 'Een positief effect van de reservering van de lening is ook dat dit een goede garantie is voor de aannemer dat de VvE het project gaat doen. Er is vanuit deze branche namelijk terughoudendheid jegens VvE's, want de besluitvorming duurt lang en is onzeker.'

Alblas: 'De VvE heeft enorme stappen gezet. Er zijn veel veranderingen ten goede. Mensen realiseren zich dat door dit grote onderhoud hun wooncomfort toeneemt. Straks staat er als het ware een nieuw complex. Ook is er beter begrip van rechten en plichten van appartementseigenaren. Het kost tijd om het vertrouwen in de VvE terug te brengen. Hiervoor moet je in de VvE zelf investeren. Op dit punt heeft VVE-010 goed geholpen. We krijgen nu sneller meldingen, van bijvoorbeeld een portieklampje dat kapot is, een schoonmaker die niet langs is geweest. Daaraan merken we dat de betrokkenheid is toegenomen.'

bas henk frank site2Online interview met Bas Alblas (Inzicht VvE Beheer, rechtsboven), Henk de Jong (Steeds, rechtsonder) en Frank Peters (VVE-010)


Foto's Katendrechtse Lagedijk: Rubén Dario Kleimeer

Op de hoogte blijven? Meld je aan voor onze nieuwsbrief
Toestemming