Het wonen in een appartementencomplex brengt met zich dat voor het uitvoeren van bepaalde handelingen toestemming nodig is van de vergadering van eigenaars. Maar wat als je deze toestemming niet krijgt van de vergadering? Of er helemaal niet gereageerd wordt?
In deze column gaan we dieper in op de vervangende machtiging.
De wet
De vervangende machtiging is geregeld in artikel 5:121 BW. Daarin staat dat een eigenaar van een appartement in alle gevallen, waarin voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en of de privégedeelten de medewerking of toestemming nodig is van een of meer eigenaars, de VvE of een van de organen, een verzoek kan doen aan de kantonrechter om een vervangende machtiging te krijgen. Er moet in dat geval een verzoek worden ingediend bij de rechtbank, sector kanton.
De procedure
In de praktijk zou dat als volgt kunnen gaan. Een eigenaar verzoekt tijdens de vergadering van eigenaars om toestemming om een draagmuur te verwijderen en te vervangen door een stalen draagconstructie. De vergadering van eigenaars weigert deze toestemming te geven. Het is vervolgens van belang dat de eigenaar binnen de wettelijke termijn van één maand vernietiging van dit vergaderbesluit vraagt door middel van het indienen van een verzoekschrift bij de kantonrechter van de rechtbank die bevoegd is. Dit is de kantonrechter in het arrondissement waarin het gebouw is gelegen. De eigenaar verzoekt meestal twee dingen, namelijk om dit vergaderbesluit van de vergadering van eigenaars te vernietigen en tevens om vervangende machtiging aan hem te verlenen om alsnog de draagmuur te mogen verwijderen en een stalen draagconstructie daarvoor in de plaats te zetten.
Nadat de rechtbank het verzoekschrift heeft ontvangen, zal de griffie van de rechtbank de VvE als verwerende partij oproepen. De VvE wordt in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen.
De rechter zal vervolgens tijdens een mondelinge behandeling (dat is een soort zitting) beide partijen horen en met name de redelijkheid en billijkheid toetsen. De rechter zal het verzoek van de eigenaar alleen toewijzen als de vergadering van eigenaars de gevraagde toestemming zonder redelijke grond heeft afgewezen.
Er is dus sprake van een belangenafweging. De belangen van zowel de VvE om toestemming te weigeren als dat van de eigenaar om toestemming te krijgen, zullen tegen elkaar worden afgewogen. De eigenaar zal aan moeten tonen dat sprake is van onredelijke weigering. In de praktijk is dat best een lastige afweging en de rechter moet dus oog hebben voor beide kanten van het verhaal.
Jurisprudentie
In een uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 13 juli 2021 was een kwestie zoals in bovengenoemd voorbeeld aan de orde. Het hof overwoog dat het eigenaar zoveel mogelijk vrij moet staan zijn appartement in te delen naar zijn eigen voorkeur, zolang de belangen van de VvE (en van de overige appartementseigenaren, vult het hof aan) zich daartegen niet verzetten. De vraag die beantwoord moet worden is dan, of de vergadering van eigenaars in redelijkheid van mening is dat haar belangen zich hier tegen het verzoek van de eigenaar verzetten.
Nadat het hof alle bezwaren van de VvE heeft besproken, komt zij tot de conclusie dat alle in dit geding naar voren gebrachte redenen voor de weigering, ook in onderling verband bezien, van onvoldoende gewicht zijn om toestemming te weigeren.
In deze kwestie is het hof van oordeel dat de weigering van de vergadering van eigenaars om instemming te verlenen aan de eigenaar in strijd is met de vereiste redelijkheid en billijkheid. Het hof machtigt de eigenaar dan ook om een muur tussen de keuken en de woonkamer in het appartement weg te laten halen en een stalen constructieve draagbalk (brandvrij afgetimmerd) te laten plaatsen door een ter zake kundige en gecertificeerde aannemer.
De vervangende machtiging binnen de VvE is een onderwerp dat altijd actueel blijft en waar veel over geprocedeerd wordt. Het geeft mogelijkheden voor eigenaren en soms ook risico’s voor VvE’s. Niet reageren is dus nooit een goed idee. Ga bij een verzoek van een eigenaar dus altijd serieus daar mee om en bekijk wat mogelijk is en welke voorwaarden belangrijk zijn bij een eventuele toestemming.
Voor vragen of informatie over bijstand in een dergelijke procedure kunt u altijd contact met ons opnemen. Doet u dat dan in een vroeg stadium, zodat wij samen met het bestuur van de VvE tijdig tot een goede oplossing kunnen komen.
