Een appartementencomplex kan op zichzelf staan met één VvE, maar kan ook bestaan uit meerdere VvE’s. Soms bestaat een gebouw uit appartementen met verschillende bestemmingen/functies, zoals “woning”, “bedrijfsruimte” en “parkeerplaats”. In dat soort gevallen kan sprake zijn van hoofd- en ondersplitsing. In de akte van hoofdsplitsing worden de verschillende groepen appartementen van elkaar gescheiden. De akte van ondersplitsing ziet dan op de specifieke groep appartementen, zoals de ondersplitsing woningen, ondersplitsing bedrijfsruimten en/of ondersplitsing parkeerplaatsen. Hoe zit dat dan?
De hoofdsplitsing
In de akte van hoofdsplitsing worden zaken geregeld zoals de toebedeling van kosten van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Het gaat dan om de verdeling van kosten voor die gedeelten van het gebouw waar alle eigenaars belang bij hebben, bijvoorbeeld het dak, de lift en de buitengevel.
Stemmen
Waar in de praktijk veel onduidelijkheid over bestaat, is hoe de stemmen moeten worden uitgebracht in de vergadering van eigenaars in geval van hoofd- en ondersplitsing. In de column voor de maand juli gaan we hier nader op in.
In artikel 5:127 lid 3 BW is opgenomen dat het bestuur van de ondersplitsing namens de leden van de ondersplitsing het woord voert en stemt in de vergadering van eigenaars van de hoofdsplitsing. De eigenaars van de ondersplitsing mogen wel aanwezig zijn op deze vergadering. De volgende vraag die rijst is hoe het bestuur van de ondersplitsing die stemmen dan moet uitbrengen in de vergadering van eigenaars van de hoofdsplitsing. Het kan zo zijn dat in de akte van de ondersplitsing is bepaald hoe de stemmen van de ondersplitsing moeten worden uitgebracht, maar dit is niet altijd zo.
Stelsels
De stemmen van de ondersplitsing kunnen op twee manieren worden uitgebracht. Dit kan op basis van het stelsel van evenredige vertegenwoordiging of op basis van het districtenstelsel. Het stelstel van evenredige vertegenwoordiging houdt in dat de stemmen van de ondersplitsing verhoudingsgewijs moeten worden uitgebracht in de hoofdsplitsing.
Het districtenstelsel houdt in dat de meerderheid in de ondersplitsing bepaalt hoe alle aan de ondersplitsing toegekende stemmen worden uitgebracht in de hoofdsplitsing. Indien in de vergadering van eigenaars in de ondersplitsing met een volstrekte meerderheid (50+1) voor een bepaald besluit wordt gestemd, dan worden alle stemmen van de ondersplitsing in de vergadering van de hoofdsplitsing voor dit besluit uitgebracht.
En wat als er niks geregeld is?
Zoals gezegd wordt niet in alle akten van ondersplitsing een regeling opgenomen over hoe de ondersplitsing de stemmen moet uitbrengen in de hoofdsplitsing. In dat geval moet op grond van de jurisprudentie volgens het districtenstelsel worden gestemd in de hoofdsplitsing. De meerderheid in de ondersplitsing bepaalt dus hoe de stemmen van de ondersplitsing worden uitgebracht in de hoofdsplitsing.
Dus…?
Geconcludeerd kan worden dat op basis van het districtenstelsel wordt gestemd door het bestuur van de ondersplitsing in de vergadering van de hoofdsplitsing, tenzij in de akte van ondersplitsing specifiek is bepaald dat de stemmen van de ondersplitsing volgens het evenredigheidsbeginsel moeten worden uitgebracht in de vergadering van de hoofdsplitsing.
Heeft u nog vragen? Neem dan gerust contact met ons op.
