Bijna honderd deelnemers kwamen op 3 oktober jl. samen in het mooie Theater Zuidplein om het 15-jarig bestaan van stichting VVE-010 te vieren met een kennisbijeenkomst. Na een welkom en dankwoord aan iedereen die meehielp deze middag te organiseren, licht Victor Dreissen, directeur VVE-010, toe waarvoor VVE-010 in 2009 is opgericht.
Een serviceorganisatie die Rotterdamse appartementseigenaren en hun VvE’s ondersteunt om het beheer, onderhoud en in latere jaren zeker ook verduurzaming op orde te krijgen. Ondersteunend bij dit doel is het genereren en delen van kennis en het versterken van samenwerking. Deze middag stond dan ook in het teken van vieren, (kennis)delen en verbinden.
Ontstaan appartementsrecht
In haar inleidende toespraak neemt mr. dr. Mechteld van der Vleuten, gespecialiseerd in de juridische knelpunten in VvE’s met zowel huurders als kopers, de aanwezigen mee in het ontstaan van het appartementsrecht. Het rechtsgebied is pas in 1952 in onze wetboeken gekomen, dus is nog relatief jong. Het appartementsrecht was nodig om de eigendom van verdiepingen niet alleen mogelijk te maken, maar ook om de verhouding tussen de eigenaren goed te regelen.
Het nieuwe recht is enthousiast ontvangen en is goed gebruikt. Zeker na de Tweede Wereldoorlog ontstond – juist ook in Rotterdam – de behoefte om eigenaar te kunnen worden van een flat. Niet alleen bij de gegoede burgerij, maar ook bij de mensen met een wat krapper budget. Daarnaast was het appartementsrecht nodig om de eigendom van grote winkelcentra, zoals Hoog Catharijne en Winkelcentrum Zuidplein, goed te regelen.
Mechteld benadrukte dat vanaf het begin van de wet het de bedoeling is geweest dat de eigenaren er samen uit komen. Ze zijn samen eigenaar van het hele gebouw en moeten samen zorgen dat iedereen er prettig gebruik van kan maken. Ze vormen een eigen gemeenschap, een community, waarin ze met elkaar het gebruik, beheer en onderhoud van het gebouw verzorgen, zodat iedereen zich er thuis kan voelen.
Hierna gingen de deelnemers uiteen om deel te nemen aan een van de drie parallelsessies.
Sessie 1: De toekomst van zwakke VvE’s, een verkenning van uitdagende oplossingen.
Verleiden of dwingen?
De introductie door Claudia Siewers was prikkelend. Zij begon met haar ervaring dat starters op de woningmarkt een appartement kopen en bewust, maar zeker ook vaak onbewust, geen weet hebben van de bijbehorende kosten die erbij komen binnen een VvE. Mensen weten dus niet wat ze feitelijk kopen! Met de simpele vraag aan de groep ‘wie er wel eens door rood is gereden’ begon haar uiteenzetting. Ruim de helft van de groep (was zo eerlijk) om zijn of haar hand op te steken.
Claudia vervolgde haar verhaal dat er recent bij haar om de hoek een appartement was verkocht die slapend was en daarmee feitelijk in strijd met de wet is. Vervolgens deelde zij cijfers met de groep dat er van de 135.000 VvE’s twee derde een kleine VvE is. Deze zijn vaak slechter georganiseerd, hebben geen beheerder, zijn veelal voor of rond de Tweede Wereldoorlog ontstaan en kennen juist de laagste betaalreserve. Oftewel daar liggen de grote risico’s. Oudere panden die juist veel onderhoud behoeven met huishoudens met de gemiddeld lagere inkomens komen daarmee in de knel. En dat is zichtbaar in vele kwetsbare stedelijke gebieden, waaronder Rotterdam Zuid.
In de discussie die, onder leiding van Mark Bal, volgde was er opvallende eensgezindheid. Iedereen was van mening dat het niet kon dat VvE’s zo ‘door het ijs mogen zakken’ en dat er extra maatregelen nodig zijn. Ook werd de mening gedeeld dat het huidige woningtekort misschien wel de grootste boosdoener is. Door de krapte worden er geen faire marktprijzen gerealiseerd. Een verkoper mag een schraal onderhouden appartement voor de ‘hoofdprijs’ verkopen waar feitelijk de aankomende onderhoudskosten niet in zijn ‘ingeprijsd’. De last komt daarmee bij de aankomende (startende) koper te liggen.
De onderwerpen liepen uiteen van actievere informatievertrekking tot scherpere rolinvulling van de koopketen tot aan het beter objectief in beeld brengen van de (financiële) gezondheid van de VvE. De deelnemers vonden dat de risico’s van achterstallig onderhoud beter in beeld gebracht moeten worden. Daarmee kan de koopketen, zoals de hypotheekverstrekkers, daar gerichter op acteren. Een soort APK (als vergelijk met de periodieke keuring bij auto’s) of gezondheidslabel bij transacties waarmee de aspirant koper beter geïnformeerd wordt.
Het gesprek over wat dan een gewenste invulling van een APK kan zijn, waren de meningen nog verdeeld en kunnen de oplossingen uit de groep nader verkend worden. De suggestie werd gedaan dat bestuurders meer bevoegdheid moeten krijgen om besluiten te nemen, zoals de aansturing van bedrijven. Ook werd geopperd dat een aspirant koper een financiële garantie zou kunnen afgeven bij aankoop ten behoeve van toekomstig onderhoud. Ook een toets via de belastingdienst werd geopperd vanuit het aandeel van de reserveringen per appartement. Kortom, een hele set aan creatieve ‘out of the box’ ideeën. Ook de woningcorporaties zien zeker een rol voor hen weggelegd in de tempoversnelling. Maar zij gaven tevens de (terechte) zorg weer dat dit niet ten koste mag gaan van de huishoudens met een te kleine portemonnee. De individuele eigenaren moeten zorgvuldig worden meegenomen en dat vraag veel (sociaal) maatwerk.
De gedeelde conclusie is dat we er niet komen zonder aanvullende maatregelen. Met de geleverde input zijn er weer handvatten voor nieuwe uitwerkingen. Alle aanwezige deelnemers zijn vanuit hun rol bevlogen met de VvE. Met de geleverde input pakken we vanuit VVE-010 graag de (werk)handschoen op.
Sessie 2: 15 jaar projectmatige aanpak - Welke lessen kunnen we trekken uit 15 jaar projectmatige aanpak en wat zouden we kunnen verbeteren?
Binnen de projectmatige aanpak is in 15 jaar veel gerealiseerd, maar nog meer staat ons te doen. Het lijkt er soms op dat we vastlopen in het op orde brengen van de randvoorwaarden. Daarbij komt ook nog dat we naast de aanpak van achterstallig onderhoud ook een doelstelling opnemen voor verduurzaming. Cruciale vraag blijft: “Hoe krijgen we de bewoners in de particuliere voorraad in beweging?”.
Financiële middelen, tijd en subsidies spelen daarbij een belangrijke rol. Anderzijds is er geregeld een discrepantie tussen “willen” en “kunnen”. Gaan we belonen of niet? En doen we dat met de “wortel” (lees: subsidiëren) of de “stok” (lees: meer handhaven)? Gepleit wordt voor meer aandacht voor de bewoners, anders dan de materie en een meer wijkgerichte aanpak die ook de leefbaarheid in de stad vergroot en niet alleen de kwaliteit van woningen.
We constateren een behoorlijke mate van vergrijzing binnen het speelveld van de VvE’s, er is ruimte voor nieuw, jong bloed. Ook de rolverdeling tussen gemeente, adviesbureaus en aannemers is nog niet steeds helder. Daarbij komt dat beheerders steeds minder trek hebben in ondersteuning van kleine VvE’s en juist daar hebben we er veel van in 010.
Sessie 3: De mensen binnen VvE’s. Betrokkenheid en draagvlak als (soms) ver te zoeken voorwaarde om VvE’s toekomstbestendig te maken.
Erik Sterk, lid van de Raad van Commissarissen van VVE-010, was gespreksleider van sessie 3. De sessie begon met een inleiding van Victor Dreissen, directeur van VVE-010. Hij nam ons mee naar de achtergronden van slecht functionerende VvE’s, waaronder gebrek aan draagvlak, beperkte informatie bij aankoop, hoge kosten als gevolg van achterstallig onderhoud, beperkte zelfredzaamheid van kopers en onvoldoende verantwoordelijkheid van eigenaren. Een fors probleem, gezien het aantal VvE’s in Rotterdam (13.200 VvE’s – hoe te bereiken?), de omvang van VvE’s (65% is kleiner dan 6 appartementen) en de kwaliteit van de VvE’s (meer dan 50% is niet actief). Als noodzakelijke aanpakken noemde hij dwang (meer aanschrijvingen) en een vangnet voor slecht functionerende VvE’s.
De tweede inleider was Robert Duiveman van IPW. In zijn interessante presentatie over verduurzaming legde hij de zaal en zichzelf de vraag voor of verduurzaming van VvE’s een publieke taak is of eigen verantwoordelijkheid? Zijn pleidooi was om meer te investeren in de 15% van de eigenaren in bestaansonzekerheid. Overtuigend legde hij uit dat de gecombineerde doelstelling “CO2 neutraal + niemand zijn huis uit” individuele en collectieve doelen dient. Het is socialer, duurzamer en goedkoper. In de levendige discussie in de zaal werden interessante invalshoeken, ideeën en adviezen naar voren gebracht, zoals:
- Richt je als VVE-010 op ‘de continue instroom van onwetendheid’ bij de aankoop van een huis. Ontwikkel VvE-opbouwwerk om op de juiste plaats en het juiste moment je diensten aan te kunnen bieden.
- Kies voor een intensieve en integrale aanpak als je iets wil doen aan het versterken van kwetsbare VvE’s. De problemen van eigenaren gaan vaak verder dan wel of geen kennis. Ervaringen in Den Haag laten zien dat die aanpak werkt.
- Haak aan bij bestaande intensieve aanpak en ga niet zelf – als VVE-010 – je intensieve en integrale aanpak verzinnen en organiseren.
- Onderzoek de mogelijkheid van een aankoop-makelaar.
- ‘In gesprek zijn’ met eigenaren is vaak een voorwaarde voor goede ondersteuning. Het gaat om meer dan informatie verstrekken. Eén van de vragen was: hoe kom je achter de voordeur? Eén van de adviezen was: met een bloemetje.
Excursies in de wijk
Om 16.50 was iedereen terug voor de plenaire afsluiting. De gespreksleiders gaven een korte samenvatting van de resultaten van hun sessie.
Conclusies en vervolg
Wat levert zo’n middag op? Naast een informatieve en gezellige middag waarbij nieuwe contacten worden gelegd en oude contacten worden aangehaald zijn er ook enkele duidelijke punten waar VVE-010 met haar partners verder aan gaan werken.
- Er moeten maatregelen komen om te voorkomen dat VvE’s ‘door het ijs zakken’ en hun gebouw laten verpauperen. Een niet vrijblijvend kwaliteitslabel, een gebouw-APK of in welke vorm dan ook moet er komen.
- De ‘voortdurende instroom van onwetendheid’ in VvE’s moet worden gestopt. Dit betekent dat aspirant kopers veel beter moeten worden geïnformeerd over wat het is om in een VvE te wonen en hoe de VvE er bij staat. Een foldertje is hierbij onvoldoende.
- Professionals moeten meer aandacht hebben voor hoe zij mensen bereiken en ‘achter de voordeur’ komen. Tip: met een bloemetje. Dit is intensief werk maar het werkt!
- In de aanpak van achterstallig onderhoud is meer aandacht nodig voor het verschil tussen ‘niet willers’ en ‘niet kunners’ en daaruit volgend indien nodig eerder/strenger handhaven. De rolverdeling tussen partijen kan duidelijker en er is aandacht nodig voor de rol van beheerders die niet automatisch opdracht hebben voor extra taken.
- Een deel van de VvE’s heeft een dermate achterstand dat de kosten voor een deel van de eigenaren niet te dragen zijn. Voor deze mensen moet hulp en uiteindelijk een vangnet worden ontwikkeld om te voorkomen dat het op orde brengen van VvE’s leidt tot schuldenproblematiek of zelfs dakloosheid.
Foto's: Boudewijn Bollmann
