loading

VvE Socratesstraat maakt inhaalslag van achterstand naar toekomstbestendig

VvE Socratesstraat 140-206 besloot vorige week tot het nemen van een pakket energiebesparende maatregelen. Hier ging een klein jaar van energieadvies, overleg en rekenen aan vooraf. In het derde kwartaal van 2020 moet de uitvoering gereed zijn. Kees Baars, een van de initiatiefnemers van het project, vertelt over de verduurzaming van het 27 appartementen tellende VvE-complex in de Zenobuurt in Rotterdam Zuid.

Het pand in de Socratesstraat is een voormalig zusterhuis van het Sint Clara Ziekenhuis, nu het Maasstad Ziekenhuis. Begin 2000 is het gebouw getransformeerd tot 27 appartementen en een aantal garages. De laatste jaren had het ziekenhuis weinig meer aan groot onderhoud gedaan. De VvE startte in 2003 met een lege reservepot, een achterstand in onderhoud en een lage maandelijkse bijdrage. Mede hierdoor kon er lange tijd geen groot onderhoud worden gedaan. Vorig jaar waren het dak, de riolering en de collectieve cv-installatie aan vervanging toe. De VvE had te weinig in kas voor deze ingrepen, er was een tekort van 100.000 à 150.000 euro.

Winning team

kees baars

Kees Baars, die voor zijn dochter in deze VvE een appartement had gekocht en in de kascommissie zat, ging plannen maken. Zijn uitgangspunt was de achterstand om te buigen in een voorsprong. "Tijdens het voortraject, of de oriëntatiefase, had ik contact met Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) voor financiering. Aangezien een maatwerk energieadvies een voorwaarde was voor een Energiebespaarlening, ben ik in contact gebracht met VVE-010 voor een energieadviestraject. De subsidieaanvraag daarvoor hebben we toen vrijwel meteen ingediend. Zonder dit gesubsidieerde advies was het project niet van de grond gekomen. Zo'n uitgebreide begeleiding door professionals had onze VvE niet kunnen betalen en hadden de leden ook niet willen betalen. Samen met de adviseurs van VVE-010, het NEF en voormalig bestuurslid Hans Berghout waren we een winning team. En ook van onze beheerder Adviesbureau de Jong hebben we veel medewerking en ondersteuning gehad en dat is best belangrijk geweest."

Na de intake hebben de adviseurs op basis van een energiescan van het gebouw diverse scenario’s gemaakt. Deze varieerden van niks doen tot zeer energiezuinig. Baars: "Uit de offertes bleken 'nul-op-de-meter' en 'zeer energiezuinig' buiten onze (financiële) mogelijkheden te liggen, daarvoor zou de VvE-bijdrage te veel moeten stijgen. Ook de kredietfaciliteiten van het NEF waren ontoereikend om dit te financieren. Het verkennen van de mogelijkheden is overigens goedgekeurd door de ALV, in maart 2019."

Veel minder warmteverlies

Op 7 januari heeft de ALV ingestemd met het plaatsen van combiketels in woningen als alternatief voor de huidige blokverwarming, de aanvraag van een lening en een hogere VvE-bijdrage. Voor het vervangen en isoleren van het dak en spouwmuurisolatie was in oktober 2019 al groen licht gegeven. "Naast de isolatie bespaart de overstap van blokverwarming naar individuele ketels veel energie. Dit leidt namelijk tot aanzienlijk minder warmteverlies. En alle nog resterende, vervuilende gasgeisertjes worden verwijderd en alle leidingen worden vervangen. Met de combiketel wordt ook de tapwatervoorziening op een meer duurzaam niveau gebracht. Zo is het complex voorbereid voor een eventuele overstap op het warmtenet in de toekomst (verwarming en tapwater!). Of verwarming via warmtepompen of waterstof, alle opties zijn open. We zien de huidige maatregelen als een grote stap naar toekomstbestendigheid. Stadsverwarming is op dit moment te duur. Hiervoor hadden we ook een offerte opgevraagd."

De volgende stap is de uitvoering. Deze start in maart, nadat het geld van de lening in het bouwdepot is gestort. In totaal gaat het om een investering in het complex van 400.000 euro. "De aanvraag bij het NEF verliep soepel. Het plaatsen van combiketels voldoet aan hun voorwaarden, het verwijderen van de geisers speelde hierbij een rol evenals het feit dat een apart rookgasafvoerkanaal wordt gemaakt. De huidige geisers lozen hun rookgas namelijk nog gewoon in de keukenruimte. We hebben ook een bedrag voor bouwbegeleiding begroot, dat moet je als VvE niet zelf doen. Bij de vervanging van de riolering afgelopen jaar hebben we gemerkt dat de uitvoering best ingewikkeld kan zijn. Bij de aanleg van de combiketels moet de aannemer bijvoorbeeld bij iedereen naar binnen."

Steek energie in mensen

De VvE-bijdrage gaat per 1 maart van ongeveer 150 naar 277 euro (driekamerappartement). Vanwege het achterstallige onderhoud zijn de kosten van vooral de eerstkomende zes jaren erg hoog. Een deel van de piek kan door de NEF-lening worden uitgesmeerd over 15 jaar, maar niet de gehele piek. Dit betekent dat de kosten stapsgewijs normaliseren en dat ook de VvE-bijdrage op termijn weer lager kan zijn. "De verhoging van de VvE-bijdrage verdient zich deels terug door de besparing op stookkosten. Dat de combiketel zo voordelig uitkomt heeft te maken met het feit dat het bestaande leidingnetwerk in zeer slechte staat is en belangrijke onderdelen vervangen moet worden. Met de combiketel is dat niet meer nodig. De meerkosten van combiketels verdienen zich dan ook meer dan volledig terug."

Kees Baars heeft veel van zijn vrije tijd aan het project besteed. Volgens hem is enthousiasme alleen niet genoeg. Energie steken in mensen is een voorwaarde voor succes. "Het is enorm belangrijk om constant in contact te blijven met de andere eigenaren en bewoners. Waar zitten de weerstanden? En als deze terecht zijn, dan neem je ze mee in de aanpak. Bij onterechte weerstand probeer je mensen tot andere inzichten te bewegen. Een ander leerpunt is dat je een visie moet hebben, maar vooral voor iedereen behapbare stappen moet zetten, waarbij elke stap een positief effect heeft op het geheel. Anders raak je het draakvlak kwijt."

Op de hoogte blijven? Meld je aan voor onze nieuwsbrief
Toestemming