"Overlast" is een veelgehoorde term in appartementencomplexen door heel Nederland. Strikt genomen is dat geen wettelijk begrip. In het juridische jargon spreken we van "rechtmatige hinder". In de afgelopen 1,5 jaar is het aantal overlastkwesties die wij bij Rijssenbeek Advocaten behandelen flink gestegen. We hebben dat niet onderzocht, maar het lijkt te komen doordat in de corona-periode meer mensen thuis hebben moeten gaan werken en dus meer "last" van elkaar hadden.
In 2010 schreven mr. Michel Elbers en ik een artikel dat specifiek ging over hoe je overlast in appartementencomplexen aanpakt. En dan ging het niet alleen over overlast die veroorzaakt werd door eigenaren van de appartementen, maar ook door huurders. Dat artikel hebben wij sindsdien steeds geactualiseerd en kunt u lezen via onze website.
Vloer voldeed niet aan geluidsnormen
Op 10 september heeft de rechtbank Rotterdam een zaak behandeld waar een huurder zijn verhuurder en de VvE aansprak voor de overlast die werd veroorzaakt door zijn bovenburen. De bovenburen zijn lid van de VvE (art. 5:125 lid 2 BW). Mr. Rein Simonse heeft deze uitspraak recent besproken in een kort nieuwsbericht, de zogenaamde @Rijssenbeek.
De overlast die in die kwestie aan de orde was bestond uit contactgeluiden, loopgeluiden, het verplaatsen van meubels en meer. Het feit dat deze geluiden overlast veroorzaken, was te wijten aan de vloer van de bovenburen. Om dat vast te kunnen stellen is tijdens de procedure een geluidsonderzoek uitgevoerd. De uitkomst was dat de vloer niet voldeed aan de geluidsnormen uit het huishoudelijk reglement van de VvE. De vloer is vervolgens vervangen. De huurder laat het er echter niet bij zitten en vordert ook nog vergoeding van schade van zijn verhuurder over de periode dat hij overlast ondervond. Het is overigens best ingewikkeld om in zo’n kwestie te bewijzen dat je "schade" hebt geleden en waar die "schade" dan uit bestaat.
Verhuurder soms medeaansprakelijk
Uitgangspunt is dat geluidsoverlast een feitelijke stoornis is in het huurgenot, dat wordt veroorzaakt door een derde. Dat is in beginsel geen gebrek (art. 7:204 lid 3 BW). Maar dat kan anders worden als de verhuurder dusdanige bevoegdheden (lees: mogelijkheden) heeft tegenover de overlast veroorzakende derde dat kan worden gezegd dat de verhuurder (mede) bijdraagt aan de feitelijke stoornis. Dit is misschien lastig te volgen, maar waar het op neer komt is dat hiervan sprake kan zijn als zowel de veroorzaker van de overlast als diegenen die worden benadeeld huren van dezelfde verhuurder. Dit zie je vaak bij woningcorporaties in appartementencomplexen waar veel appartementen verhuurder worden.
Een andere mogelijkheid is dat aansprakelijkheid kan volgen uit de hoedanigheid van verhuurder in die zin dat hij mede-eigenaar van het gebouw is en daardoor invloed kan uitoefenen op de VvE. Dit is in een eerdere zaak aan de orde gekomen. Toen was sprake van een lekkage in het gehuurde veroorzaakt door een gemeenschappelijke zaak. Het Hof in Den Bosch kwam op 6 augustus 2019 tot die conclusie in een arrest omdat verhuurder eigenaresse is van meerdere appartementsrechten en onvoldoende adequate actie had ondernomen om de feitelijke stoornis (een lekkage) te beëindigen. Dit terwijl zij wel de mogelijkheid had om invloed te kunnen uitoefenen op de VvE.
Bij de kwestie in Rotterdam kwam dus ook naar voren dat bij (geluids-)overlast een verhuurder onder omstandigheden ook aansprakelijk kan zijn jegens zijn huurder indien hij nalaat zijn invloed adequaat uit te oefenen binnen de VvE. Verhuurders hebben dus in die zin wel degelijk (vergaande) verantwoordelijkheden.
Verhuurders moeten dus meer doen dan af en toe eens roepen: "Kap nou eens met die herrie!".
Mr. Marnix J.J. Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
