Wat wordt nu precies onder appartementsrecht verstaan? De wet geeft hier in artikel 5:106 lid4 BW een omschrijving van. De wettelijke definitie is:
'4. Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.'
Dit is een lastige tekst. Eigenlijk staat hier dat je als eigenaar van een appartementsrecht mede-eigenaar bent van het hele appartementencomplex en dat je van een specifiek deel daarvan het exclusieve (dus met uitsluiting van alle anderen) gebruiksrecht hebt.
Mijn en dijn
In zijn algemeenheid heerst het beeld dat je achter je eigen voordeur mag doen en laten wat je wilt, mits je je enigszins gedraagt. De VvE daarentegen zou daar niks over te zeggen hebben. Op zich is dat laatste ook niet helemaal waar (de splitsingsakte van de VvE geeft daarover tekst en uitleg), maar soms is het allemaal niet zo helder.
Wat was er aan de hand?
In een recent arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 15 juni jl. stond de vraag centraal of een VvE ook besluiten mag nemen over het "bepaalde gedeelte van het gebouw dat blijkens inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt", oftewel: het privégedeelte. De tekst van het volledige arrest kunt u – indien u daar tijdens deze toch wat regenachtige zomer behoefte aan heeft – zelf nalezen.
In deze kwestie hebben de leden op de vergadering een besluit genomen waarbij het bordes, dat bij de privégedeelten van de eigenaren hoort, leeg moest blijven zodat invalide en mindervalide bezoekers makkelijk toegang zouden hebben tot het complex. Op zichzelf natuurlijk een sympathiek besluit.
In juridisch opzicht betekende dit besluit echter wel dat de eigenaren van die betreffende bordessen een deel van hun privégedeelte (waarvan zij dus op grond van het eerder geciteerde wetsartikel het exclusieve gebruiksrecht hebben) deels niet meer zouden kunnen gebruiken.
Het hof oordeelt dat dit te ver gaat. De maatstaf die het hof toepast is of de leden op de vergadering van eigenaars bij de afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit dat zij genomen heeft, kunnen komen. Dat is dus niet zo, het hof oordeelt dat dit besluit een te vergaande inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht is. Er is dan geen sprake meer van "beheer" over de gemeenschap, maar er is sprake van "beschikken".
Als je als VvE een zodanig ingrijpende regel (of maatregel) zou willen nemen dan moet je daarvoor de splitsingsakte wijzigen en dat kan dus ook niet met een regulier meerderheidsbesluit.
Is het besluit eigenlijk niet in strijd met de wet?
Dat is een terechte vraag. Het ging in deze hogerberoepprocedure overigens niet zozeer over de vraag of het betreffende besluit in strijd met de wet was (de kantonrechter had aangegeven dat hij daar niets over kon zeggen omdat dat bij een andere rechter thuishoorde), maar dat is het eigenlijk (of liever gezegd: overigens) wel.
Hoewel het gerechtshof geen oordeel hoeft te geven over de vraag of dit besluit, voor zover dat inhoudt dat een gedeelte van het bordes dient te worden vrijgehouden, nietig is, doet het hof dat toch. Het gerechtshof "overweegt ten overvloede" – zoals dat heet – dat het besluit nietig is. Kort en goed betekent dat dat het besluit niet rechtsgeldig is en het ook niet zal worden.
Hoewel de gedachte achter het besluit in oorsprong dus waarschijnlijk sympathiek was, is het niet goed genomen. Ik moet wel zeggen dat de feitelijke situatie bij deze VvE tamelijk bijzonder was. In elk geval kan de les geleerd worden dat je als VvE goed moet nadenken over of je over bepaalde onderwerpen wel besluiten kan en mag nemen. Eerst dus goed nadenken over wat is mijn en dat is dijn en pas daarna kijken of je daar wat over te zeggen hebt.
Mr. Marnix J.J. Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
