Wereldwijd zullen in 2030 maar liefst 5 miljard mensen in steden wonen. Hoge torens en flats bouwen is een oplossing, maar nog beter: benut de ruimte op bestaande daken. Rotterdam is een stad die zich bij uitstek leent voor het optoppen. Dit is het bouwen van woningen op bestaande gebouwen. Voor VvE’s flinke uitdagingen én mooie kansen.
Meerdere voordelen
Rotterdam heeft ruim 18 km2 aan platte daken, vaak ongebruikt. Dat is zonde. Rotterdam wil die ruimte in de stad beter gebruiken. Deze daken bieden namelijk veel kansen, zoals plaatsen van zonnepanelen tot groene parken met terrassen. Maar je kunt het dak ook gebruiken om er nieuwe appartementen op te bouwen, oftewel het optoppen van je VvE-gebouw. En dat kan, want veel VvE-gebouwen hebben een dusdanige constructie dat ze nog wel een paar extra lagen kunnen dragen.
Optoppen kent een aantal voordelen: niet alleen draag je bij aan het oplossen van het woningtekort, met de winst die je maakt bij de verkoop van de nieuwe appartementen kun je het VvE-gebouw verduurzamen en verbeteren.
Wat zijn de juridische procedures en zaken waar je aan moet denken bij dit optoppen door de VvE? Je kunt niet zomaar meteen aan de slag. Er komt flink wat bij kijken. Niet alleen moet je binnen de vereniging een aantal zaken regelen, je moet ook in het bezit zijn van de nodige vergunningen.
Start goed voorbereid
Om het proces goed te laten verlopen, is het van belang de VvE-leden heldere keuzes voor te leggen. Doorgaans vindt de vergadering van eigenaars eens per jaar plaats. Het besluit over het optoppen wordt daarom bij voorkeur in één vergadering genomen. Een goede voorbereiding is:
- essentieel voor een goed besluit en kan vertraging voorkomen. Betrek vooraf de leden bij de ideeën en voorbereidingen. De ervaring leert dat dit bij grote projecten de slagingskans sterk vergroot;
- het inhoudelijk voorbereiden van de realisatie van de optopping in een werkplan. Het opstellen van een werkplan bestaat uit het inwinnen van informatie over de mogelijkheden, de kosten en het draagvlak voor de optopping. Een goed werkplan biedt inzicht in het budget, het proces en de belangrijkste keuzes die de VvE ten aanzien van de optopping moet maken.
Een goed begin is het formeren van een projectteam en het beleggen van een startoverleg. Een team van twee tot vijf personen, afhankelijk van de grootte van de VvE, werkt het prettigst. Denk aan een verantwoordelijk bestuurslid, een lid van een eventuele technische of duurzaamheidscommissie en de VvE-beheerder (als de VvE die heeft).
Besluitvorming
Met het optoppen van het VvE-gebouw breng je een verandering aan het gebouw aan. Niet alleen wijzig je het gebouw, er worden ook nieuwe appartement toegevoegd. De wet vereist dat dan de splitsingsakte moet worden aangepast of, beter, opnieuw moet worden opgesteld. Dit vereist een bepaalde stemverhouding in de vergadering, te weten:
- met medewerking van alle appartementseigenaren, dus 100% van de stemmen, of
- met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen plus de instemming van het bestuur, of
- met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald.
Voor het nemen van het definitieve besluit hoeft je niet te wachten tot de jaarlijkse Algemene ledenvergadering (ALV). Je mag ook een extra vergadering uitschrijven voor dit besluit. De regels hiervoor staan in het splitsingsreglement beschreven. De oproeping voor een vergadering van eigenaars dient schriftelijk plaats te vinden en uitgevoerd te worden door het bestuur. Voor het wijzigen van de akte moet volgens de wet altijd de minimale oproeptermijn 15 dagen zijn. De oproeping moet daarnaast een opgave van de onderwerpen van de agenda bevatten. Het advies is altijd het werkplan met bijlagen mee te sturen zodat alle appartementseigenaren voldoende tijd hebben om het voorstel te bestuderen, zodat op de vergadering van eigenaars een weloverwogen besluit kan worden genomen.
In de vergadering kan dan het werkplan worden besproken en toegelicht. Het verdient de aanbeveling om het proces in diverse kleine stappen op te knippen. Niet alleen hebben de leden betere controle op de voortgang, ook kun je dan op tijd ingrijpen als het project bijgestuurd moet worden. VVE-010 kan hierin adviseren.
Erfpacht
Wanneer je de plannen gaat maken is het belangrijk te weten of je te maken hebt met erfpacht. In Rotterdam staan veel VvE-gebouwen op gepacht grond. Dit kan voor een financiële tegenvaller zorgen. Want zodra je wat aan je gebouw gaat wijzigen mag de gemeente de erfpachtcanon weer aanpassen. En met het huidige, gemeentelijke beleid, betekent dit dat de erfpachtcanon verhoogd gaat worden. De erfpachtcanon wordt namelijk berekend aan de hand van de huidige grondwaarde. En deze wordt alleen maar hoger. Wat dan inhoudt dat de erfpachtcanon ook hoger wordt. Wanneer je VvE-gebouw op eigengrond staat of indien je in het verleden de erfpacht hebt afgekocht dan speelt dit vanzelfsprekend niet.
Informatie over de erfpacht en de procedure vind je op de website van de gemeente Rotterdam.
Innovatieve architectuur: inbreien en optoppen
Subsidie voor vergroten woning
In meerdere wijken in Rotterdam Zuid kunnen bewoners via de gemeente Rotterdam subsidie aanvragen voor het vergroten van de woning. Bijvoorbeeld voor een uitbouw of het vergroten van opslagruimten. Door woningen te vergroten of om te bouwen, komen er meer grotere woningen. Zo kunnen bijvoorbeeld meer gezinnen in de wijk blijven of komen wonen De subsidie is voor woningen of appartementen die nu niet meer dan 85 m² gebruiksoppervlak hebben.
Omgevingsvergunningen
Voor het optoppen en (ver)bouwen van een bouwwerk is toestemming nodig van de gemeente. Voor verschillende werkzaamheden moet je omgevingsvergunningen aanvragen. Een paar voorbeelden: bouwvergunning, sloopvergunning, kapvergunning en vergunning brandveilig gebruik bouwwerk. Al deze vergunningen zijn geregeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
Het aanvragen van een omgevingsvergunning vereist wel wat stappen en de nodige documentatie. Overal in Rotterdam gelden dezelfde stappen, omdat de aanvraag via een landelijk orgaan bij de gemeente terechtkomt. De aanvraag begint met een conceptaanvraag. Hierbij wordt gekeken of het plan te realiseren is en niet in strijd is met het bestemmingsplan. De conceptaanvraag is een vooroverleg met een bouwinspecteur van de gemeente Rotterdam die jullie aanvraag gaat beoordelen. In dit vooroverleg toetst je samen de haalbaarheid van de plannen. Hierna ga je verder met de eigenlijke vergunningsaanvraag.
De belangrijkste documenten die je nodig hebt zijn de bouwtekeningen en de constructieberekening. Aan de hand van deze gegevens controleert de gemeente de plannen. Deze tekeningen en berekeningen worden gemaakt door een architect en een constructeur. De architect neemt de bestaande situatie op en werkt aan de hand daarvan de nieuwe plannen uit en zet deze op de tekening(en). Vervolgens gaat de constructeur op basis van de tekeningen onder andere berekenen of de fundering sterk genoeg is en of de bouwmuren de extra gewichten kunnen dragen.
Het kan voorkomen dat de vergunning wordt afgewezen omdat deze niet aan de eisen voldoet. Na het aanbrengen van wijzigingen kun je de aanvraag opnieuw indienen. Wanneer je het niet eens bent met de afwijzing, dan heb je recht om bezwaar in te dienen. Als de aanvraag is afgewezen zal er altijd een motivatie van de gemeente worden toegevoegd. Je moet er dan voor zorgen dat je de afwijzing goed begrijpt, zodat jij weer goed kunt motiveren waarom je aanvraag toch goedgekeurd moet worden.
Werk samen met specialisten
Het maken van de tekeningen en berekeningen is zeer specialistisch werk. Het is dan ook verstandig om hiervoor specialisten in de arm te nemen. Niet alleen hebben zij de juiste kennis en ervaring in huis om de plannen uit te werken, ook kunnen zij je gedurende het proces met raad en daad bijstaan. Vaak kunnen zij in de voorfase al aangeven of de plannen haalbaar zijn. Beperkingen die voortkomen uit het bestemmingsplan verwerken zij in de tekeningen. Regelgeving omtrent maximale bouwhoogte en beschermd stadgezicht bepalen bijvoorbeeld wat ter plekke wel en niet mag.
Zo ook kan een professionele projectontwikkelaar je veel werk uit handen nemen bij grote optoppingen. Grotere projecten vergen zo veel coördinatie en aansturing dat het beter is hiervoor een specialist in de arm te nemen. Ook kan deze een eventueel benodigde financiering voor zijn rekening nemen.
Zelf eens kijken wat de bepalingen zijn in het bestemmingsplan? Dat kan. De bestemmingsplannen zijn online toegankelijk. Op www.ruimtelijkeplannen.nl kun je kijken wat de eis is voor bijvoorbeeld de maximale bouwhoogte. Ook kun je op internet vinden wat er allemaal komt kijken bij het aanvragen van een omgevingsvergunning. Op www.rotterdam.nl/wonen-leven/omgevingsvergunning/ staat uitgelegd hoe de procedure in zijn werk gaat.
Financiering
De kosten voor het optoppen zijn afhankelijk van de grootte van de optopping. Deze variëren van enkele tienduizenden euro’s voor kleine optoppingen voor een éénkamer-woninguitbreiding tot enkele miljoenen euro voor het optoppen van een VvE-gebouw met meerdere appartementen. Hiervoor zijn niet eenvoudig richtprijzen te geven. Dit is sterk afhankelijk van de omstandigheden. Is er bijvoorbeeld wel of geen lift nodig of andere ingrijpende voorzieningen.
Voor eventueel benodigde financiering van de plannen is het mogelijk om een lening af te sluiten. Wel dient hiervoor goed de splitsingsakte en het modelreglement gecontroleerd te worden. Hier staan eisen gegeven over het aangaan van een lening en de te volgen procedure. Let hierbij op dat niet alle banken bereid zijn om een lening aan een VvE te verstrekken. Tegenwoordig zijn de leden niet hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele lening. Wel is elk VvE-lid hoofdelijk aansprakelijk voor hun aandeel in de door de VvE aangegane schuld. Elk VvE-lid is 'gewoon' aansprakelijk voor het eigen deel.
Winst
Tot slot nog een opmerkingen over eventueel te maken winsten bij een project. We gaan ervan uit dat er winst gemaakt wordt bij de verkoop van de nieuwe, opgetopte appartementen. Zonder een positieve business case begin je er als VvE waarschijnlijk ook niet aan. Wettelijk is vastgelegd dat verenigingen geen winst mogen verdelen onder hun leden. Eventuele winst op het project dient daarom gestort te worden in het reservefonds. Hiermee kun je als vereniging interessante dingen doen. Zo kun je de extra middelen gebruiken voor het verlagen van de VvE-bijdrage. Of je investeert het in verduurzaming of aardgasvrij maken van het VvE-gebouw. In dat geval heb je een ‘op en top’ toekomstbestendig gebouw.
