loading

VvE Koopvaardijhof op Noordereiland verduurzaamt mét draagvlak

Na een hobbelige aanloopperiode is de verduurzaming van VvE Koopvaardijhof op het Noordereiland nu in volle gang. In 2019 koos de ALV voor een maatregelenpakket van 3,8 miljoen euro. Een gedegen cijfermatige onderbouwing van de mogelijke scenario’s en een goede communicatie met de eigenaren en huurders hebben tot dit groene licht geleid.

vve koopvaardijhof op noordereiland verduurzaamt1

“Het begon met lekkende ramen”, begint Peter Meijs, bestuursvoorzitter van VvE Koopvaardijhof. “Daardoor was er onder de eigenaren veel animo om te renoveren en het idee ontstond om tegelijk te verduurzamen.” Vanwege de urgentie was sparen geen optie, dus is in de ALV besloten de mogelijkheid van een lening te onderzoeken. Het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) is benaderd en deze adviseerde vervolgens een lening aan te vragen van 4 miljoen euro. Dit startschot bleek al snel een valse start voor de VvE die bestaat uit 218 appartementen waarvan er nog zo’n 130 in het bezit zijn van woningcorporatie Woonstad Rotterdam. Vanaf 2006 heeft grooteigenaar Woonstad een deel van de sociale huurwoningen verkocht aan bewoners.

Een aantal eigenaren vond het bedrag van 4 miljoen te hoog, het zou leiden tot een te grote verhoging van de VvE-bijdrage. Toen is het proces geklapt, ze stapten zelfs naar de kantonrechter. Meijs: “De paniek kwam vooral voort uit de hoogte van het bedrag en het ontbreken van een onderbouwing ervan. Hierna zijn we met deze bewoners rond de tafel gegaan en is meteen besloten geen lening aan te vragen zolang er bezwaren waren. Het bleek dat zij niet principieel tegen de lening waren om het complex te verbeteren.”

 

Energie kantelt

Voor de onderbouwing van het investeringsbedrag is Focus Vastgoedgroep gevraagd een maatwerk energieadvies te maken. Michel Kerpel, directeur van Focus: “Hiervoor hebben we een lijst van verduurzamingsmaatregelen gemaakt en deze over het MJOP gelegd. Dan krijg je goed zicht op wat je in de tijd kunt gaan doen. Wanneer is bijvoorbeeld het dak aan de beurt voor vernieuwing? Er zijn vier scenario’s gemaakt, variërend van een ambitieus nul-op-de-meter plan tot alleen de ramen vervangen. Daarbij is gekeken naar de reserves. Er bleek een tekort om het MJOP uit te kunnen voeren. Er moesten dus al extra kosten worden gemaakt voor instandhouding, wat zou neerkomen op een verhoging van de VvE-bijdrage met 30-70 euro per maand. Dat was meteen een 1-0 achterstand.”

Vervolgens heeft Focus de resultaten gepresenteerd en de discussie met de leden gevoerd, als neutrale partij, om het bestuur uit de wind te houden. Het bestuur is immers ook buurman en belanghebbende in de VvE. Deze bijeenkomst was een omslagpunt. Meijs: “Tijdens deze avond zag ik de energie kantelen. De bewoners zagen niet langer alleen dat bedrag van 4 miljoen, wat uiteraard fors is, maar vooral de positieve kanten van de investering.”

vve koopvaardijhof op noordereiland verduurzaamt2

 

Maximaal gebruik SEEH

De volgende stap in het traject was een nadere uitwerking van de pakketten die in een tweede voorlichtingsavond zijn toegelicht. Hier was ruimte voor details, zoals kleur en of rolgordijnen mogelijk waren bij de nieuwe kozijnen. Daarna was het tijd voor letterlijk de beslissende ALV. Hierin stemde de vereniging in met scenario 3: nieuwe ramen, vloerisolatie en CO2-gestuurde ventilatie. Voor het meest duurzame scenario, variant 3 plus zonnepanelen, waren niet genoeg stemmen. Ook de mensen die naar de rechter zijn gegaan waren achteraf tevreden. Ze voelden zich gehoord.

Vanuit Woonstad zijn de huurders bij het traject betrokken, in totaal zo’n 70 procent van alle bewoners van het complex. Deze groep voelde zich in de beginfase achtergesteld. Meijs: “Met een speciale bijeenkomst en nieuwsbrieven is de informatieachterstand gerepareerd. Er waren bijvoorbeeld vragen over de overlast tijdens de werkzaamheden en compensatie. Belangrijk voor de instemming door de huurders met de plannen was dat de huur- en servicekosten door de renovatie niet omhoog zouden gaan. Woonstad zit overigens niet in het VvE-bestuur, maar sluit zich in de praktijk aan bij de meerderheid van de ALV.”

vve koopvaardijhof op noordereiland verduurzaamt3

  

Proces in de hand

Voor de realisatie van de gekozen maatregelen is 3,8 miljoen euro nodig. Hiervan is uiteindelijk 1,8 miljoen geleend bij het NEF en ongeveer 2 miljoen komt uit het eigen reservefonds. Omdat meer dan 25% van het complex eigendom is van een grooteigenaar werd het automatisch een maatwerklening. De VvE betaalt de NEF-lening in 15 jaar terug.

Verder is maximaal gebruikt gemaakt van de subsidie energiebesparing eigen huis (SEEH). Omdat Woonstad grooteigenaar is, viel de SEEH wat lager uit, want deze is alleen voor eigenaar-bewoners.

vve koopvaardijhof op noordereiland verduurzaamt5

 

Kerpel: “Na de ALV voelde het voor alle eigenaren als hún plan, waar ze volledig achter stonden. Dat is toch de juiste volgorde: eerst inventariseren wat nodig is én wat mensen willen. En daarna rekenen en stappen zetten voor het lenen van geld. Dat bewoners verschillend in de besluitvorming zitten, afhankelijk van bijvoorbeeld leeftijd en portemonnee, maakt de besluitvorming complexer. Wat heeft bijgedragen aan het succes van dit project is de enorme inzet van het bestuur. En een bestuur in de rol van het creëren van draagvlak in plaats van het opvangen van klappen. Door een onafhankelijke partij het verhaal te laten vertellen heeft het bestuur uiteindelijk zelf het proces in de hand gehouden.”

Momenteel is de aannemer hard aan de slag met de renovatie, met Focus als projectbegeleider tijdens de uitvoering.
Naar verwachting is de verduurzamingsslag van VvE Koopvaardijhof in juni dit jaar afgerond.

vve koopvaardijhof op noordereiland verduurzaamt4

(foto's: Rik van der Linde, Focus Vastgoedgroep)

 

Op de hoogte blijven? Meld je aan voor onze nieuwsbrief
Toestemming