De een is er gek op en de ander heeft er een hekel aan: huisdieren. Huisdieren kunnen natuurlijk ontzettend leuk zijn, maar toch komt het ook vaak voor dat buren overlast ervaren van de huisdieren van een ander. Het kan bijvoorbeeld zijn dat jouw bovenbuurvrouw een konijn op het balkon heeft en daardoor haar- en stroresten op jouw balkon terechtkomen. Of een buurman die een hond heeft met verlatingsangst, met als resultaat dat de hond veel en vaak blaft en jankt. Dan heb je nog katten die bijvoorbeeld via dakterrassen de appartementen van anderen ongewenst betreden.
Omwonenden kunnen zich dus behoorlijk storen aan huisdieren van de buren. Als oplossing willen zij dan vaak een huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement binnen het appartementencomplex. Maar kan dit wel?
Juridische geschiedenis
In 1993 oordeelde de Hoge Raad dat een verbod tot het houden van honden in het huishoudelijk reglement van een VvE in stand kon blijven. Volgens de Hoge Raad maakte deze rechtsregel geen inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht van de eigenaar. De Hoge Raad vond toen dat zo'n (rechts-)regel niet met zich brengt dat een verbod tot het houden van honden slechts in het splitsingsreglement en niet in het huishoudelijk reglement kan worden geregeld.
Een paar jaar later (1995) werd het anders. De vaste jurisprudentie (de uitspraken van rechters) van de Hoge Raad is sindsdien dat regels over gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privégedeelten in het splitsingsreglement (en dus in de splitsingsakte) moeten worden opgenomen. Alleen over het feitelijk gebruik van het privégedeelte kunnen regels van orde in het huishoudelijk reglement worden geregeld.
In de lagere rechtspraak van de afgelopen jaren hebben de rechters vaak de lijn gevolgd van het arrest van de Hoge Raad van 1993. Verschillende rechters hebben namelijk geoordeeld dat een verbod tot het houden van huisdieren kan worden beschouwd als een regel van orde en dat zo'n regel in het huishoudelijk reglement mag worden opgenomen.
En nu dan?
Uit een zeer recente uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch volgt echter dat het hof van oordeel is dat de Hoge Raad in 1995 is teruggekomen op het eerdere arrest uit 1993. En dus geldt volgens het hof dus de lijn uit de uitspraak van 1995.
In deze recente procedure heeft een eigenaar het hof verzocht te bepalen dat een verbod in het huishoudelijk reglement op het houden van honden of katten nietig is. Een nietig artikel wordt geacht nooit te hebben bestaan en is dus niet geldig. De VvE en dus ook de overige eigenaren kunnen zich er dan dus niet op beroepen.
Het hof oordeelde dat een algeheel en dus absoluut verbod op het houden van honden en katten géén regel van orde is. Het hof vindt een algeheel verbod op het houden van honden en katten een principiële beperking van de gebruiksmogelijkheid van een appartement. Volgens het hof wordt de eigenaar door het verbod in algemene zin beperkt in zijn gebruik. Het verbod op het houden van honden en katten kan volgens het hof dan ook enkel in het splitsingsreglement worden opgenomen.
Omdat in dit geval het verbod op het houden van honden en katten niet in het splitsingsreglement, maar enkel in het huishoudelijk reglement was opgenomen, heeft het hof geoordeeld dat dit verbod in het huishoudelijk reglement inderdaad nietig is. Dan kun je er als VvE dus niets mee.
Het hof heeft in deze kwestie benadrukt dat regels over het gedrag van honden en katten wél regels van orde zijn die in een huishoudelijk reglement kunnen worden opgenomen. Daarbij kan worden gedacht aan regels dat huisdieren geen overlast mogen veroorzaken en/of niet de gemeenschappelijke gedeelten mogen bevuilen.
Verbod
Is het huisdierenverbod dus een kat in het bakkie? Dat ligt eraan. Een huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement is volgens het hof nietig en houdt dus geen stand. Een huisdierenverbod kan wel in het splitsingsreglement worden opgenomen. Ben je van plan een appartement te kopen en heb je huisdieren? Controleer dan de geldende regels binnen de VvE.
Carmen Pool en mr. Marnix J.J. Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
