Met name in de grote steden gebeurt het veel: een schuur, kelder of berging bij een appartement betrekken. En vervolgens wordt alles geschilderd en ingericht (en dus gebruikt) als woonruimte. Zo wordt het appartement groter en vaak meer waard. Maar mag en kan dit zomaar? En hoe zit dat dan met de bestemming?
Er zijn verschillende soorten “bestemmingen” in de juristerij. Zo heb je de bestuursrechtelijke en de civielrechtelijke bestemming. Over die laatste gaan we het in deze column hebben. Recent heeft het gerechtshof Amsterdam hierover een oordeel gegeven. Daarin stond de “bestemming” centraal. En dan dus niet de bestuursrechtelijke bestemming (zoals volgt uit het bestemmingsplan), maar de bestemming van het appartement.
Uit het arrest blijkt dat – juridisch gezien – sprake is van een verschil tussen de goederenrechtelijke bestemming van een appartementsrecht en de omschrijving van het appartement in de splitsingsakte. In principe dient een appartement te worden gebruikt volgens de goederenrechtelijke bestemming. De goederenrechtelijke bestemming is in het splitsingsreglement opgenomen. De omschrijving van het appartementsrecht is terug te vinden bij de splitsing en het indexnummer van jouw appartement.
Kelder slechts kelder?
In deze zaak was de goederenrechtelijke bestemming van het appartementsrecht in zijn geheel: woonruimte. De omschrijving van het appartementsrecht luidde: het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond en de eerste verdieping, met bijbehorende kelder en tuin.
De eigenaars van het appartement in deze zaak hadden de kelder ingericht en in gebruik als woonruimte. De bovenbuurvrouw was hiermee niet akkoord en dus ging men naar de rechter. Zij stelde zich op het standpunt dat de kelder niet als woonruimte mocht en kon worden gebruikt gelet op de omschrijving van het appartement. In de omschrijving staat namelijk expliciet kelder. Zij vond dat als in de omschrijving kelder staat, de kelder ook als kelder moet worden gebruikt.
Het gerechtshof was het hier niet mee eens en heeft samengevat geoordeeld dat de goederenrechtelijke bestemming (“woonruimte”) bepalend is in dit soort zaken. Dat in de omschrijving wordt gesproken van “bijbehorende kelder” betekent niet dat de kelder niet als woonruimte zou mogen worden ingericht. Het feit dat een kelder in het algemeen niet als woonruimte wordt gezien, zet de goederenrechtelijke bestemming ook niet opzij. De goederenrechtelijke bestemming is en blijft immers woonruimte. Daarnaast is ook niet belangrijk – volgens het gerechtshof – dat de kelder een zeer laag plafond zou hebben en bijna geheel onder straatpeil zou liggen. De feitelijke situatie is dus ook niet van belang in deze zaak.
Splitsingsakte leidend
Op basis van dit arrest is de conclusie dat de feitelijke omschrijving en de feitelijke situatie dus niet van belang zijn voor het antwoord op de vraag op welke wijze (een gedeelte van) een appartement mag en kan worden gebruikt. Daarvoor is alleen de goederenrechtelijke bestemming van het appartementsrecht bepalend.
Als de bestemming van de schuur, kelder of berging ook expliciet schuur, kelder of berging als goederenrechtelijke bestemming heeft, dan kan je dus niet zomaar de schuur, kelder of berging als woonruimte inrichten en gebruiken. Dit is namelijk wél in strijd met de in de akte omschreven goederenrechtelijke bestemming. In dat geval kan het zijn dat je toestemming nodig hebt van de vergadering van eigenaars of dat zelfs de akte van splitsing gewijzigd moet worden.
Een schuur, kelder of berging betrekken bij een appartement is dus niet onmogelijk. Let wel goed op bij een verbouwing en vergroting van een woonappartement of aan alle regels van de akte van splitsing wordt voldaan. Mocht later blijken dat de schuur, kelder of berging niet bij het appartement mocht worden betrokken, kan dit leiden tot een langdurig geschil en vaak hoge kosten.
Carmen Pool en mr. Marnix J.J. Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
