Vóór de bouw van een appartementencomplex wordt goed nagedacht over de constructie, de te gebruiken materialen en de gebruikswensen van het toekomstige gebouw. Het mag duidelijk zijn dat het beoogde gebruik van een gebouw van belang is bij hoe het wordt gebouwd. Dat is bij VvE’s niet anders. Betekent dit dat er dan helemaal niets mag of is er ruimte voor de zelfstandig klussende appartementsbewoner?
Splitsingsreglementen
In veel splitsingsaktes zijn regels opgenomen over het wijzigingen van “het gebouw”. In de modelsplitsingsreglementen is daarover bijvoorbeeld bepaald dat iedere op-, aan- of onderbouw verboden is, indien daarvoor geen toestemming door de vergadering van eigenaars is verleend. Daarnaast zijn er ook vaak bepalingen waarin bijvoorbeeld staat dat eigenaren en gebruikers (vaak: huurders) zonder toestemming van de vergadering van eigenaars geen veranderingen mogen doorvoeren waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd wordt. En daaraan wordt dan toegevoegd dat toestemming voor zo’n “verandering” niet gegeven kan worden als de “hechtheid van het gebouw” in gevaar komt. Dat laatste behoeft denken wij geen toelichting.
Op- en aanbouw?
Wanneer is sprake van een op- of aanbouw? En hoe zit het met “een verandering” in de gemeenschappelijke gedeelten of zaken? Het gerechtshof in Den Haag heeft aan het einde van de zomer een arrest gewezen waarin die vraag aan de orde kwam. Ook hier was sprake van een klussende eigenaar. Deze had namelijk een balkje aan de buitenmuur van een appartementencomplex geschroefd waaraan zij vervolgens een balkonoverkapping had bevestigd. Wij zouden persoonlijk menen dat dit toch wel aan te merken zou zijn als een “aanbouw” en dat hierdoor het nodige verandert.
Het gerechtshof oordeelt echter anders en zegt dat deze overkapping niet is aan te merken als een verandering van het gemeenschappelijk gedeelte en dat evenmin sprake is van een op-, aan- of onderbouw. Deze bepalingen zien - aldus het gerechtshof - namelijk op bouwwerken die een onlosmakelijk onderdeel gaan uitmaken van het appartementsrecht, terwijl het hier gaat om een (afzonderlijke) constructie zonder dat daarmee het appartementsrecht wordt veranderd. Het blijft ons onduidelijk wat het gerechtshof precies bedoelt met ‘onlosmakelijk onderdeel van het appartementsrecht’.
Wel of geen verandering?
Op 30 december 2014 gaf ditzelfde gerechtshof in een arrest aan dat opbouw moet worden verstaan als: “een bouwwerk dat ergens bovenop is gebouwd en dat daaraan niet afdoet dat de constructie niet aard- en nagelvast aan het gebouw is verbonden”. In dat geval lijkt van een ‘onlosmakelijk onderdeel’ geen sprake te zijn geweest. Bovendien wordt gesuggereerd dat toestemming enkel is vereist indien het gaat om een constructie waarmee ‘het appartementsrecht wordt veranderd’.
Dit laatste lijkt dan weer haaks te staan op het oordeel dat in (nog) een ander arrest van het Haagse Hof werd gegeven in de zomer van 2003. Daarin werd juist aangegeven dat de bepalingen betreffende op-, aan- en onderbouw en het aanbrengen van veranderingen in het gebouw zien op het “reguleren” van het aanbrengen van allerlei kleine zaken die bewoners in of aan het gebouw of hun privégedeelte aan willen brengen. Geen constructies waarmee ‘het appartementsrecht wordt veranderd’ dus. Met andere woorden: klussen kan en mag onder voorwaarden, maar dan wel met controle door de VvE.
Risico op wildgroei
Het eerste arrest dat wij hierboven aan de orde lieten komen geeft dus de meest beperkende uitleg aan de bepalingen over verandering van het gemeenschappelijk gedeelte, de op-, aan- en onderbouw. Als je die lijn zou blijven hanteren, dan zal niet snel sprake zijn van een op-, aan- en onderbouw. Dat heeft dan een vervelende consequentie, namelijk dat dat zou betekenen dat dergelijke aanpassingen zonder toestemming van de vergadering zouden mogen worden aangebracht.
Dat lijkt ons volstrekt onwenselijk omdat je daarmee het risico vergroot dat er een wildgroei aan aanbouwtjes, hokjes, overkappingen e.d. aan het appartementenbouw wordt “geplakt”. Het gerechtshof in Den Haag vindt het dus zelf ook lastig hoe hiermee in juridisch opzicht om te gaan. En dat is het ook. Elke situatie is anders en moet - elke keer opnieuw - bekeken worden. Dat zal het gerechtshof in Den Haag zeker ook vinden.
Mr. Laurine van Gemert en mr. Marnix J.J. Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
