In januari 2020 besloot VvE Socratesstraat 140-206 tot het nemen van een pakket energiebesparende maatregelen. Inmiddels is de uitvoering al bijna anderhalf jaar gereed en is het interessant te kijken naar de resultaten. Spoiler: die zijn buitengewoon goed op zowel het vlak van energiebesparing als financieel. Net als na het besluit destijds geeft Kees Baars een toelichting op de aanpak waarbij niet zozeer het milieu maar de betaalbaarheid centraal stond.
Acute onderhoudsproblemen
De VvE Socratesstraat 140-206 is het voormalig zusterhuis van het Sint Clara Ziekenhuis en is in 2003 opgericht. De VvE in de Zenobuurt in Rotterdam Zuid heeft 27 appartementen: 3 tweekamer- en 24 driekamerwoningen. Gestart met een lege kas, bescheiden maandbijdragen en diverse financiële tegenslagen werd de VvE in 2019 geconfronteerd met acute onderhoudsproblemen waarvoor te weinig reserve was opgebouwd.
De Kascommissie bij hoofde van Kees Baars, die voor zijn dochter in deze VvE een appartement had gekocht, heeft toen het initiatief genomen om een en ander structureel aan te pakken. Naast een nieuw en actueel MJOP is samen met VVE-010 een plan opgesteld om de onderhoudsproblemen op te lossen in combinatie met verduurzaming. Het hele traject is gefinancierd met een Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds (NWF).
Het pakket aan verduurzamingsmaatregelen bestond uit het vernieuwen van het dak in combinatie met een hoogwaardige isolatie (Rc van 6), spouwmuurisolatie met hoogwaardige HR++ EPS parels en het vervangen van de collectieve cv (het cv-hok) en de individuele gasgeisers en boilers door een individuele HR combiketel.
Verduurzaming geen doel maar middel
"De achterliggende visie bij de verduurzaming van ons VvE-gebouw bestaat uit meerdere onderdelen", begint Kees Baars. "Allereerst is de verduurzaming gezien als middel en niet als doel op zich. De financiële effecten van de maatregelen hebben dan ook zwaarder gewogen dan de milieuwinsten. De nadruk heeft zodoende gelegen op energiebesparing van de VvE als collectief en van de individuele leden afzonderlijk. Hierbij is er rekening mee gehouden dat collectieve verwarming in theorie goedkoper is dan individuele verwarmingsinstallaties als een cv-ketel. Echter in de praktijk is het gedrag van mensen met een individuele installatie zuiniger omdat men helemaal zelf verantwoordelijk is voor de energiekosten en niet mee kan liften op de bijdragen van de anderen."
"Medebepalend voor de keuzes is ook dat de ontwikkelingen rond alternatieve vormen van verwarming en energievoorziening nog redelijk in de kinderschoenen staan", vervolgt de initiatiefnemer voor de plannen. "Daarom is gekozen voor die opties die ons de ruimte geven om op termijn te kunnen inspelen op nieuw beschikbaar komende vormen van energievoorziening, zoals waterstof. Verder is bij ons een belangrijk uitgangspunt dat elke stap van verduurzaming waar mogelijk een renderende investering is. Mochten er zich op termijn nieuwe situaties aandienen, bijvoorbeeld een sterke prijsstijging van aardgas of een zeer interessante innovatie, dan kan opnieuw overwogen worden, eventueel eerder dan gepland, volgende stappen te nemen."
Al deze punten bij elkaar hebben er onder andere toe geleid dat voor deze VvE stadsverwarming is afgevallen. "Dit is namelijk duurder dan andere alternatieven, heeft een veel te lange contractperiode van 30 jaar en biedt te weinig flexibiliteit om op middellange termijn (bijvoorbeeld 15 à 20 jaar) in te kunnen spelen op nieuwe en meer interessante energievormen. Bovendien is het maatschappelijk gezien ook nog maar de vraag of stadsverwarming wel zo duurzaam is. De warmte komt immers van vervuilende industrie en er is dure nieuwe infrastructuur voor nodig (voor aansluiting van de huishoudens) waardoor de bestaande infrastructuur (het huidige gasnet) niet meer gebruikt kan worden. Dit laatste betekent grote (maatschappelijke) desinvesteringen."
De resultaten: halvering gasverbruik
Eind 2021 heeft er een analyse plaatsgevonden van het energieverbruik van de VvE en leden tezamen om na te gaan waar er besparingen zijn opgetreden. Dit is steekproefsgewijs gebeurd zodat het vooral als indicatie moet worden gezien. De belangrijke bevindingen zijn:
- De appartementen op de bovenste etage hebben relatief veel energie bespaard. Dat is logisch omdat daarvoor vanwege de lage isolatiegraad van het dak deze woningen “het koudst” waren. De besparing in gas is hier zo’n 65%.
- De appartementen op de eerste verdieping hadden in het verleden het voordeel van de warmte van het op de begane grond aanwezige cv-hok. Dat is komen te vervallen. Desondanks is daar ook een behoorlijke gasbesparing te zien van ca. 25%.
- De appartementen die reeds een elektrische boiler hadden en deze vanwege de combiketel konden verwijderen hebben een stroombesparing van ca. 40% laten zien.
- Voor de gehele VvE (27 appartementen) is de energiebesparing naar schatting geweest:
o 20.000 m³ gas (verwarming collectieve cv en warmwatergeiser)
o 10.000 kWh stroom (warmwaterboilers)
o 2.000 kWh stroom VvE (pompen collectieve cv)
o Als het verschil in graaddagen (koude winter in 2021) wordt meegewogen zou de besparing in gasverbruik nog ruim 12% hoger zijn geweest!
Het energieverbruik vóór de maatregelen was: gas collectief en individueel 40.000 m³ en stroom collectief en individueel 78.000 kWh.
De financiële analyse van de maatregelen laten het volgende beeld zien:
- De totale kosten van de maatregelen waren € 365.000.
o Er is een subsidie verkregen van de provincie Zuid-Holland van € 35.000.
o Per saldo betroffen de kosten derhalve € 330.000.
o Dit is aan rente en aflossing een bedrag van € 63,35 per maand per VvE-lid. - De gemiddelde besparing aan gas en elektrisch was ruim € 68 per woning per maand.
o Als het effect van de koude winter wordt meegewogen dan zou de besparing ongeveer € 75 per maand zijn geweest.
o Als de ontwikkeling van de energieprijzen van de afgelopen maanden worden meegenomen zijn de besparingen nog veel meer (kosten zijn dan minder toegenomen vanwege lager gasverbruik).
o Eigenaren van appartementen die zelf de woning bewonen, komen in aanmerking voor belastingaftrek van de rente van de Energiebespaarlening. Boven op de berekende besparing levert dit nog een extra voordeel op van € 8 per maand.
De conclusie is dat de maatregelen een substantiële besparing aan gas en elektriciteit hebben opgeleverd en dus ook substantieel hebben bijgedragen aan het milieu (minder CO2-uitstoot). Qua gasverbruik gaat het zelfs om een halvering! De verduurzaming levert per saldo een hogere besparing op de energiekosten op dan dat de maatregelen hebben gekost. Het is dus een zeer interessante investering geweest.
Kees Baars: "Er moet wel worden bedacht dat de maandbijdrage niet alleen is verhoogd met de kosten van de Energiebespaarlening maar dat tevens de bijdrage extra is verhoogd met de kosteneffecten van het nieuwe MJOP. Denk bij dit laatste aan reguliere schilderbeurten, vernieuwen afdeklaag galerijvloeren, standleidingen riolering en dergelijke. Hoewel de hele operatie voor de leden per saldo tot een hogere maandlast heeft geleid van naar schatting slechts € 30 à 35 per maand (het saldo van hogere maandbijdrage en energiebesparingen) beleven diverse leden dit geregeld toch anders. De verhoging van de maandbijdrage is namelijk een steeds terugkerende kostenpost die als hoog wordt ervaren terwijl de besparingen minder zichtbaar zijn. Ik moet de leden er soms aan herinneren dat per saldo men er goed op vooruit is gegaan. Overigens is men zeer tevreden over het feit dat na jaren van getreuzel en gedoe er nu daadwerkelijk iets is gedaan aan de onderhoudsproblematiek. De leden zijn ook positief over de eigen ketel, het geeft ze het gevoel de kosten zelf in de hand te hebben en niet te hoeven betalen voor energieverspillende bewoners van andere woningen. En ze ervaren meer comfort door betere isolatie."
Volgende stap al gepland
De VvE is na al deze werkzaamheden nog niet klaar. In 2021 is tijdens een grote schilderbeurt gebleken dat de kozijnen van de woonkamerramen dusdanig slecht zijn dat deze vervangen moeten worden door kunststof met HR++ glas. Deze maatregel is nu gepland voor de tweede helft 2022. Kees Baars: "Hoewel deze maatregel helemaal niet was voorzien en zelfs een domper was voor iedereen, is dit wel weer een voorbeeld van dat als je pragmatisch inspeelt op onderhoudsproblemen met verduurzaming in het achterhoofd een tegenvaller zomaar omgezet kan worden in een kans. Naar verwachting zal deze maatregel namelijk leiden tot een extra besparing in gasverbruik van 5%. En aangezien de eerdere verduurzamingsmaatregelen zeer kostenefficiënt zijn uitgevoerd, € 75.000 goedkoper dan gebudgetteerd, kan deze nieuwe verduurzamingsmaatregel worden uitgevoerd zonder een nieuwe verhoging van de maandbijdrage. De verhoging per 1 januari 2022 kon daardoor beperkt worden tot 2%."
Meer informatie
- Presentatie van Kees Baars over dit project (pdf)
- Interview: VvE Socratesstraat maakt inhaalslag van achterstand naar toekomstbestendig (januari 2020)
