Een Vereniging van Eigenaars (VvE) krijgt vroeg of laat te maken met onderhouds- of renovatiewerkzaamheden aan het gebouw. Denk aan dakrenovaties, gevelherstel, schilderwerk of de vervanging van installaties. In de praktijk ontstaan geregeld discussies wanneer het uitgevoerde werk na oplevering gebreken blijkt te vertonen. Voor een VvE is het dan van groot belang om tijdig en juridisch correct te handelen. Wie te lang wacht, loopt namelijk het risico zijn rechten tegenover de aannemer te verliezen.
Aanneming van werk
Als de VvE onderhouds- of renovatiewerkzaamheden door een partij laat uitvoeren, is over het algemeen sprake van aanneming van werk. In dat geval verbindt de ene partij (de aannemer) zich tegenover de opdrachtgever (de VvE) om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen tegen betaling. Dat volgt uit artikel 7:750 Burgerlijk Wetboek (BW). Bij VvE’s zal het dan gaan om opdrachten aan aannemers voor onderhouds-, renovatie- of verduurzamingswerkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex.
Oplevering en aansprakelijkheid voor gebreken
Na afronding van de werkzaamheden vindt doorgaans de oplevering plaats. Dat moment is juridisch van belang. Artikel 7:758 lid 3 BW bepaalt namelijk dat de aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De aannemer kan dan enkel nog worden aangesproken voor herstel van verborgen gebreken.
Ten aanzien van de aanneming van bouwwerken waarvan de aannemingsovereenkomst is gesloten vanaf 1 januari 2024, geldt sinds de invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) echter dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van deze bepaling kan ten nadele van de opdrachtgever in de overeenkomst worden afgeweken, tenzij de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Over de grootste veranderingen uit de Wkb schreven wij eerder een column.
Het moet dan dus wel gaan om een 'bouwwerk'. Het Burgerlijk Wetboek geeft geen definitie wat daar precies onder valt. In de Omgevingswet wordt onder een bouwwerk kort gezegd verstaan een constructie van een zekere omvang die (in)direct in of op de grond verbonden is en bedoeld is ter plaatse te functioneren.
Klachtplicht
Wanneer een VvE constateert dat het werk gebreken vertoont, is snelheid geboden. Op grond van artikel 6:89 BW moet de opdrachtgever binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, daarover bij de aannemer klagen. Deze zogenaamde klachtplicht is streng. Wordt niet binnen een redelijke termijn melding gemaakt van het gebrek, dan kan de VvE haar rechten verliezen. Dat betekent dat herstel of schadevergoeding niet meer kan worden afgedwongen, ook al staat vast dat het werk ondeugdelijk is uitgevoerd.
Wat een 'redelijke termijn' is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer de aard en ernst van het gebrek, de deskundigheid van partijen en de vraag of nader onderzoek nodig was een rol. Voor VvE’s is het daarom verstandig om geconstateerde gebreken zo spoedig mogelijk schriftelijk bij de aannemer te melden. Daarbij is aan te raden het gebrek duidelijk te omschrijven en foto's en/of eventuele deskundigenrapporten mee te sturen.
Na de melding van een gebrek moet de VvE de aannemer bovendien in de gelegenheid stellen om het gebrek zelf te herstellen. Dat volgt uit artikel 7:759 lid 1 BW. De aannemer moet de kans krijgen om gebreken waarvoor hij aansprakelijk is binnen een redelijke termijn weg te nemen. Een VvE die direct een derde inschakelt om herstelwerkzaamheden uit te voeren zonder de aannemer eerst aan te spreken, loopt het risico dat de kosten daarvan niet op de aannemer kunnen worden verhaald.
In de praktijk gaat het hier geregeld mis. Uit frustratie over gebrekkig werk kiezen VvE's soms direct voor een andere aannemer. Juridisch kan dat onverstandig zijn. De oorspronkelijke aannemer moet in principe eerst een reële mogelijkheid krijgen om het gebrek te beoordelen en te herstellen.
Verjaring
Daarnaast is van belang dat na het melden van een gebrek een verjaringstermijn gaat lopen. Artikel 7:761 lid 1 BW bepaalt dat iedere rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaar nadat de opdrachtgever daarover heeft geprotesteerd. Veel VvE-besturen zijn zich onvoldoende bewust van deze relatief korte termijn. Het enkele feit dat partijen nog met elkaar in gesprek zijn, voorkomt niet automatisch dat de vordering verjaart.
Gelukkig kan een verjaring worden gestuit. Dat gebeurt bijvoorbeeld door een schriftelijke mededeling waarin de VvE ondubbelzinnig haar rechten op nakoming of schadevergoeding voorbehoudt. Door tijdige stuiting begint in beginsel een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Juist bij langdurige discussies over bouwgebreken is het raadzaam om de verjaringstermijn actief te bewaken.
Overeenkomst en algemene voorwaarden
Verder is het belangrijk om niet alleen naar de wet te kijken, maar ook naar de inhoud van de overeenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden. In aannemingsovereenkomsten worden vaak aanvullende bepalingen opgenomen over aansprakelijkheid, garantietermijnen, klachttermijnen en geschillenprocedures. Zo kan bijvoorbeeld zijn afgesproken dat een procedure binnen een bepaalde termijn aanhangig moet worden gemaakt bij de rechtbank of de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Ook kunnen specifieke onderhouds- of garantieverplichtingen gelden. Ook kunnen vervaltermijnen zijn opgenomen, bijvoorbeeld dat binnen een periode van vijf jaar een gerechtelijke procedure moet worden gestart. Gebeurt dat niet, dan kan dit recht komen te vervallen. In tegenstelling tot een verjaringstermijn kan een vervaltermijn niet worden gestuit.
Kortom
Voor VvE's betekent dit dat een zorgvuldige dossieropbouw en administratie met termijnbewaking essentieel is. Bewaar contracten, algemene voorwaarden, opleverrapporten, correspondentie en rapportages van deskundigen goed. Een volledig dossier kan later van doorslaggevend belang zijn bij een discussie over aansprakelijkheid of verjaring.
De kernboodschap is duidelijk: wacht niet te lang. Zodra gebreken worden ontdekt, moet een VvE alert handelen. Meld klachten tijdig, geef de aannemer gelegenheid tot herstel, bewaak verjaringstermijnen en eventuele vervaltermijnen en controleer welke aanvullende afspraken contractueel gelden. Door voortvarend en juridisch zorgvuldig op te treden, voorkomt een VvE dat zij onnodig met de schade blijft zitten.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over deze column? Neem dan contact op met Laurine van Gemert, Sven van der Klaauw of Marnix Nijenhof.
U kunt natuurlijk ook kijken op www.rijssenbeek.nl, of een digitaal bezoek brengen aan onze Kennisbank.
