Vanwege de krapte op de woningmarkt kan het aanlokkelijk zijn om een bedrijfspand om te toveren tot een woonruimte. Daar wordt vaak alleen te makkelijk over gedacht en de VvE wordt daarin door een verbouwende eigenaar ook niet altijd meegenomen. Het verbouwen van een bedrijfsruimte naar een woning mag echter niet zomaar en zo’n wijziging leidt tot de nodige aandachtspunten en risico’s, die we in deze column kort bespreken.
Bestemming van het appartement
Op grond van het splitsingsreglement is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het privégedeelte te gebruiken volgens de bestemming die in de splitsingsakte is opgenomen. Over de bestemming van een appartement verscheen al eerder een column. Een gebruik dat van deze bestemming afwijkt, is alleen toegestaan met toestemming van de vergadering van eigenaars.
Afwijkend gebruik van de bestemming
De vergadering van eigenaars kan toestemming geven voor gebruik dat afwijkt van de bestemming. In de jurisprudentie wordt wel aangenomen dat dit alleen mag als het gebruik persoonlijk, tijdelijk en voor herstel vatbaar is.
Is dat niet het geval, dan zal vaak sprake zijn van een wijziging van de bestemming. In dat geval moet de splitsingsakte worden aangepast. Het is daarom belangrijk onderscheid te maken tussen tijdelijk afwijkend gebruik en een daadwerkelijke bestemmingswijziging.
Een wijziging van een bedrijfsruimte naar woonruimte is meestal permanent en vaak niet eenvoudig ongedaan te maken. In zo'n situatie is dus al snel sprake van een wijziging van de bestemming. Daarvoor moet de splitsingsakte worden gewijzigd. Dit is gebonden aan strikte wettelijke eisen en is vaak kostbaar en tijdrovend.
Als in feite sprake is van een bestemmingswijziging, maar alleen toestemming voor afwijkend gebruik wordt gegeven, dan is zo'n besluit mogelijk nietig.
Bestuursrechtelijke bestemming
Naast de regels binnen de VvE moet ook rekening worden gehouden met de bestuursrechtelijke bestemming (het omgevingsplan). Het kan namelijk zo zijn dat wonen op grond van het omgevingsplan niet is toegestaan. Dit kan bij de gemeente worden nagegaan.
Daarnaast kunnen voor de verbouwing werkzaamheden nodig zijn waarvoor een omgevingsvergunning vereist is, bijvoorbeeld bij het aanpassen van een draagmuur. In dat geval is doorgaans ook toestemming van de vergadering van eigenaars nodig, omdat sprake is van wijzigingen aan gemeenschappelijke delen. Aan die toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden, bijvoorbeeld over schade en aansprakelijkheid.
Brandveiligheidseisen
In het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn eisen opgenomen waaraan bouwwerken moeten voldoen, onder andere op het gebied van brandveiligheid. Deze eisen kunnen verschillen tussen woningen en bedrijfsruimten.
Bij een functiewijziging kan door een bouwkundige of de brandweer worden gecontroleerd of (nog) aan de geldende eisen wordt voldaan.
Verzekering
Artikel 5:119 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een eigenaar in zijn privégedeelte veranderingen mag aanbrengen zonder toestemming van de andere eigenaars, zolang deze geen nadeel veroorzaken voor andere gedeelten.
Volgens lid 2 moet de eigenaar de VvE hierover informeren. Als de verandering leidt tot een hogere verzekeringspremie, komt deze verhoging voor rekening van de betreffende eigenaar en diens rechtsopvolgers.
Van dit artikel kan worden afgeweken in het splitsingsreglement. Zo is het in ieder geval niet toegestaan om zonder toestemming van de vergadering van eigenaars wijzigingen aan te brengen aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken. In veel (model)splitsingsreglementen wordt een wijziging in gebruik gelijkgesteld aan een verandering, waardoor artikel 5:119 lid 2 BW ook van toepassing is bij afwijkend gebruik.
Daarnaast volgt uit de modelsplitsingsreglementen dat een eigenaar een aanvullende verzekering mag afsluiten. In de situatie van artikel 5:119 lid 2 BW is het bestuur zelfs verplicht een aanvullende verzekering te sluiten. Een eventuele premieverhoging komt op grond van het splitsingsreglement doorgaans voor rekening van de betreffende eigenaar.
Het is niet uit te sluiten dat een verzekeraar het gebruik als woning in plaats van bedrijfsruimte ziet als een risicoverzwaring. Dit moet worden gemeld. Gebeurt dat niet, dan bestaat het risico dat schade niet wordt vergoed. Het is daarom verstandig dat de VvE contact opneemt met de verzekeraar of assurantietussenpersoon als blijkt dat een appartement niet volgens de bestemming wordt gebruikt.
Conclusie
Als een bedrijfsruimte binnen een VvE wordt verbouwd tot woning, moet de VvE in actie komen. Een eigenaar of gebruiker is namelijk verplicht het appartement volgens de bestemming te gebruiken en voor een wijziging daarvan is meestal een aanpassing van de splitsingsakte nodig.
Daarnaast moet het gebruik passen binnen het omgevingsplan en zijn vaak een omgevingsvergunning en toestemming van de vergadering van eigenaars vereist.
Ook kunnen voor een ander gebruik andere eisen gelden, bijvoorbeeld op het gebied van brandveiligheid, en kan de verzekeraar het gewijzigde gebruik aanmerken als een risicoverzwaring, met mogelijke gevolgen voor de dekking.
Kortom: een verbouwing van een bedrijfsruimte naar een woonruimte vereist een zorgvuldige voorbereiding en naleving van de geldende regels.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over deze column? Neem dan contact op met Laurine van Gemert, Sven van der Klaauw of Marnix Nijenhof. U kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl, of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank.
