"De kortste route is niet altijd de snelste," zegt Jet Manrho over haar VvE-gebouw. Ze bedoelt hiermee dat je voordeliger uit bent als je onderhoud planmatig uitvoert. Mede-eigenaren die al jaren ad hoc reparaties uitvoeren moest ze hiervan overtuigen. Met succes. Inmiddels zijn meerdere verbeteringen aan het gebouw gedaan en heeft ook de vereniging zelf een update gekregen.
Jet Manrho kocht met haar partner in 2017 hun appartement aan de Parkstraat. Het pand uit 1912 bestond tot 1980 uit twee woonhuizen, toen is het gesplist in vier appartementen. Vanaf dat moment was het een soort studentenhuis. De sfeer was informeel en het souterrain was ingericht als bar met een biertap, barkrukken en 'kroegposters' aan de muur. De oude flipperkast is zojuist door iemand opgehaald. Deze gemeenschappelijke VvE-ruimte werd amper meer gebruikt en is door de VvE verkocht aan een van de eigenaren. Een andere belangrijke reden was dat het hierdoor financieel mogelijk werd om de balkons te vernieuwen. "Een gemeenschappelijke ruimte die verkocht kan worden is een mooie stille reserve van de VvE."
De andere gemeenschappelijke ruimten worden wel intensief gebruikt. Zoals de berging met een werkbank met gereedschap en de waskeuken. Hier staan twee wasmachines, een droger en een strijkplank met strijkbout. "Dit soort apparaten nemen veel ruimte in beslag en gebruik je niet elke dag. Het is ook heel praktisch. Je kunt in een keer al je was doen."
"Een gemeenschappelijke ruimte die verkocht kan worden is een mooie stille reserve van de VvE."
Jet: "Tot 2017 werd het onderhoud vooral gedaan door een 'handyman', zoals de aanleg van de elektriciteit. Alles zat met kroonsteentjes aan elkaar vast. Dat was nogal brandgevaarlijk. Een elektricien heeft bij een keuring meteen een aantal leidingen verwijderd. Het vernieuwen van de elektra en de groepenkast was een omslagpunt bij de VvE. Ook zijn er tussengasmeters geplaatst. Tot 2022 werd het gasverbruik onder de vier eigenaars verdeeld. Nu betaal je alleen dat wat je zelf verbruikt."
Gewoontedieren
De belangrijkste verandering was dat de VvE meer volgens de verplichte spelregels ging werken. Jet moest de andere bewoners in eerste instantie hierin mee zien te krijgen. Het ging toch immers altijd al goed, waarom dingen anders doen, dachten de andere VvE-leden. "De wet- en regelgeving is in de loop der jaren strenger geworden. Wat dat betreft ben ik blij dat in 2021 een vereenvoudigde versie van het splitsingsreglement speciaal voor kleine VvE's is verschenen."
Toen Jet in de Parkstraat ging wonen stond het saldo van de VvE op de spaarrekening van een van de mede-eigenaren, was de VvE nog niet ingeschreven bij de KvK, waren er geen notulen en ook geen MJOP. Dat heeft ze in korte tijd op de rails gezet. Zo is er in 2017 op haar initiatief een MJOP gemaakt. De VvE deed hier in het begin weinig mee, want de vereniging was gewend zonder plan te werken en vooral noodreparaties uit te voeren. Mensen zijn gewoontedieren. Echter op basis van facturen en offertes werd het al snel duidelijk dat planmatig onderhoud veel voordeliger is. Ook weet je dan als eigenaar waar je jaarlijks financieel aan toe bent. Wel zo handig. En dat gaf de doorslag, bij de laatste VvE vergadering is het MJOP 2025-2035 vastgesteld. "De kortste route is niet altijd de snelste."
Zelfredzame VvE
"Ook met een MJOP kun je out-of-the-box denken," vervolgt Jet. "Neem de balkons die vernieuwd moeten worden. Je kunt ze tijdelijk oplappen, geheel renoveren of vervangen met een prefab-constructie. Dat laatste bleek een snelle en ook nog eens de meest voordelige oplossing te zijn. En deze voldoet aan het bouwbesluit, een voorwaarde bij hoogwaardige renovatie. De VvE heeft hier uiteindelijk voor gekozen."
"De kortste route is niet altijd de snelste."
Inmiddels zijn er acht jaar voorbij en is er geen achterstallig onderhoud meer. Het dak moest vernieuwd worden, een grote en dure ingreep die meer dan vier jaar een agendapunt was. Pas toen een dakpan door de voorruit van een auto van een de medebewoners viel, kostte het minder moeite om iedereen te overtuigen. VVE-010 was betrokken bij het opstellen van een subsidieaanvraag voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Dat maakte dat iedereen voor de isolatieplannen stemde. Door het dak te isoleren en de cv-installaties te vernieuwen is de energierekening gehalveerd. Verder heeft Jet zonnepanelen op het dak gelegd, de buren hadden geen interesse. De vier eigenaren vormen samen het bestuur. Op haar initiatief hebben ze gezamenlijk een cursus 'VvE besturen' gevolgd. De VvE heeft geen beheerder en stelt zelf de jaarrekening op.
Passende toon
Een langer lopend project van Jet is het huishoudelijk reglement. De eerste versie maakte ze al in september 2017. "Velen volgden, het lukte niet om er een op te stellen die passend was bij onze VvE. Het is zoeken naar de toon. In voorbeelden staat vooral wat niet is toegestaan. Dat heb ik geprobeerd zoveel mogelijk om te draaien in 'het is toegestaan na toestemming van de vergadering'. Dat is open en niet gesloten en nodigt uit voor een gesprek. Met hulp van ChatGPT heb ik meerdere formuleringen positiever gemaakt. Zo zijn 'regels' veranderd in 'afspraken' en 'overlast' in 'woongenot'. En alles wat in de akte van splitsing staat, is weggelaten. Die is leidend en notarieel vastgelegd. Hierdoor wordt het compacter en minder dwingend. Ook hebben we afgesproken dat het reglement jaarlijks een agendapunt van de VvE-vergadering is: het huishoudelijk reglement niet als keurslijf, maar als richtingaanwijzer!"
Jet Manrho helpt graag VvE's die tegen bestuurlijke uitdagingen aanlopen, met name op het gebied van draagvlak voor vernieuwing.
Wil je advies of tips? Contactgegevens zijn op te vragen via Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..
