Met de feestdagen in aantocht, hebben veel mensen zin om er even tussenuit te gaan. Voor die mensen is het dan ook aanlokkelijk om een appartement te huren voor deze periode, maar ook voor korte vakanties in bijvoorbeeld de mei- of zomervakantie.
Ook voor de verhurende appartementseigenaren kan dit een aardig "zakcentje" opleveren waarmee zij dan weer hun eigen (ongetwijfeld welverdiende) vakantieverblijf elders betalen. Maar let op, je appartement voor korte tijd verhuren tijdens bijvoorbeeld de feestdagen als 'kersthuisje' is niet zomaar toegestaan en kan juist duur komen te staan.
Bestemming
Een woonappartement heeft over het algemeen de bestemming 'woning'. De bestemming van een appartement staat vermeld in de akte van splitsing. Een eigenaar moet het appartement gebruiken overeenkomstig de bestemming uit de akte van splitsing. Doet hij dat niet, dan handelt een eigenaar in principe in strijd met de akte van splitsing. Deze splitsingsakte geeft vaak wel de mogelijkheid om toestemming te vragen aan de vergadering van eigenaars voor (tijdelijk) afwijkend gebruik. Dit betekent dat een eigenaar toestemming kan vragen aan de vergadering van eigenaars om het appartement tijdelijk anders te gebruiken dan als woning. Maar of hij dat ook krijgt, is een tweede. In 2015 heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld dat gebruik door toeristen niet kan worden aangemerkt als gebruik van een appartement 'als woning voor privédoeleinden'. Een nieuwsbericht daarover leest u hier.
Verhuur voor een korte periode
Er is vaak discussie over de vraag of het verhuren van een appartement voor een korte periode wel mag als de bestemming van het appartement 'woning' is. Nu zal je wel denken: een kersthuisje is toch ook een woning die tijdelijk door een ander wordt gebruikt? Dit zit helaas niet zo simpel in elkaar. De wet heeft namelijk niets geregeld over het verhuren van een appartement voor een korte periode. Hierdoor zijn er in de loop der jaren veel procedures geweest en is er jurisprudentie ontstaan over dit onderwerp.
Uit vaste jurisprudentie volgt dat kortdurend verblijf (korter dan één maand) van toeristen in een appartement niet onder de bestemming 'woning' valt, maar gezien wordt als bedrijfsmatig gebruik van het appartement. Heeft een appartement de bestemming woning, dan is kortdurende verhuur zoals Shortstay, Bed & Breakfast (B&B) of AirBNB niet mogelijk zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. Wil je jouw appartement als kersthuisje verhuren deze maand? Dan heb je dus zeer waarschijnlijk toestemming nodig van de vergadering van eigenaars.
Overigens geldt dit ook voor familie en vrienden. In september 2018 heeft (wederom) de rechtbank Amsterdam bevestigd dat het periodiek verhuren van een appartement aan toeristen niet valt onder de noemer 'woonruimte', maar dat dit 'bedrijfsmatige verhuur' betreft. In diezelfde uitspraak wordt het korte periodieke verblijf van familie en vrienden ook niet getolereerd. Dat is namelijk ook niet te vatten onder het gebruik van een appartement met de bestemming woonruimte.
Regeling akte van splitsing
Het kan zijn dat in de akte van splitsing van de VvE speciale regels zijn opgenomen over kortdurende verhuur. Er kan bijvoorbeeld een expliciet verbod zijn opgenomen of juist een regeling waardoor kortdurende verhuur wél is toegestaan of mogelijk is. Het is dus verstandig altijd goed te controleren of binnen jouw VvE speciale regels gelden voor het kortdurend verhuren van een appartement.
Vergunning gemeente
Veel eigenaars gaan ervan uit dat een vergunning van de gemeente voldoende is om hun appartement voor korte tijd te mogen verhuren. Dit is niet zo. Een vergunning van de gemeente staat los van de regels die gelden binnen de VvE. Er is dus een duidelijk verschil tussen de zogenaamde publiekrechtelijke toestemming van – bijvoorbeeld – de gemeente Rotterdam en de privaatrechtelijke toestemming van de VvE. Meer over deze zogenaamde vakantieverhuur, kunt u lezen op de website van de gemeente Rotterdam.
Vast staat wel dat als de privaatrechtelijke bestemming van een appartement 'woning' is, dat je dan alsnog toestemming moeten vragen aan de vergadering van eigenaars voor het verhuren van het appartement voor korte duur.
Gevolgen
Als een eigenaar in strijd handelt met de geldende regels binnen de VvE, kan de vergadering van eigenaars besluiten te handhaven en na het geven van een (schriftelijke) waarschuwing kan ook een boete worden opgelegd aan die betreffende eigenaar.
Kersthuisje
Een appartement verhuren als kersthuisje is dus mogelijk. Let als eigenaar wel goed op de bestemming van je appartement, of je toestemming nodig hebt van de vergadering van eigenaars en of er speciale regels gelden voor kortdurende verhuur binnen jouw VvE.
Wij wensen iedereen die dit leest een goede Kerst toe en alvast een gelukkig 2022!
Carmen Pool en mr. Marnix J.J. Nijenhof – Rijssenbeek Advocaten
