De VvE aan de Ceintuurbaan in Hillegersberg-Zuid is al jaren niet actief en heeft veel achterstallig onderhoud. René Groeneveld, een van de eigenaren, neemt het initiatief de VvE gezond te maken en het gebouw in goede staat te brengen. Dat heeft een lange adem nodig, zo’n 12 jaar, en hulp van VVE-010. De planning is dat in september dit jaar dan eindelijk de noodzakelijke verbouwing van start gaat. De eigenaren kunnen straks trots zijn op deze prestatie en genieten van hun verbeterde woningen.
“Toen we ons huis kochten in 2009 was de VvE niet actief. Er was een inschrijving bij de KvK, een bankrekening en we betaalden alleen voor de gezamenlijke opstalverzekering. Voor de benedenwoningen was dat € 15 en voor de bovenwoningen € 25. Voor onderhoud werd dus niet gespaard, terwijl er toch behoorlijk achterstallig onderhoud was.” Aan het woord is René Groeneveld, die met zijn partner een bovenwoning aan de Ceintuurbaan kocht. VvE Ceintuurbaan 151-161 telt zes appartementen, drie beneden- en drie bovenwoningen. Een van de onderwoningen is verhuurd. “Ik heb zelf geprobeerd de VvE te activeren, maar dat lukte niet. Niet iedereen voelde de noodzaak even sterk en het vaststellen van de onderlinge kostenverdeling en de VvE-bijdrage bleken lastig. Vooral het grote, achterstallige onderhoud was de hete aardappel.”
Jarenlange verwaarlozing
Na ongeveer drie jaar proberen de VvE te activeren is VVE-010 om hulp gevraagd. Groeneveld: “Dat heeft erin geresulteerd dat wij door deze stichting in beheer zijn genomen, iets wat alle VvE-leden graag wilden. Toen is er vrij snel een MJOP gemaakt en op basis daarvan is een reële VvE-bijdrage vastgesteld. We hadden helemaal geen reserve en de uitdagingen waren groot, dus de bedragen waren behoorlijk. Maar daar stemde iedereen mee in. Toch een beetje het principe ‘vreemde ogen dwingen’.”
Vanwege jarenlange verwaarlozing van het onderhoud moeten er diverse grote werkzaamheden aan het gebouw worden gedaan. Ten eerste is het dak aan vervanging toe. De dakpannen zijn nog van de jaren 30 van de vorige eeuw en bij de storm in voorjaar 2022 zijn er nog een paar afgewaaid. Het dak wordt meteen geïsoleerd. De werkzaamheden aan de gevel omvatten herstel van de lateien aan de voorzijde en het repareren van scheuren in de muren en voegwerk. Verder worden de kozijnen deels vervangen door kunststof met HR++ glas en krijgt een deel van de kozijnen een verfbeurt.
Onderhoud rechtgetrokken
“Vanaf het moment dat we de VvE aan VVE-010 in beheer hebben gegeven, heeft het nog een tijd geduurd voordat er nu onderhoud wordt gepleegd. De startdatum is een aantal keer verschoven, mede door corona. Dat heeft niet zozeer met het beheer te maken maar met de eigenaren en de uitvoerders. Besluitvorming in een VvE kost tijd. Als een offerte niet compleet is of als iemand het anders wil, dan kan er zo weer een half jaar tot een jaar overheen gaan tot er een nieuw voorstel in de ALV ligt. Ook een punt was de benodigde eigen bijdrage. Die verschilt per appartement, maar is voor iedereen hoog: gemiddeld bijna € 22.000.”
De totale projectkosten voor kozijnen, gevel en dak zijn voor de zes appartementen samen ongeveer € 270.000. De VvE heeft een energietransitielening van € 90.000 met een looptijd van 20 jaar. Het maximale bedrag van 15.000 per appartementsrecht is geleend. Ook krijgt de VvE subsidie van het RVO vanwege het nemen van twee isolerende maatregelen en een isolatiesubsidie van de gemeente Rotterdam.
“Om het nog enigszins betaalbaar te houden, is er voor gekozen maar een deel van de kozijnen te vervangen door nieuwe kunststof kozijnen met HR++ glas, de erkers, en de rest te schilderen. Dat betekent dat we op termijn nog wel een keer die kozijnen gaan vervangen. Maar daar is dan geen haast bij en kunnen we voor sparen. Onze bijdrage is momenteel € 216 per maand. Dat was vorig jaar nog wat hoger. Dat is niet weinig, maar dat is geheel het gevolg van nooit goed onderhoud plegen. In het verleden is door de individuele (oud-)eigenaren af en toe wat opgeknapt, maar nooit grondig of gelijkmatig. Nu trekken we alles recht en hebben we duidelijk in beeld wat we in de toekomst nog kunnen verwachten. Complimenten aan VVE-010, we zijn blij met wat ze voor onze VvE voor elkaar hebben gekregen.”
Hulp bij rekenwerk en subsidieaanvragen
Laura van Terheijden, vanuit VVE-010 beheerder bij deze VvE: “In 2011 klopte de VvE bij ons aan voor hulp. Onze stichting doet doorgaans alleen administratief beheer van VvE’s of beheer van VvE’s in speciaal hiervoor aangewezen delen van de stad. Dat was bij deze VvE niet het geval. Toch heeft VVE-010 de VvE in beheer genomen. Dit kwam omdat er veel achterstallig onderhoud was en de VvE geen geld had maar wel welwillend was. De VvE heeft in 2012 een MJOP op laten stellen, in 2013 de maandbijdrage drastisch verhoogd en er is een stappenplan opgesteld voor de uitvoering van al het onderhoud. In 2017 zijn als eerste de balkons, lateien en de gevel aan de achterzijde aangepakt. In 2018 is een inspectie uitgevoerd aan de lateien aan de voorzijde en aan het dak. Beide zaken bleken urgent. Ook de erkers waren in zo’n slechte staat dat die niet meer hersteld konden worden.”
Eind 2018 heeft de VvE besloten om offertes op te vragen om het dak en de erkers te vervangen en de lateien te herstellen. Eind 2019 heeft de VvE een aannemer gekozen. Er diende nog wel een aantal aanpassingen in de offerte opgenomen te worden. In 2020 heeft de VvE nog tweemaal vergaderd over de offerte. Inmiddels werd ook kenbaar gemaakt dat er een lening voor kleine VvE’s zou komen. In 2021 is nog eenmaal vergaderd over de offerte en begin 2022 is de definitieve offerte vastgesteld. Van Terheijden: “De VvE heef toen ook besloten gebruik te maken van de Rotterdamse energietransitielening voor kleine VvE’s. Er is een eenmalige bijdrage vastgesteld. Tevens kwam de VvE in aanmerking voor subsidie, die heb ik ook aangevraagd. Wanneer een VvE veel achterstallig onderhoud heeft en welwillend is en dit ook laat zien door bijvoorbeeld de maandbijdrage te willen verhogen dan is het mogelijk dat VVE-010 de VvE in beheer neemt. Dit wordt per casus intern besproken.”
Meer woongenot
Tot slot blikt Groeneveld vast vooruit naar de periode na de werkzaamheden. “De slechte staat van de gevel en de lekkages als gevolg daarvan maakten dat er binnen is gewacht met opknappen. Bij ons komt er water door de scheuren in de gevel naar binnen. Impregneren heeft de situatie zelfs nog verergerd. Het heeft weinig zin een muur te sauzen of een gipswandje te zetten als je weet dat het weer nat kan worden. Naast de algehele verbetering van de appartementen, zien we er ook heel erg naar uit om binnen aan de slag te gaan. Het woongenot gaat met deze opknapbeurt voor iedereen met sprongen omhoog!”
