Een tuin bij een appartementencomplex lijkt vaak eenvoudig geregeld. Toch ontstaan binnen een VvE geregeld vragen over VvE-tuinonderhoud, wie de tuin mag gebruiken, wie het onderhoud betaalt en wie bepaalt hoe de buitenruimte eruitziet. Vooral het verschil tussen een gemeenschappelijke tuin en een privétuin binnen de VvE is belangrijk. Ook komt het voor dat een eigenaar een deel van zijn privétuin wil gebruiken om uit te bouwen of een schuurtje wil plaatsen in de gemeenschappelijke tuin. Dan kan discussie ontstaan over de mogelijkheden daartoe.
Voor VvE-bestuurders en appartementseigenaren is het daarom verstandig om eerst naar de juridische basis te kijken. De splitsingsakte, de splitsingstekening en het toepasselijke splitsingsreglement bepalen welke delen gemeenschappelijk zijn en welke delen privé zijn. Die documenten zijn leidend binnen het appartementsrecht en bepalend bij het beantwoorden van de vraag wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de tuin.
In deze blog leest u hoe u de verantwoordelijkheid voor VvE-tuinonderhoud bepaalt, wat er geldt bij privégebruik van een gemeenschappelijke tuin en wanneer toestemming van de vergadering van eigenaars nodig kan zijn voor bijvoorbeeld een schuur of tuinhuis. Zo voorkomt u onduidelijke afspraken, onverwachte kosten en onnodige discussies tussen bewoners.
Controleer eerst of de tuin gemeenschappelijk of privé is
De eerste stap is altijd het controleren van de splitsingsakte en de splitsingstekening. Daaruit blijkt of de tuin onderdeel is van de gemeenschappelijke gedeelten of behoort tot het privégedeelte van één appartement. Dat onderscheid bepaalt in belangrijke mate wie verantwoordelijk is voor het tuinonderhoud.
Is de tuin gemeenschappelijk, dan ligt het beheer en onderhoud in beginsel bij de VvE. De leden bepalen gezamenlijk welk onderhoudsniveau gewenst is en hoe dit wordt uitgevoerd. In een kleine VvE kunnen bewoners bijvoorbeeld samen snoeien, onkruid verwijderen en planten verzorgen. Een grotere VvE kiest vaak voor een hovenier. Ook een combinatie is mogelijk: groot onderhoud wordt uitbesteed, terwijl bewoners eenvoudige werkzaamheden zelf uitvoeren. Het is individuele eigenaars niet toegestaan zelfstandig wijzigingen aan te brengen.
Bij een privétuin ligt de dagelijkse verantwoordelijkheid meestal bij de eigenaar die het exclusieve gebruik van die tuin heeft. De splitsingsakte en het splitsingsreglement blijven daarbij belangrijk. Een eigenaar kan dus niet automatisch alles met de tuin doen wat bij een gewone eengezinswoning mogelijk zou zijn.
Soms is de situatie minder duidelijk. Een stuk tuin kan juridisch gemeenschappelijk zijn, terwijl één eigenaar het in de praktijk alleen gebruikt. Een dergelijk gebruik verandert op zichzelf niet de juridische status van die grond. In afspraken kan wel zijn bepaald dat deze eigenaar de feitelijke verzorging uitvoert. Kijk daarom niet alleen naar de praktijk, maar altijd naar de splitsingsstukken en eventuele besluiten van de vergadering van eigenaars hierover.
Onderhoud en inrichting: leg het duidelijk vast
Veel conflicten gaan niet over eigendom, maar over de uitvoering. De ene bewoner wil een strak onderhouden tuin, terwijl de andere meer groen en een natuurlijke uitstraling wil. Bij een gemeenschappelijke tuin beslist de VvE daarover gezamenlijk. Praktische afspraken kunnen worden uitgewerkt in het huishoudelijk reglement, zolang het splitsingsreglement daarvoor een opening biedt en de afspraken daarmee niet in strijd zijn. Leg bijvoorbeeld vast wie klein onderhoud uitvoert, hoe vaak een hovenier komt en hoe bewoners worden geïnformeerd over werkzaamheden. Ook afspraken over beplanting, overhangende takken, afval en achterstallig onderhoud kunnen duidelijkheid geven. Zo weet iedereen vooraf wat wordt verwacht.
Bij een privétuin kunnen daarnaast regels gelden voor het plaatsen van objecten en bouwwerken, zoals een schuur, tuinhuis of aanbouw. Daarvoor zal veelal toestemming van de vergadering van eigenaars nodig zijn. Het feit dat een eigenaar zijn privétuin zelf moet onderhouden, betekent dus niet automatisch dat hij zonder toestemming mag bouwen.
Geeft de VvE toestemming voor een aanbouw die na realisatie onderdeel wordt van de gemeenschappelijke gedeelten, dan is het verstandig om vooraf aanvullende afspraken te maken in een gebruiksovereenkomst. Daarin kan bijvoorbeeld worden vastgelegd dat de betreffende eigenaar verantwoordelijk is voor de uitvoering, eventuele schade, extra verzekeringskosten en het onderhoud van de aanbouw. Ook kan worden geregeld dat de kosten voor het opstellen van de overeenkomst voor rekening van die eigenaar komen.
Neem bij voorkeur ook een kettingbeding op. Daarmee wordt de eigenaar verplicht om de gemaakte afspraken door te geven aan een volgende eigenaar. Zonder zo'n bepaling is een opvolgend eigenaar namelijk niet automatisch aan de overeenkomst tussen de VvE en de huidige eigenaar gebonden.
Wil een eigenaar geen redelijke afspraken maken over bijvoorbeeld onderhoud en aansprakelijkheid, dan kan dat voor de vergadering een reden zijn om de gevraagde toestemming niet te verlenen. Zo voorkomt de VvE dat kosten die samenhangen met een particuliere aanbouw later bij alle appartementseigenaren terechtkomen.
Ook ten aanzien van het stallen van bijvoorbeeld auto’s, caravans, boten en trailers zullen vaak regels in het splitsingsreglement zijn opgenomen. Tot slot is het eigenaars vaak niet toegestaan om ‘opgaand hout’ in de eigen tuin te hebben waardoor het uitzicht van andere eigenaars of het ontvangen van licht en lucht zou worden belemmerd.
Akte is uitgangspunt, maar maak ook duidelijke afspraken
Een goed onderhouden tuin draagt bij aan de uitstraling van het appartementencomplex en aan het woongenot van bewoners. De juridische basis moet daarbij wel kloppen. Begin daarom niet bij de vraag wie het gras maait of welke planten worden gekozen, maar bij de vraag of de tuin gemeenschappelijk of privé is en wie daarvoor verantwoordelijk is.
Voor een gemeenschappelijke tuin ligt het onderhoud in beginsel bij de VvE. De vergadering van eigenaars kan keuzes maken over onderhoud, inrichting en praktische gebruiksregels. Die besluiten moeten wel altijd passen binnen de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Bij een privétuin heeft de eigenaar vaak meer vrijheid, maar ook daar kunnen toestemmingseisen gelden voor bijvoorbeeld een tuinhuis, het plaatsen van bomen of andere aanpassingen.
Door wensen te inventariseren en afspraken helder vast te leggen, voorkomt u veel discussies over onderhoud, inrichting en de kostenverdeling. Zijn de stukken niet duidelijk of bestaat er verschil van mening over een bestaand gebruik, dan kan tijdig juridisch advies een hoop ongemak voorkomen. Zo houdt u niet alleen de tuin, maar ook de verhoudingen binnen de VvE een beetje florissant.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over deze column? Neem dan contact op met Laurine van Gemert, Sven van der Klaauw of Marnix Nijenhof.
U kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl, of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank.
