loading

Onderhoud is corebusiness!

De "corebusiness" van de leden van de VvE is kort gezegd het met elkaar in stand houden van het gebouw. Een gebouw dat goed is onderhouden, is namelijk een prettige plek om te wonen. De VvE speelt daarbij een belangrijke rol.

Dat ook de wetgever het onderhoud en de instandhouding van het appartementencomplex van groot belang vindt, blijkt onder andere uit de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars die op 1 januari 2018 in werking is getreden. Deze wet verplicht VvE's om jaarlijks te sparen voor groot onderhoud dat in de toekomst te verwachten valt. Denk daarbij aan het vervangen van gevelankers, daken of funderingsherstel. Dit zijn stuk voor stuk grote uitgaven en dan is het maar goed om al wat centjes "in de pot" te hebben.

Minimale jaarlijkse reservering

In veel VvE's zie je dat de leden bij het vaststellen van de begrotingen tot doel lijken te hebben om de maandelijkse voorschotbijdragen zo laag mogelijk te houden. Aan de ene kant is dat begrijpelijk, aan de andere kant is het niet zo verstandig. Dat VvE's - en belangrijker de leden - de tijd moesten krijgen om te "wennen", vond de wetgever ook. Daarom is in de genoemde wet een overgangsperiode ingesteld van drie (3) jaar voor VvE’s die nog niet reserveerden voor toekomstig groot onderhoud. Die overgangsperiode eindigde op 31 december 2020. Dus per 1 januari van dit jaar moet elke VvE zorgen voor een minimale jaarlijkse reservering. Dat klinkt ingewikkelder dan het is, want wat is minimaal? En wat is genoeg?

De wet geeft daarvoor twee (2) mogelijkheden om de minimale jaarlijkse reservering te bepalen:

  1. op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP);
  2. op basis van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

VvE's kunnen kiezen wat ze doen, maar ik denk dat het raadzaam is te kiezen voor de variant waarbij gespaard wordt op basis van een meerjarenonderhoudsplan (of meerjarenonderhoudsbegroting zoals het ook wel genoemd wordt). Je reserveert dan een stuk gerichter en de VvE en haar leden weten dan ook wanneer ze wat hebben te verwachten. Zo weet je als VvE beter wat de te verwachten kosten zijn bij bijvoorbeeld de vervanging van het dak en of je daarvoor voldoende in kas hebt.

Valt de keuze op jaarlijks reserveren op basis van een MJOP, dan zal dit MJOP ook daadwerkelijk opgesteld moeten worden. Voor beide keuzes geldt trouwens dat de begroting hierop zal moeten worden ingericht.

Bestuurlijke taak

Hoewel de wet geen sancties oplegt aan VvE's die niet voldoen aan hun minimale jaarlijkse reservering, dienen eigenaars en bestuurders zich te realiseren dat ze wel intern hierop aangesproken kunnen worden. Zeker voor bestuurders geldt dat zij tegenover de VvE gehouden zijn tot een behoorlijke vervulling van de aan hen opgedragen taak. Onderdeel van deze taak is dat het bestuur toeziet op nakoming van onder andere de wet en het splitsingsreglement, dus ook deze wet!

Om interne aansprakelijkheid te voorkomen doet een bestuur van een VvE, die op dit moment nog niet voldoet aan haar minimale jaarlijkse reservering, er dus verstandig aan om dit in de jaarvergadering aan de orde te stellen. Er is nog een tweede reden om deze wet na te leven. De gemeente kan bij achterstallig onderhoud een machtiging vragen aan de kantonrechter om een VvE-vergadering bijeen te roepen. Op die wijze kan de gemeente de VvE alsnog verplichten om een onderhoudsplan op te stellen en uit te voeren. Eigenaars kunnen dan geconfronteerd worden met grote financiële verplichtingen.

Appartementswaarde

Tot slot nog dit: banken hebben steeds beter door dat een goed georganiseerde VvE een rol speelt bij de waarde van een appartement. De bank (hypotheekverstrekker) van een potentiële koper zal willen weten of de VvE een voldoende gevuld reservefonds heeft. De reden is dat de bank zekerheid wil over de waarde van het onderpand. Is er geen reservefonds dan kan dat gevolg hebben voor de hoogte van de hypotheek die een kandidaat-koper kan krijgen en dus voor de verkoopbaarheid van het appartement.

Een goed georganiseerde VvE met een goed onderhoudsplan voor de toekomst geeft de eigenaren (financiële) gemoedsrust. En dat is toch wel prettig!

Marnix J.J. Nijenhof, advocaat-partner bij Rijssenbeek Advocaten

Op de hoogte blijven? Meld je aan voor onze nieuwsbrief
Toestemming