Het optoppen van een appartementencomplex lijkt een aantrekkelijke oplossing voor woningnood en verduurzaming. Ook voor bestaande eigenaars kan optoppen voordelen bieden. Vaak wordt het bestaande gebouw tegelijkertijd opgeknapt en/of verduurzaamd. Extra woonlagen zonder extra grondgebruik klinken logisch, maar juridisch gezien roept het ook vragen op.
Wijziging van de splitsingsakte
Elke VvE heeft regels die zijn vastgelegd in een splitsingsakte. Daarin staat precies beschreven welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé. Optoppen betekent dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd: er komen nieuwe appartementsrechten bij, de verdeling van breukdelen verandert en mogelijk worden bestaande gemeenschappelijke gedeelten aangepast. Zo'n wijziging kan alleen als de vergadering van eigenaars instemt. Voor een dergelijk besluit is unanimiteit vereist.
Een ander belangrijk punt van aandacht is dat eigenlijk het splitsingsreglement van de VvE moet worden aangepast. Veel splitsingsaktes zijn gebaseerd op verouderde modelreglementen die geen rekening houden met optoppen. Dat is niet opzettelijk, maar deze mogelijkheid is pas recent bedacht. Dit kan leiden tot juridische onduidelijkheden en geschillen over interpretatie. En dat moeten we voorkomen. Wanneer de akte van splitsing dan toch moet worden gewijzigd, is het slim om tegelijkertijd het van toepassing zijnde modelreglement te actualiseren.
Aansprakelijkheid en kostenverdeling
Optoppen is niet alleen een juridische actie, maar brengt ook ingrijpende bouwkundige werkzaamheden met zich. Daar kunnen risico's mee gemoeid zijn. De fundering en draagconstructie moeten mogelijk worden versterkt en bestaande installaties, zoals liften en riolering, moeten worden aangepast. Vaak worden deze lasten verdeeld via de breukdelen in de splitsingsakte.
Daarnaast speelt aansprakelijkheid een grote rol. Wat als tijdens de bouw schade ontstaat aan bestaande appartementen? En wie is verantwoordelijk als na oplevering constructiefouten aan het licht komen? Dit zijn onderwerpen die de VvE vooraf goed moet vastleggen in overeenkomsten met alle betrokken partijen. Ook verzekeringen moeten worden herzien. De opstalverzekering van de VvE moet worden aangepast om de extra bouwlagen te dekken en individuele appartementseigenaren moeten nagaan of hun verzekering nog toereikend is. Dit zijn punten die allemaal op voorhand goed moeten worden vastgelegd en geregeld.
Conclusie
Optoppen kan een slimme manier zijn om extra woonruimte te creëren. Een zorgvuldige juridische voorbereiding is voor de VvE heel belangrijk. De spelregels van het appartementsrecht zorgen ervoor dat bestaande eigenaren een sterke stem hebben, maar die kan zowel tot nieuwe kansen als tot blokkades leiden. Als de VvE optoppen overweegt, doet de VvE er goed aan om eerst de splitsingsakte en de besluitvormingsregels van de VvE grondig te bestuderen. Anders eindigt het project niet op het dak, maar in de rechtszaal.
Daarnaast is het belangrijk dat VvE's zich op juridisch vlak laten begeleiden. Een goed doordacht optoppingsproject kan bijdragen aan de waarde en toekomstbestendigheid van het gehele complex, mits het zorgvuldig wordt gepland en uitgevoerd. Zo kan optoppen een succesverhaal worden in plaats van een bron van juridische strijd.
Bij Rijssenbeek Advocaten werken wij daarom met een speciaal optop-team. Zij adviseren u graag in geval van optopping van appartementen. Wilt u hier meer over weten of heeft u vragen? Neem dan contact op met Sanne Siebes of Marnix Nijenhof via www.rijssenbeek.nl of neem een kijkje in onze Kennisbank.
