Rotterdam werkt met de Projectmatige Aanpak (PA) aan het verkleinen van het aantal woningen met achterstallig onderhoud. De aanpak vindt plaats in het NPRZ-gebied en VVE-010 coördineert de uitvoering op verzoek van de gemeente en de samenwerkende woningcorporaties. De afgelopen jaren doorliep VvE Moerkerkestraat 59-61, Mijnsherenplein 37-44 en Mijnsherenlaan 96-98 het PA-traject. Dit voorbeeld laat zien wat de PA inhoudt.
Jaarlijks 750 woningen verbeterd
De gemeente vindt dat Rotterdammers prettig moeten kunnen wonen, in wijken die er goed uitzien. Dan is het heel belangrijk dat gebouwen goed onderhouden worden en het belangrijkste doel van een VvE is het onderhouden van de gemeenschappelijke delen. Voor de PA, onderdeel van Steigers op Zuid, selecteert de gemeente jaarlijks zo’n 750 woningen. Het grootste deel hiervan is onderdeel van een VvE. De eigenaren zijn verplicht om mee te werken. Daar krijgen ze uiteraard iets voor terug.
VVE-010 helpt de geselecteerde VvE's, naast woningverbetering, ook met het versterken van de beheerstructuur om het uitvoeren van onderhoud in de toekomst te borgen. De stichting neemt deze VvE's daarom voor een tijdelijke periode in beheer. Als de VvE goed functioneert wordt het beheer overgedragen aan VvE-beheerkantoren in de markt. Dat klinkt allemaal niet heel ingewikkeld, maar soms kan zo’n traject een aantal jaren duren voordat het zeer noodzakelijke onderhoud wordt gedaan. Dit was bijvoorbeeld het geval bij de VvE aan het Mijnsherenplein.
Gebouwopname en herstelplan
De VvE in de Millinxbuurt met 46 appartementen is voor de PA aangewezen in 2017. Dat was het startsein voor een projectleider vanuit VVE-010 om contact op te nemen met de beheerder van de VvE en een tijdspad uit te stippelen: opname van het achterstallig onderhoud, besluitvorming van de VvE om aan het project mee te werken, de subsidie- en eventuele leningaanvraag en uiteindelijk de daadwerkelijke uitvoer van de werkzaamheden. Het uit te voeren noodzakelijk onderhoud voor deze VvE bestaat onder andere uit het vervangen van de kozijnen en het dak, herstelwerk aan de gevel, balkons en dakramen.
De kosten worden in 2018 op basis van een MJOP op ongeveer € 250.000 begroot. Hiervoor is maximaal € 3.000 subsidie per appartement beschikbaar. Verder wordt gezocht naar eventuele andere mogelijkheden voor een lening. In de voorliggende periode was de VvE niet heel gezond en heeft de beheerder ingezet op het verhogen van de bijdrage. Hierdoor zijn veel betalingsachterstanden ontstaan wat nadelige gevolgen had voor een aanvraag van een Energiebespaarlening bij het Warmtefonds. Alle eigenaren waarvan de woning is aangewezen binnen de PA komen overigens in aanmerking voor een subsidie en leningfaciliteit voor het uitvoeren van werkzaamheden.
Na moeizame start herstel in zicht
In de periode die volgt komt het project niet verder van de grond, onder andere door het ontbreken van draagkracht en een zeer geringe opkomst bij de vergaderingen. De aanvraag van de subsidie komt hierdoor in gevaar omdat deze vóór 1 juli 2019 ingediend moet zijn. Eind 2020 besluit de vergadering alsnog subsidie aan te vragen wat door uitstel van de gemeente toch nog mogelijk was. Tevens besluit de VvE om opdracht te verstrekken aan de aannemer voor het onderhoud. Ook wordt besloten dat de huidige beheerder het beheer overdraagt aan VVE-010, omdat die tegen een gereduceerd tarief kan werken en meer ervaring heeft met deze projecten.
Wanneer de uitvoer vervolgens te lang op zich laat wachten is begin 2021 door de gemeente bestuurdersdwang opgelegd. Dit houdt in dat de gemeente het onderhoud kan gaan uitvoeren waardoor de VvE extra kosten zal moeten betalen.
In juli 2021 is het VvE-beheer overgedragen aan VVE-010 en vanaf dat moment is er hard gewerkt om de vastgestelde eenmalige bijdrage betaald te krijgen op de VvE-rekening. Voor het totale onderhoud is inmiddels een bedrag nodig van € 635.866 waarvan de VvE in totaal € 135.000 subsidie ontvangt. Het bedrag dat de VvE jaarlijks spaart voor onderhoud is dit jaar gestegen van ongeveer € 16.000 naar bijna € 30.000. Hiervoor is de VvE-bijdrage, verschillend per appartement, omhoog gegaan.
In januari 2022 is er officieel opdracht verstrekt aan de aannemer. Volgens het huidige MJOP dient het dak pas in 2047 vervangen te worden. Daarom wordt het dak nu niet vervangen, alleen deels hersteld. Verder wordt het voegwerk geheel vervangen en alle scheuren worden hersteld. Balkons worden hersteld en de hemelwaterafvoeren (hwa's) vervangen, net als de kozijnen aan de achterzijde. Aan de voorzijde worden ze in principe geschilderd. Tijdens de laatste vergadering hebben eigenaren aangegeven ook de kozijnen aan de voorzijde te willen vervangen. Hiervoor is bij de aannemer een offerte opgevraagd. Wanneer al dit onderhoud is uitgevoerd moet er een nieuw MJOP komen. De aannemer is inmiddels begonnen met voorbereidende werkzaamheden, zoals inmeten van de kozijnen. Naar verwachting starten de werkzaamheden in juni.
