De kosten voor het onderhoud van een tuin in een VvE is een geregeld terugkerend punt op de agenda van ALV’s. Een vorige eigenaar plantte een boom of een struik en deze is jaren later, letterlijk en figuurlijk, boven het hoofd gegroeid. De takken van de te hoge boom slaan bij wind tegen de gevel. Of de struik is te breed en geeft omwonenden overlast. Er moet gesnoeid of soms zelfs gerooid worden.
Boom rooien niet goedkoop
Dit kan behoorlijk in de kosten lopen. Zeker als er een grote boom helemaal uit de tuin verwijderd moet worden. Niet alleen is er dan een kapvergunning vereist maar het werk moet ook veilig worden uitgevoerd. En men dient te rekenen op de afvoerkosten. In Rotterdam zien we vaak dat de tuin aan de achterzijde direct grenst aan de tuin van de achterburen. De tuin is dan niet bereikbaar vanaf de openbare weg. En dit heeft tot gevolg dat er soms een grote bouwkraan aan te pas moet komen. Een kraan om het gereedschap en de grote boomstam en takken over het gebouw heen te takelen. Het kappen van de boom kost dan plotseling meer dan € 10.000. Een behoorlijke rekening. Soms is het mogelijk om een bijdrage hiervoor te ontvangen van de gemeente, in dit geval Rotterdam. Je dient dan contact op te nemen met de wijkmanager, die kan je verder helpen. Feit blijft dat het een privaatrechtelijk probleem is en dat men het in de VvE moet oplossen. Hoe nu met deze kosten om te gaan?
Splitsingsakte en -reglement
Bij de oprichting van een VvE wordt een splitsingsakte opgesteld, het juridisch fundament van het appartementencomplex. Dit is een door de notaris opgesteld document dat wordt ingeschreven in het kadaster. Hiermee is het vastgesteld en voor iedereen toegankelijk gemaakt. In de splitsingsakte staat onder andere vermeld:
- een nauwkeurige omschrijving van het gebouw;
- een omschrijving van de afzonderlijke appartementen en een tekening van het gebouw;
- een omschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het gehele gebouw, de zgn. breukdelen;
- een verwijzing naar een modelreglement, met eventueel een omschrijving van uitzonderingen of aanvullingen op het modelreglement;
- de oprichting van de Vereniging van Eigenaars waarvan elke nieuwe appartementseigenaar bij de wet automatisch lid wordt.
De splitsingsakte verwijst dus naar het splitsingsreglement. Het splitsingsreglement kan men zien als het totaal van spelregels die gelden voor de VvE. Er is een aantal reglementen in de loop van de jaren beschikbaar gekomen: modelreglement 1972, 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. In de splitsingsakte is beschreven welk reglement van toepassing is. Het is dus niet zo dat wanneer er een nieuw reglement uitkomt deze automatisch het reglement vervangt waarnaar verwezen wordt in de splitsingsakte.
Tuineigenaar verantwoordelijk
Over de kosten van het tuinonderhoud zijn in de diverse modelreglementen bepalingen opgenomen. Deze bepalingen zijn eenduidig en op hoofdlijnen gelijk gebleven in de diverse reglementen. Zo staat in artikel 15 van het modelreglement van 1973:
1. De eigenaar of gebruiker van een privé gedeelte, voorzover bestemd tot tuin, is verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de vergadering en van het huishoudelijk reglement.
Het reglement stelt dus duidelijk dat de kosten voor het onderhoud van een tuin voor rekening zijn voor diegene die de tuin als deel van het appartement in eigendom heeft. Tevens zijn er bepalingen opgenomen dat de tuinbeplanting geen hinder en overlast mag geven aan de overige bewoners van het gebouw, zoals:
4. Het is evenmin zonder toestemming van de vergadering geoorloofd tegen de muren planten of heesters te laten opgroeien tot voorbij vijftig centimeter beneden het laagste raamkozijn van de eerste etage.
Dus niet alleen zijn er bepalingen opgenomen over de kosten maar er zijn ook eisen gesteld aan de mate van begroeiing van de bomen en struiken.
Wanneer een VvE te maken heeft met onderhoudskosten voor een tuin dient men als volgt te handelen. Ten eerste dient men in de splitsingsakte en bijbehorende tekening te controleren wie de (appartements-)eigenaar is van de betreffende tuin. Let hierbij goed op want de tuin is niet per definitie eigendom van de eigenaar van het appartement op de begane grond. De tuin kan ook opgesplitst zijn en toebedeeld zijn aan eigenaren van appartementen op hoger gelegen verdiepingen. De tuin kan ook een gemeenschappelijk deel van de VvE zijn. Nadat bepaald is aan wie de tuin of het tuindeel toebehoort is vast te stellen wie de kosten moet betalen.
