Heb jij een VvE-vraag?

Welkom bij stichting VVE-010

Wij helpen Rotterdamse VvE's kosteloos bij vragen rondom de VvE. Heb je een vraag? Neem contact met ons op.

De rechten van huurders binnen de VvE

In veel appartementencomplexen wonen niet alleen eigenaars, maar ook huurders. Huurders maken ook deel uit van de woongemeenschap, maar hun rechten en plichten binnen een Vereniging van Eigenaars zijn vaak minder bekend. Voor huurders, verhuurders én de VvE is het belangrijk om te begrijpen hoe deze dynamiek werkt, want het kan behoorlijk wat juridische en praktische gevolgen hebben. In deze column gaan we dieper in op de positie van huurders binnen een VvE en waarom het soms niet zo eenvoudig is als het lijkt.

Huurders hebben geen stemrecht

Een van de grootste misverstanden tussen huurders en eigenaars in een VvE, is dat huurders vaak denken dat ze net zo veel rechten hebben als de eigenaars van de appartementen. Een belangrijk verschil is echter dat huurders geen stemrecht hebben tijdens de vergaderingen van de VvE.

Stel je voor: je huurt een appartement en hebt een probleem met de kwaliteit van het onderhoud of een wijziging in het beheer van het gebouw. Als huurder ben je afhankelijk van de beslissingen die de VvE neemt, maar je hebt geen zeggenschap over die beslissingen. De eigenaar van het appartement (de verhuurder) is degene die aanwezig is bij de vergaderingen en daar stemt. Als huurder ben je dus afhankelijk van de betrokkenheid van je verhuurder in de VvE.

Verantwoordelijkheden van de verhuurder

De verhuurder moet de huurder op de hoogte stellen van bepaalde besluiten van de VvE die invloed hebben op het appartement of de gemeenschappelijke ruimtes. Denk aan renovaties, onderhoudswerkzaamheden of veranderingen in de regels van de VvE. De huurder moet zich namelijk wél aan deze regels houden, ook al heeft hij er geen directe invloed op gehad. Artikel 5:120 lid 2 BW bepaalt dat:

"...Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op degeen die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard..."

In deze bepaling wordt gesproken van regels met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud. Deze bepaling houdt dus in dat de huurder rechtstreeks is gebonden aan alle regels met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van het appartementencomplex voor zover die bepalingen zijn opgenomen in de splitsingsakte. Artikel 5:128 BW leert dat de huurder niet rechtstreeks is gebonden aan het huishoudelijk reglement van de VvE. Dit wordt vaak ondervangen door het ondertekenen van een gebruikersverklaring waarin de huurder verklaart zich te houden aan zowel de bepalingen uit de splitsingsakte, als de bepalingen uit het huishoudelijk reglement van de VvE.

Onderhoud: wie is verantwoordelijk?

Er is vaak verwarring over wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. De algemene regel is dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen, zoals het trappenhuis, de lift, het dak en de buitengevel. Het onderhoud van de binnenkant van het appartement aan bijvoorbeeld binnendeuren of het kitwerk in de badkamer is dan weer de verantwoordelijkheid van de eigenaar/huurder.

Of de eigenaar of de huurder de kosten draagt voor het onderhoud aan de privégedeelten is afhankelijk van wat zij hierover afspreken.

Wat gebeurt er bij conflicten?

Het kan gebeuren dat een huurder de bepalingen uit de splitsingsakte overtreedt. In dat geval kan de huurder door de VvE worden aangesproken op dit gedrag op grond van artikel 5:120 lid 2 BW en de splitsingsakte. De verhuurder zal in dergelijke gevallen eveneens worden geïnformeerd en verzocht om zijn huurder te wijzen op de bepalingen uit de splitsingsakte en hem dringend aan te manen zich hieraan te houden. Het is dus belangrijk dat de eigenaar de splitsingsakte en eventueel het huishoudelijk reglement aan de huurder verstrekt.

Verhuur beperken?

Sommige VvE's stellen regels die het moeilijker maken om een appartement te verhuren. Dit kan bijvoorbeeld gaan om de wijze van verhuur, bijvoorbeeld geen kortetermijnverhuur via platforms zoals Airbnb. In veel VvE's moeten de woonappartementen ook daadwerkelijk als woning worden gebruikt. Die bestemming 'wonen' staat dan in de splitsingsakte. Uit de rechtspraak volgt dat bij verhuur voor korte tijd (zoals via Airbnb) geen sprake is van echt 'wonen', maar van tijdelijk verblijven. Verhuur voor korte tijd is daarom vaak in strijd met de splitsingsakte en daarom niet toegestaan.

Conclusie

De positie van de huurder in een VvE is dus allesbehalve eenvoudig. Hoewel een huurder wel degelijk rechten heeft met betrekking tot de woning zelf, is zijn rol binnen de VvE beperkt. De eigenaar van het appartement vertegenwoordigt hem in de besluitvorming van de VvE en de huurder moet zich aan de collectieve regels van de VvE houden. Voor zowel huurders als verhuurders is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de VvE-regels en verantwoordelijkheden, zodat onduidelijkheden en conflicten worden voorkomen. De sleutel tot een goede samenwerking tussen huurders, verhuurders en VvE's is communicatie en het maken van duidelijke afspraken. En een beetje begrip voor elkaar helpt dan ook.

De afgelopen jaren werden de columns maandelijks geschreven door Marnix Nijenhof en Sanne Siebes. De column van maart was Sanne's laatste voor VVE-010.

Gelukkig zijn er twee 'columnisten' bijgekomen. Dat zijn Laurine van Gemert en Sven van der Klaauw. Vanaf nu schrijven wij gezamenlijk de columns en kunt u bij vragen daarover altijd met een van ons contact opnemen, maar u kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank.

Op de hoogte blijven? Meld je aan voor onze nieuwsbrief
Toestemming

loading