In januari ging het VvE Netwerk Rotterdam op bezoek bij de VvE Gijsbert Steenhoekstraat 27 t/m 43 (oneven nummers). Deze VvE van negen woningen uit de jaren '50 in IJsselmonde heeft een probleem met het innen van de VvE-bijdrage. Elma van de Mortel van het VvE Netwerk Rotterdam sprak met Arie Lambregtse (secretaris) en Henny Schrijvers (voorzitter).
Hoe zit de VvE in elkaar?
VvE Gijsbert Steenhoekstraat: De VvE bestaat uit negen woningen. Dat is de helft van de portiekflat. Deze flat van drie hoog heeft 18 appartementen. De andere negen appartementen zijn in eigendom van een vastgoedbedrijf dat de woningen verhuurt. Deze 'tweedeling' is er al vanaf de begintijd in de jaren ’50. Beide delen van het flat waren in eigendom van vastgoedbedrijven. Één van de twee bedrijven heeft ruim 20 jaar geleden besloten de appartementen te verkopen aan de huurders die dat wilden en konden. Ook als een huurder wegging werd het appartement te koop aangeboden. Wij beide wonen hier heel fijn en hebben het huis gekocht. Dat hebben meer mensen gedaan, maar twee huizen zijn nooit verkocht. Zeven dus wel. De laatste jaren worden de huizen die te koop worden aangeboden vaak weer door een investeerder gekocht. Het gevolg is dat er nu vier huizen in eigendom zijn van de bewoners. Vijf worden er dus verhuurd: twee door de opvolger van het vastgoedbedrijf dat oorspronkelijk de eigenaar was van de flat, twee door twee verschillende institutionele beleggers en één door een particuliere investeerder.
De bewoners-eigenaren hebben minder dan de helft van de stemmen. Wat betekent dat voor de VvE?
VvE Gijsbert Steenhoekstraat: Aan de ene kant gaat het goed. De institutionele investeerders stemmen meestal in met onze voorstellen. Aan de andere kant kost het wel veel tijd. Als wij iets voorleggen moeten we het vaak een aantal keren vragen voordat er een antwoord komt. De investeerders zijn niet gemakkelijk te bereiken. De particuliere verhuurder is gelukkig wel goed betrokken. Het gaat dus wel, maar het kost wel veel moeite. Mensen naar een ALV krijgen of ervoor zorgen dat ze een machtiging sturen kost ook tijd. Ondanks dat het een kleine VvE is staat een deel dus toch op afstand. Het bestuur moet daarom veel doen.
Wat doen jullie als bestuur en wat doet de beheerder? En waarom hebben jullie eigenlijk een beheerder als kleine VvE?
VvE Gijsbert Steenhoekstraat: Het bestuur is rond 2010 begonnen. Dat kwam omdat wij als bewoners-eigenaren diverse wensen hadden. Zo wilden we een nieuw dak, maar ook de voor- en achterkant van de portiekflat moest nodig geschilderd worden. Het vastgoedbedrijf, dat toen nog diverse woningen had, vond dat we toen maar een bestuur moesten vormen. Dat hebben we gedaan. Wij zijn begonnen met het dak vernieuwen en vervolgens met de rest wat nodig was, zoals het buitenschilderwerk.
De beheerder doet de administratie (o.a. innen van de VvE-bijdragen) en wat heet 'onderhoud beperkt', dat wil zeggen dat hij altijd bereikbaar is voor dringende storingen en spoedeisende klachten en zo nodig direct actie onderneemt. Het MJOP en het groot onderhoud doet het bestuur. Ook de begroting maken doet het bestuur. De rekeningen betalen en de jaarstukken opmaken doet de beheerder.
Wij hebben een beheerder, omdat dit vanouds (tientallen jaren) altijd zo is geweest. We hebben het zo gelaten. Voor de administratie vinden wij dat ook fijn. Het is een kleine VvE. Het is bijvoorbeeld niet fijn om van je buren geld te innen bij problemen. Helaas blijkt nu echter dat de beheerder de inning van de niet betaalde VvE-bijdragen niet goed heeft aangepakt. Daardoor is er in de VvE alsnog een onprettige situatie ontstaan.
Hoe is het probleem ontstaan van de inning van de bijdrage?
VvE Gijsbert Steenhoekstraat: Een eigenaar heeft vier maanden zijn VvE- bijdrage niet betaald. De beheerder heeft een incassobureau naar hem gestuurd. Dat incassobureau vond de bijdrage niet inbaar, omdat de eigenaar failliet was. De niet-betaalde bijdragen moesten we volgens het incassobureau van onze reserve afboeken. De kosten van het incassobureau moest de VvE voorschieten. Die kosten zijn ruim drie keer zo hoog als de niet-betaalde VvE-bijdrage van vier maanden.
Het vervelendste is dat wij door de beheerder pas achteraf van alles op de hoogte zijn gesteld. De niet-betaalde VvE-bijdragen betreffen november en december 2018 en januari en februari 2019. De rekening van het incassobureau was van november 2019. Eind 2019 kregen wij pas van de beheerder te horen dat dit speelde. In de jaarstukken over 2019 is niet zichtbaar dat een aantal maanden door een eigenaar niet is betaald. Die jaarstukken hebben we daarom nog niet goedgekeurd. Behalve dat we laat zijn geïnformeerd is het proces ook niet zoals eerder afgesproken met de beheerder. Zo is afgesproken dat de wanbetaler de kosten van het incassobureau betaalt. Tot nu toe krijgen we geen antwoord van de beheerder op onze vragen. Dat maakt het voor ons extra vervelend.
Wat betekent het voor de VvE dat een eigenaar niet heeft betaald?
VvE Gijsbert Steenhoekstraat: Dat een eigenaar vier maanden zijn bijdrage niet heeft betaald én vooral dat we dat achteraf pas hoorden, betekent veel voor de sfeer in onze VvE. Gelukkig is er een goede relatie tussen alle eigenaren, met uitzondering van de wanbetaler. We hebben veel steun aan elkaar. Ook de relatie met de beheerder loopt nu niet goed. Dat is ook niet goed voor de sfeer.
Wat ook heel vervelend is, is dat wij, omdat er geen regeling is getroffen met de wanbetaler, geen lening voor de verduurzaming kunnen krijgen. Onze kozijnen en het glas zijn aan vervanging toe. Wij willen de VvE-bijdrage met € 40 per maand per eigenaar verhogen, maar dan nog hebben we een lening nodig. Het Nationaal Warmtefonds verstrekt leningen voor verduurzaming van VvE's, maar dan moet je wel een regeling hebben getroffen met leden die niet betalen. Daarnaast zitten we ermee dat de wanbetaler de verhoging van de VvE-bijdrage niet wil. Alle andere eigenaren zijn voor. Wij verwachten meer dan voldoende stemmen voor de verduurzaming, maar in een VvE van negen woningen heeft een tegenstemmer toch veel invloed.
Wat zou het voor jullie gemakkelijker maken?
VvE Gijsbert Steenhoekstraat: Wij zijn nu aan het nadenken over onze volgende stappen. Gaan wij hier een juridische strijd van maken? Kunnen we dit anders oplossen? Wij zouden graag van andere VvE's horen wat hun ervaringen zijn. Hoe hebben zij incassoproblemen bij bijvoorbeeld een faillissement van een eigenaar aangepakt? Wie heeft er tips voor ons?
Oproep: welke VvE's hebben ervaringen met incassoproblemen? Vooral bij faillissement van de eigenaar of waar om een andere manier geen betalingsregeling is getroffen. Geef het door via Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.. Kijk ook eens op de website van het VvE Netwerk Rotterdam.
