Bij vrijwel elke VvE-vergadering worden besluiten genomen. Dat kan gaan over onderhoud, verzekeringen, het huishoudelijk reglement of de manier waarop kosten worden verdeeld. Zonder besluiten valt een VvE stil. Maar wat gebeurt er als een besluit eigenlijk helemaal niet genomen had mogen worden? Wat als de wet of de splitsingsakte zegt dat iets niet kan, maar de vergadering toch anders besluit? In die gevallen kan een besluit nietig zijn. En dat is iets anders dan vernietigbaar waarover wij in onze vorige column schreven.
Een nietig besluit is namelijk van begin af aan ongeldig. Je hoeft dus niet te wachten op een uitspraak van de rechter om het naast je neer te leggen. Toch kan het verstandig zijn om de rechter er wél bij te betrekken, vooral als er onenigheid bestaat over de geldigheid van het besluit.
Wanneer is een besluit nietig?
Een besluit van een orgaan van de VvE is nietig wanneer het in strijd is met de wet, de akte van splitsing (inclusief het splitsingsreglement) of bepalingen waarvoor de vergadering überhaupt geen beslissingsbevoegdheid heeft.
Het besluit wordt dan geacht nooit te hebben bestaan. De rechtsgevolgen treden niet in, ongeacht of de vergadering met meerderheid heeft ingestemd.
Een veelvoorkomend voorbeeld betreft besluiten waarbij van de in de splitsingsakte vastgelegde kostenverdeling wordt afgeweken. In de splitsingsakte staat bijvoorbeeld dat alle eigenaars moeten meebetalen aan het onderhoud van de lift. Toch besluit de vergadering dat voortaan alleen de bewoners van de bovenste verdiepingen gaan betalen. Dat klinkt misschien logisch, maar het mag niet. De vergadering mag niet afwijken van wat in de akte staat, tenzij de akte dat zelf toestaat. Dit besluit is daarom nietig.
Soms biedt de akte wel een mogelijkheid om af te wijken. Waar de akte bijvoorbeeld bepaalt dat de vergadering toestemming kan geven voor een afwijkend gebruik van een appartement (bijv. praktijkruimte in plaats van wonen), levert zo’n besluit géén strijd op met het reglement en is het besluit om die reden dus niet nietig.
Hoe wordt een beroep op nietigheid gedaan?
Voor nietigheid is in beginsel geen rechterlijke uitspraak vereist. Een eigenaar kan eenvoudig aan het bestuur of aan degene die het besluit wil uitvoeren mededelen dat het besluit nietig is en geen rechtsgevolg heeft. Dat kan nodig zijn als op basis van het besluit kosten worden geïnd of maatregelen worden aangekondigd bijvoorbeeld.
De praktijk is echter vaak minder helder. Wanneer het bestuur of andere eigenaars zich op het standpunt stellen dat het besluit wél geldig is, kan de eigenaar belang hebben bij een verklaring voor recht dat het besluit nietig is. Dat gebeurt via een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank. Daarbij geldt geen korte vervaltermijn, zoals bij vernietiging van besluiten.
Omdat in sommige gevallen niet direct duidelijk is of een besluit nietig dan wel vernietigbaar is, kan samenloop optreden. Het is dan verstandig om tijdig – binnen de korte termijn van een maand – ook een verzoek tot vernietiging in te dienen, zodat geen risico ontstaat dat die route door verloop van tijd afgesloten raakt.
De (rechts)gevolgen van een nietig besluit
Als een besluit nietig is, heeft dat gevolgen. Een nietig besluit mag niet worden uitgevoerd, kan niet dienen als grondslag voor kosten, verplichtingen of latere besluiten, en bindt geen van de eigenaars.
Als het bestuur toch uitvoering geeft aan een nietig besluit, kan dat ingrijpende gevolgen hebben, bijvoorbeeld wanneer kosten onterecht worden verhaald op individuele eigenaars of gebruiksrechten worden toegekend zonder rechtsgrond.
Praktische aandachtspunten voor bestuur en eigenaars
Een procedure over nietigheid kan voor veel spanning zorgen binnen de VvE. Het is daarom verstandig om eerst advies te vragen, zodat duidelijk is wat mag en wat niet. Zo voorkom je onnodige stappen en conflicten.
Voor het bestuur is het belangrijk om vóór een vergadering te controleren of een voorgenomen besluit volgens de wet en de splitsingsakte is toegestaan. Voor eigenaars is het belangrijk om te weten dat een besluit dat in strijd is met die regels niet geldig kan zijn, hoe groot de meerderheid ook is.
In een goed functionerende VvE worden besluiten genomen met aandacht voor de belangen van alle eigenaars én voor de regels die gelden. Zo voorkom je dat een besluit achteraf ongeldig blijkt te zijn.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over deze column? Neem dan contact op met Laurine van Gemert, Sven van der Klaauw of Marnix Nijenhof. U kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl, of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank waar wij eerder schreven over de nietigheid en vernietigbaarheid van VvE-besluiten.
